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蓝城房价每平方米3200元

(2007-07-19 13:12:41)
分类: 蓝城·轨道新城
蓝城,是我的理想,是一种轨道连接若干生活区组成的城市,即 Linecity。
 
在本文中,我不想直接讨论关于中国目前房地产行业追逐暴利的愚蠢、房地产泡沫、房价虚高、官商勾结损害国家、人民利益的问题。只是从“规划、开发、运营”的角度,谈谈我对中国政府提出的“节能、省地、环保、宜居、可持续发展”的目标,是如何通过蓝城得到更好的实现的。并希望真正爱国的朋友,能在对蓝城有了具体的认识之后,来帮助我,和我并肩奋斗,一起通过我们的努力,实现蓝城,满足每个中国家庭都能拥有一套产权住宅的需求,实现中国民富国强的理想。
 

从1988年开始,我从懵懂的想去探索一种轨道城市开始,通过在国家图书馆的六年阅读,在1994年正式提出了蓝城的规划和运营模式,由于对蓝城的向往,我开始努力寻求实现蓝城的方式,也就是研究如何才能说服政府、银行、住房人和承包商,和我一起开发蓝城。1999年,我基本确立了“政府规划指导、银行资金监管、住房人出资、承包商建设”的开发模式,并得到了中国科学院路甬祥院长的大力支持,在众多领导和朋友的帮助下,我确立了"2010年第一座蓝城交房入住"的目标,并制定了具体的计划。这一计划并不是空谈,而是有着明确时间表,有着具体实施步骤和依据的,而且通过我和朋友们的努力,已经多次通过全国两会和北京两会,向政府主管部门提交了提案和建议,并得到了政府领导和规划专家们的认可。

〖2005年3月29日北京市委安排发改委、建委、国土、规委,听了我的汇报〗

 

蓝城是从“规划、开发、运营”三个角度,提出的一套完整的城市开发模式。

充分兼顾了一个城市的五大基本职能居住、交通、就业、商业、娱乐”。

 

从规划角度看蓝城,其核心是先进、安全、低成本的“导轨电车”轨道系统。

这一技术在欧美已经得到普及和利用,并已在我国天津正式运营,建厂投产。

它结合了汽车和火车的优点,安静、安全、乘坐舒适、而且是一种信用交通

什么叫信用交通?就是“候车间隔”和“经停时间”都可以保证,不会失信。

大家在北京地铁可以看到到达各站的预计时间表,就是“信用交通”的标志。

而这种导轨电车,还能做到“候车间隔”的信用,每80秒一趟,误差±20秒。

按照每列有四节车厢,每节车厢载客200人,每小时单向发车40列计算的话,

导轨电车小时单向最大运力达到 4节车厢 x 200人 x 40次 ≈ 32000人

导轨电车使用干净的电力,非常节能,维护简单,不会因故障影响运营

一节车厢故障时,还有其他车厢提供动力,而且可以由后车推动或前车牵引。

最关键的,是导轨电车的廉价,与昂贵的地铁不同,每公里造价仅约4000万。

而且在大灾害发生时,能更好的保证乘客的安全,不象地铁会把人捂在地下。

而造价昂贵的地铁,不仅施工困难,工期太长,还存在严重的运营安全隐患。

如下图所示,蓝城的主要交通工具是导轨电车,城区地面以上无机动车运行

导轨电车非常舒适,空调和液晶电视等先进设备一应具全,而且可无人驾驶。

蓝城房价每平方米3200元

请注意:导轨电车在蓝城并不是露天运行,而是和商业完整结合,非露天运营。

也就是不会因为“风、雨、雪、雾、雹、雷”等灾害天气,而受到任何影响。

蓝城房价每平方米3200元

在介绍了蓝城的核心交通工具之后,我们介绍一下蓝城的交通:

与传统的城市不同,蓝城的城区地面没有机动车,除非是紧急情况。

当然,电动的警车、消防车、救护车,或应急通道,都是配备齐全的。

蓝城的城区交通主要通过乘坐导轨电车和步行,所以非常安静,宜居。

蓝城的人们并不是没有汽车,对于蓝城人来说,有三种方式停放汽车

一是将车辆停放在公共换乘站,坐轨道换乘汽车,再开车去想去的地方。

二是将车辆停放在城郊的树林外,当然,那样最好尽量买靠树林的房子。

三是购买地下停车位,通过地下走廊直接开到地下室的电梯口,回家。

不论那种方式,都可以很方便的换乘汽车,包括换乘长途车去别的城市。

 

