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浅谈模块化城市的规划开发运营

(2011-05-04 07:42:11)
标签:

蓝城

模块化

城市

安全

宜居

理想

房产

分类: 蓝城·轨道新城

北京缓解拥堵,是一个荒唐的笑话,网站缩写 BJHJYD,被更准确的描述为北京还将拥堵。可以说,后面这六字新译,代表着广大人民群众的愤怒和无奈。也许下面这个观点比较极端,但却不可否认或许有一定的道理。

北京市郭金龙市长,每天都要阅读“今日市情通报”。了解最近24小时内,本市非正常死伤人数,和各种原因致死、致伤人数的明细,因为市长有义务为此做点什么。而不是冷漠的不作为,坐视陈旧而蹩脚的规划,每年车祸致死数千人,并导致数以十万计的各种非正常死亡,导致天文数字的财产损失。绝大多数生命,本来是市长可以挽救的,所以,我们有理由要求市长在每天阅读《非正常死伤市情通报》之后,不是仅仅麻木的表示一下悲伤,那样的市长,就成了渎职杀手。而负责的市长,当然有义务利用人民赋予的权力,为人民做点什么。

 

北京是个不安全的城市,看看每天放学时,学校门口接孩子的家长有多少,就知道这个城市的不安全程度了。北京是个杂乱的城市,看看北京的交通拥堵和杂乱的规划,就知道这个城市的杂乱程度了。而北京的口号和目标,是做一个宜居城市,那么,北京唯一的选择,就是向模块化城市转型。

 

我这里提到的模块化城市,其实就是我以之为毕生理想,希望以愚公精神,让我的家族世代为之奋斗的目标。也就是很多人听说过,却不知其详的“蓝城 - Linecity”。早在2005年3月,北京市委领导,就对我通过北京市政协孙维绚委员提交的提案,做出了批示,并要求发改委、规划委、住建委和国土局,联合办公,研究试点和落实。但官员们对广大人民生命财产问题的冷漠,让我至今记忆犹新,其中一位处长,甚至是手捏佛珠,闭目听了数语,就不耐烦的说出“这些都很好,我们会研究的”官腔,然后继续念她的经去了。

 

城市规划到底有多大作用,政府和人民该拥有何种权利义务,如何真正有效的缓解甚至根除北京的拥堵,挽救每年数以万计非正常死于北京的宝贵生命?如果您不是手捏佛珠,万事不关心的无良官员,希望您认真读完我这篇文章。如果觉得模块化城市很好,希望您能帮我宣传,和我一起为之奋斗,如果觉得不过如此,也请畅所欲言的提出意见。有则改之,无则加勉,我会为模块化城市在中国实施,奋斗终生的。

 

模块化城市的基本元素是住宅楼(或配套建筑),所以,先从住宅建筑说起。在模块化城市中有五种住宅建筑,A:独栋或联排别墅,B:电梯板楼,C:无电梯板楼,D:电梯塔楼,E:公租楼;而对于北京这样的发达城市,重点推荐的,是B类住宅,也就是电梯板楼。也就是说,北京这样的城市,如果采用模块化城市理念,应以B类住宅,也就是南北通透的板楼住宅为前提,除极特殊情况外,不应采用其他四类建筑形式。所谓极特殊情况,对于A类建筑,是在购买者支付平均地价水平3倍以上地价款的前提下,限量供应;对于C类、D类建筑,仅限于已建成小区;对于E类建筑,仅限于公租楼用途。(备注:A类住宅,普通人根本住不起,C、D、E类住宅,则肯定不如B类住宅宜居,这个道理,应该不用解释了吧。)

 

每栋电梯板楼,要求必须户户南北通透,东西楼间距不小于8米,南北楼间距不小于南侧楼高度的1.6倍,楼下东西各4米,南北楼高各0.7倍的空间,属于附属绿地,不得有任何其他地上建筑,且不得设置除步行道之外的交通设施。例如,某住宅板楼层高2.8米,高度10层,东西长80米,南北长12米,则该楼应享有东西宽88米,南北长51.2米的专属绿地,当然,本楼的楼座占地,也在这块绿地之内。如下图:

