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蓝城,可实现的理想之城

(2010-04-30 09:20:31)
标签:

理想之城

世博会

征文

信用交通

土地使用权

宜居

低碳

节能

房产

分类: 蓝城·轨道新城

在我八岁那年,母亲因为车祸离开了我们。如今,每年有六位数的中国人死于车祸,七位数的中国人因车祸而伤残,但是,没有任何政府机构对此负责,甚至没有任何机构承认有效减少车祸死伤人数,是政府应尽的义务。至于交通堵塞、施工扰民、浪费甚至囤积土地、房价过高、治安恶化、高能耗、高污染、人与人缺少交流和信任、生活成本过高、配套设施多年不到位等问题,以及因此导致,每年有六位数的人自杀身亡、七位数的人口因医院抢救而自杀未遂,凡此种种,其实我想很多人都知道,但谈到理想之城,让人们尽可能远离上述困扰,却鲜有愿意必胜为之努力者。更多的人,纠缠于基本的生活问题,早就忘记了这个世界上每个活着的人,其实都有资格拥有理想。

 

1988年,当我的继母对我说:家里没钱供你读大学,两个姐姐都读的中专,你也不能报高中的时候。我突然发现自己长大了,我渴望读书,但却无力反抗,只能乖乖的报考职业高中去做服务员,因为家里实在太困难。但我虽然很贪玩,却已经知道自己一定不能做一辈子服务员,必须努力读书。也许,人们只在将要失去时,才会知道拥有是多么可贵,值得珍惜。到职高上学以后,我努力的思考着自己该有什么样的目标和理想,我逐渐开始无法忍受经常要等半小时以上才能等来的非信用公交,无法忍受经常耳濡目染的交通堵塞和施工扰民,开始学习和思考城市规划问题,并确定了人们应该生活在以“信用交通”连接的若干生活区组成的新城,这一理想。到1994年我完成在友谊宾馆贵宾楼的三年门童合同时,在北图读了六年书的我,提出了“蓝城,LineCity,线形交通结构连接生活区组成的城市”这一目标,并确定了我这一生将以实现蓝城作为我的最高理想。

 

1999年,我有幸先后见到了中国科学院的路甬祥院长和周光召院长,他们非常支持我这样一个缺少学术背景的年轻人能有这样的构想,并给我介绍了一些前辈,给了我很多帮助。到2002年末,我心目中的蓝城,已经基本成形。包括城市规划、城市开发、城市运营三个系统,在这里简要描述如下:

 

蓝城的城市规划

 

蓝城,是以信用交通作为主要交通模式的模块化城市,每一个功能区大约居住五位数人口,有着相对独立的内部信用交通系统,以及相互连接的轨道和公路交通,每个模块相当于一个社区或者镇,若干个相邻或相近的模块,组成一个新城,新城之间则进一步提供铁路、航空、航运等交通连接方式。由于强调了规划和实施的产权清晰、责权明确,而避免了现有城市不断施工扰民、环境恶劣等问题,简易的社区模板,如下图所示:

在一块相对独立的社区用地上,排列着南北通透的板楼,楼与楼之间的绿地上,仅允许一辆往返运行的电力巴士提供客货运输(⒈不是常见带辫子的无轨电车,而是快速充电技术的安全电车,⒉白天运客,深夜运货,客货不混运,运货时有清洁包装箱)。在小区的地下,有着完整的社区管线系统(自来水、雨水、污水、电力、通信、热力、维护系统等)和地下汽车配套系统(图示的小区有90栋住宅楼和8栋商业楼,提供5832套住宅,可供2万人居住,并提供超过8000个就业岗位,设计了8个大型地下停车广场,提供6400个地下停车位),通过完善的地下公路交通系统,私家车在社区内不开上地面,而是直接停到离车主居住单元最近的停车位,并从地下一层直接坐电梯回家。整个社区地上只有九辆电力巴士,并提供两个社区交通换乘枢纽,居民可以直接在这里换乘到相邻社区或其他新城的公共交通工具(汽车、城铁等)。