下面是一个简单的蓝城模板,有10个生活区和两个换乘站“铁路·公路

城市占地约15平方公里,可舒适居住50万人口,提供≥1400万住宅

本文标题所写“蓝城房价每平方米3200元”就是以这个模板为前提的。

蓝城房价每平方米3200元 

如上图,每个生活区都被轨道从中间穿过,轨道两旁和上方是“商业·办公”。

每个站台的距离大约是950米,站台到站台之间的轨道两侧有水平步行滚梯。

这种电梯比垂直升降的电梯简单、安全,成本不高,很多大商场都在使用。

居民购物之后,不用再提着沉重的东西走很远才能坐车。〖如下图所示〗

蓝城房价每平方米3200元

在轨道上方是价格较低的排挡商业,轨道两侧是高档的商场和写字楼。

蓝城房价每平方米3200元

上图所示的,就是蓝城中心的“商业交通枢纽”,人们主要在这里上班。

在商业交通枢纽的两侧,是安静、舒适的居住区,建议以六层无电梯板楼为主。

这样容积率已能轻松达到1.5,可以实现每平方公里人口密度3万的节地目标,

提供人均住房面积30平方米。而北京虽然很拥挤,人口密度却只有2.1万左右。

由于大量使用中水系统,解决景观和排涝,蓝城的居住区能看到美丽的中水河。

中水河可以使蓝城居民的生活充满诗意,有很多种木桥,提供灌溉和绿化用水。

由于中水河是活水,养着观赏鱼,所以不用担心蚊虫滋生,水很浅,不会溺水。

蓝城房价每平方米3200元

由于蓝城提供的主要是六层无电梯板楼,所以得房率高,物业费低,居住轻松。

全面采用太阳能、地源热泵、建筑保温围护和新风系统,既节能,又舒适。

所有的房屋都是南北通透,不需要安装暖气和空调,能调温调湿,得房率很高。

更关键的是,由于蓝城的城区地面没有汽车,所以非常安静,空气清新,宜居!

蓝城的实土绿地面积,约为七平方公里,绿化率约47%,树荫很多,适宜居住。

下面两张图,是我们设想的基本户型,并同时允许住房人自行设计想要的户型。

〖附注〗住宅楼的电梯,和地下车位,都是选配,如果您要的话,需额外付费。

蓝城房价每平方米3200元

在蓝城,人们可以呼吸到清新的空气,经常运动,体育馆很多,而且不贵。

因为,蓝城的生活区外侧,是用轻钢结构建成的体育馆,成本低,环境好。

在每个蓝城的边缘,还有宽度至少60米的树林作为隔离带,以保证居住品质。

下图这个羽毛球馆,总造价才100万人民币,而且只造了15天就能竣工使用。

蓝城房价每平方米3200元

经过上面的描述,相信很多人都非常希望能有机会到蓝城居住和生活。

事实上,蓝城不仅能提供舒适的居住,还能为大量居民提供合适的就业机会。

整个蓝城提供了超过252万平方米的配套商业和公共建筑,人均超过5平方米。

所以,人们可以在蓝城就地找到工作,当然,相信公司也会很愿意来这里营业。

至于蓝城的商业氛围,更是远非普通城市可比,轨道带来的充足人流,就是钱。

相信每个想开店的人,都希望自己的店铺干净整齐,靠近轨道车站,客流充足。

 

那么,这种规划合理的蓝城,成本到底有多高,又该如何、何时才能实现呢?

由于蓝城充分体现了“规划模式”的环保、节能、省地、宜居,且政府支持!

 

所以在不久的将来,大约是奥运会之后,通过“政府规划管理、银行资金监管、承包商建设、住房人出资”的“蓝城开发模式”,可以非常和谐、简单的解决蓝城建设所需的土地和资金,首个蓝城,预计将于2009年正式开工。

 

先来粗估一下蓝城的成本:(按照这个10个生活区的蓝城模板)

 

住宅楼:总成本约168亿

   1400万平方米的六层板楼,按照每平方米1200元,招标承包商建设,

  〖北京市场,目前同样的工程,平均造价仅约每平方米1000元〗

 

商业楼:总成本约40亿

   252万平方米的商业楼或轻建筑场馆,按照每平方米1580元招标承包商建设,

  〖北京市场,目前同样的工程,平均造价仅约每平方米1300元〗

  

市政配套:总成本约33亿。〖九大市政〗

   导轨电车:总造价暂估为五亿,总长度约12公里〖天津7.86公里造价2亿〗;

   交通改造:总造价暂估为五亿,改造城区外路网,建设轨道和公路枢纽站;

   自来水厂:总造价暂估为三亿,参照50万人口城市用水量所需成本;

   城市供电:总造价暂估为五亿,参照50万人口城市电厂及输变电所需成本;

   天然气厂:总造价暂估为二亿,参照50万人口城市天然气储运系统成本;

   城市供热:总造价暂估为三亿,主要靠太阳能和地源热泵、但有备用热力;

   通信网络:总造价暂估为三亿,采购整个蓝城的通信网络及中控系统;

   垃圾处理:总造价暂估为三亿,参照50万人城市垃圾处理及中水系统成本;

   城市绿化:总造价暂估为四亿,700万平米绿地单位成本57元,绿化率47%;