浅谈模块化城市的规划开发运营
每栋住宅楼的户型设计,应由不少于3家设计机构投标,并由该栋住宅楼的购房人投票选择中标设计。因为这里讨论的是模块化城市的规划、开发和运营,所以,在规划要求明确之后,每栋住宅楼,都要先确定基本规划要求,“钉桩图、限高、地上准建面积、每位认购人可以认购的最大面积、楼面地价”五大要素确定之后,由预先在银行存款认购的意向购房人排队认购,当认购面积超过地上准建面积的80%之后,该宗地正式成交。由国土部门给全体有效宗地认购人颁发《国有土地使用权证》,并由住建委和规划委组织该宗地的设计招标和开发招标。该宗地全体购房人,将共有该宗地专属绿地的有关权利。政府同时回购20%该宗地上住宅,作为回迁安置用房。

 

模块化城市的基本模块,是若干栋B类住宅组成的半封闭社区,所谓封闭,是指该社区内专属绿地是相连的,半封闭,则是这种封闭,是法律意义上的空间封闭,是禁止车辆驶入,禁止任何违章建筑的空间权利,而不是高耸的围墙。

每个基本模块南侧,都附带一条地上地下两层的城市交通带,且该交通带,应由认购该模块的全体购房人(含回迁户)出资,由政府招标专业机构建设,但该交通带内的地下停车位及市政配套,优先为该模块内的居民服务。

如下图:一个20住宅楼的模块社区,东西宽440米,南北长228米,各楼的专属绿地形成了一个整体,社区内都是纯步行区。居民可以到南侧或北侧乘坐免费电力巴士出行,也可以到地下停车场开车出行。老人孩子在社区专属绿地内都是绝对安全的,因为没有被车碰到的可能。而这种模块化社区的交通,也是非常便捷的。

假设一个模块化子城市,由110个这样的模块社区构成,将只需要5条小环线公交,和1条大环线公交,即可完成整个模块化子城市的市内交通需求。每条小环线公交的运行距离是9256米,按照车辆间距密度400米左右计算,每条环线需要22辆,共110辆电力巴士,每条大环线的运行距离是13816米,需要电力巴士35辆,加上5辆备份车,这样一个模块化子城市,只需要150辆电力巴士,就可以满足全体居民的市内交通需求。而按照每栋楼9600平米,户均面积100平米计算,110个模块社区,2200栋板楼,可以安居21万户居民,总占地面积约11平方公里,容积率1.91,没有堵车和交通事故。

按照北京人口630万户计算,如果是30个这样的模块化子城市,则只需要居住用地330平方公里,免费电力巴士4500辆。节能、省地,一目了然,而交通安全,也必然不会再象今天这样每天夺去若干生命,导致若干家庭痛不欲生。所以,城市模块化,是我们必须努力去实现的目标。

当然,实际实施过程中,每个社区,每栋楼,都是独立设计的,不一定都是10层,楼间距自然也有所不同,车是会拐弯的,反正无论怎样,每条公交线,都是个单向封闭的环线运行。怎么样实现美感,那是设计师的事,而城市规划条例或者法规,则必然要这样简单,易懂。

浅谈模块化城市的规划开发运营
这样的模块化住宅社区,必然要配置整体的配套建筑群,也就是配套社区模块(限于篇幅,另文描述)。由于模块化城市的物流成本很低,交通效率很高,所以,快递成本将低于现有城市的十分之一,也就是几毛钱就可以送一次快递,所以,网络、电话购物,将成为主流,逛街,逛公园,健身、旅行,也将成为市民的常态生活。教育、医疗、商业、服务等城市功能,也将由独立设计的功能区来承载。由于是信用交通系统,从哪里到哪里,需要多少时间,基本是确定的,所以,守时守信,将成为城市人生活的基本规则,不可能再借口堵车迟到,也不需要为社会保障感到无奈,而城市治安,则更是由于完善的监控系统得到彻底改善。

 

模块化城市,更节约土地和能源,更宜居的生活,更安全的城市,做这样城市的市长,不再需要每天为非正常死亡人数过多而发愁,做这样城市的市民,不需要为衣食住行等问题而烦恼。如果您愿意和我一起完善,并促成这样的城市规划得以实施,希望您给我提出建设性的意见,为我们的国家和民族,一起做一点力所能及的事。

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