在建筑设计上,蓝城社区强调:地位要有高低之分,人格绝无贵贱之别。居民可以购买的户型大小可以不同,但都要提供人性化的宜居户型,拥有充分的采光权。图中的12层板楼,南北楼间距超过57米,符合最严格的国家标准。对于居住在一层的业主,南北两侧窗外要有宽度超过三米的植被区提供隐私,对于居住在顶层的业主,要有良好的隔热、防雨防渗技术保证舒适,每栋建筑都将采用太阳能集热、地源热泵、新风系统、地板或墙体水循环环境调节等技术,提供可以“调温、调湿、滤尘、灭菌”的宜居室内环境。

在社区生活和服务中,蓝城将提供统筹高效的低成本物流快递服务系统、小时工网上预定、网络购物等平台,并通过指纹、拍照门禁、专人问诊制、24小时安全医疗服务等措施,保证居民的安全和健康。而业主轮流管理物业账目和定期轮值议事制度,也将打破相邻不相识的冰障,让人与人之间恢复互相信任,经常交流。

而这样的社区和新城,相比传统的城市:

人均占地节约五倍,从北京现在的人均上百平米,降低到人均20平米;

交通能耗节约十倍,从主要依靠自驾车和公交车出行,改为免费专线巴士;

建筑能耗节约五倍,从现有的非节能建筑,到接近德国标准的新风生态建筑;

施工扰民一劳永逸,彻底解决需要经常开挖施工,或频繁拆迁的尴尬问题;

实土绿化率超过55%,避免了低档小区乱停车,高档小区地下全是车位的问题!

 

蓝城的开发模式:

在相对更优的城市规划前提下,如何实现蓝城,其实是一个非常困难的问题,因为传统城市是长期形成的,投资密度相对很低,建设周期相当漫长。而蓝城的开发需要一气呵成,仅模板描述的小社区,需要的建设投资即为:

⒈ 住宅楼建安费8.6亿,按地上每平米1400元,地下每平米2200元估算;

⒉ 商业楼建安费1.7亿,按地上每平米1500元,地下每平米2500元估算;

⒊ 市政及停车系统建安费2.5亿,含水、电、气、热、通讯、垃圾等项;

直接支出已经是12.8亿,实际成本将接近15亿元。光靠对理想的执着,无疑是解决不了的。所以,我们提供了一套完整的可持续经营思路和开发模式,核心前提,是呼吁政府把土地使用权直接卖给购房人,以解决资金和管理等问题,并且,具体的操作方案,已经作为两会正式提案提交政府各主管部门,正在审批过程中。

 

蓝城的运营模式:

与传统城市的横征暴敛、城管无敌不同,蓝城社区的主要特征是业主轮流当值的社区自控制度。而维持社区正常运转的基本机制,则是可持续的收益分配模式。蓝城社区的经营用房租金收益,一部分归政府所有,一部分归投资人所有,一部分归业主共有,并通过每月共同(轮流)审核收支,把大家通过共同的利益纽带连接在一起。从而实现和解决可持续的制度建设问题。这是我国目前最稀缺的,因为我们虽然号称以公有制为主体,但普通群众对官员却缺少起码的信任,对公有制前提下的利益分配,政府官员的廉政,有着全球最强烈的质疑。甚至我国总理都曾经说过,官员贪污比例高,挨着个查过去,或许有无辜的,但隔一个查一个,肯定有漏网的。所以,通过蓝城社区,重新建立起人与人之间互相信任的社会关系,通过共同拥有财富,每月分享收益,让人们重新意识到小学数学其实是非常重要的先进技术,对每个中国人都是非常必要的。

举例而言,汶川地震受灾人员大约不超过800万,政府财政拨款和各种捐款就超过4.1万亿;青海玉树地震受灾人员应不超过20万,仅各种拨款、捐款就超过百亿;重大灾害人均投资超过50万,可每个灾民能拿到10万现金么?肯定是不能的。制度腐败,已经让小学数学失去了意义,让政府的投资效率低于20%,也就是说,虽然有蓝城这样很好的理想之城,但如果完全靠政府,在不允许人民合法共有土地所有权的前提下,总建设投资15亿以内,每平米不超过2500元的这样一个非常理想的蓝城社区,如果由开发商来建设,恐怕每平米至少要卖到15000元,实在是太恐怖了。

 

希望通过更多愿意为理想之城奋斗和付出的朋友,一起完善并推动蓝城在中国的实现。

希望蓝城这样的城市规划、城市开发、城市运营模式,最终能从构想,变成现实

蓝城,可实现的理想之城

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