 

拆迁成本:总成本约12亿〖按拆迁8000人暂估,尽量选择荒地建城〗

   对于蓝城征用农村土地的原住民补偿,计划采用以下标准:

   ⑴ 每位被征地农民,实物补偿城市住宅建筑面积50平方米;

   ⑵ 每位被征地农民,实物补偿配套商铺或农家乐标准间15平方米;

   ⑶ 每位被征地农民,发放10万元五年期无息贷款,进城安置;

   ⑷ 在此基础上,变为城市户口,子女20年内全免费就读;

   ⑸ 以上四项,折合投资成本每人约15万元,应能保证农民利益。

 

管理成本:总成本约6亿〖政府规划审批和招标管理所需成本〗

   用做新城“规划、设计、招标”期间的奖金,和政府人员津贴。

 

贷款利息:总成本约21亿〖银行和金融机构管理资金和贷款的费用〗

   按照稍后详述的蓝城开发模式,除启动资金112亿外的资金,需要银行贷款。

   而且,在整个蓝城项目的开发期间,银行还提供了大量的资金监管服务。

   所以,贷款成本,也是整个项目不可缺少的。〖按实际流程估算〗

 

土地成本:总成本约140亿〖按每平方米建筑面积1000元估算土地出让金〗

   对比北京2006年的招拍挂平均楼面出让金价格¥903.8元,此价格无疑够高。

   蓝城模式能充分保证政府的土地收益,不仅体现在出让金,还有配套收益!

 

综上所述,一个能安居50万人口,占地15平方公里的蓝城,总造价仅280亿。

按照提供1400万平方米可销售住宅估算,每平方米住宅的成本仅为2000元。

即便每平方米住宅交政府1000元土地出让金,付200元管理费,也才¥3200元

 

对于蓝城的整体资产,建议按照以下模式进行登记:

 

住房的所有权归住房人所有,由政府为住房人办理产权登记。

 

市政配套的所有权归政府所有,应按照《物权法》进行产权登记。

 

配套建筑的收益权,通过《房地产投资信托收益权证》的形式登记并发放。

配套建筑的收益权,政府得一半,全体居民按拥有住房面积比例分享另一半。

按252万配套平均日租2元估算,政府每年可得9亿,住宅年分红66元

 

这样的“蓝城运营模式”,可以实现完全的可持续发展,让政府和住房人共赢。

 

计算过成本和收益,相信大家无疑会对这样的“好事儿”感兴趣,怎么做呢?

 

蓝城的实际开发过程,也是非常简单的,首先由蓝城的发起机构(大家一起)说服政府支持,制定提供成片土地的计划,并得到银行支持和服务。分次邀请市民按照每投资一套100平方米的住房,预存人民币8万元的规则,吸收约112亿存款。

 

简化到具体实际操作,在蓝城正式启动时,基本就是如下手续:

 

⒈ 去银行领取《蓝城项目投资申请表》,如实填写个人信息和联系方式;

 

⒉ 按照每平方米800元,100三居8万66二居5.28万,存入资金;

 

存款总额每达到11.2亿,政府审批一个生活区,招标承包商建设

 

⒋ 建设期间,银行管理资金,按月对承包商付款,并监督其按工期交房;

 

⒌ 达到交房标准后,投资人现场看房,选择签署现房销售合同或兑现收益

 

   选择购房的,按登记顺序选房,并按所选户型的实际总价,补购房款;

   选择收益的,按年收益20%,如存入8万元,2年后可得11.2万(8万x140%)

 

⒍ 对于没投资,但也想来蓝城买房的人,可以买选择收益的人不要的房子。

   当然,价格上要比投资者的均价¥3200高,虽然同样是买现房入住。

   另外,对于那些企图买太多房子的人,建议征收资源税,用于补贴穷人。

 

蓝城的整个操作过程,都由政府和银行公开运作,资金全部由银行直接监管。

只要在中国建设2000座蓝城,就能让每个中国家庭都有属于自己的产权住宅

 

(注:我组织的合作建房,仅靠个人信誉和银行服务,曾在4个工作日内,通过仅1家银行得到9418万人民币的存款认可〖2007年3月9日北京合作蓝城咨询服务有限公司报价9900万投标花园北路25号,见www.bjtd.com〗,且合作建房的投标合法性,以及资金管理模式,已得到银行的支持和政府主管部门的认可,在投标答辩时,评标委员会成员们也对这一模式表示了支持)。

 

以上,就是我所提出的“蓝城计划”,和蓝城的“规划、开发、运营”模式。

当然,到现在为止,蓝城还只是一个理想,必须有足够多的人支持才能实现。

希望有更多的朋友,能了解蓝城,支持蓝城,并和我一起去建设蓝城,谢谢。

 

公元二○○七年七月十九日 于凌罡版权所有,允许媒体转载或宣传,谢谢。

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