在回答热心提问之前，首先感谢大家对合作建房的支持和关注，发个会议通知。

合作建房将于2007年3月18日周日下午13：30，在北京科技大学机电楼一层开会。

（请拨 96166 查询乘车路线，到成府路东口[学院桥北]下车，位置见文末图）

欢迎大家携带更多问题，到时以书面形式，交给工作人员，并由我们当场进行回答。

会议通知链接：http://www.linecity.cn/huiyi.htm

㈠ 问：合作建房如何防止“非法集资”？如何对此监督？

答：由北京合作蓝城咨询服务有限公司（下称蓝城公司）发起的合作建房，是得到律师、信托、银行等机构的大力支持和帮助的，经过多方充分讨论和研究，制定了一套能确实保证出资人资金安全的制度，简要描述如下：

⒈ 验资：每个参加者自己去指定银行，开立个人账户，以个人存款的形式检验资金和诚意。通过书面授权的形式，授权银行将自己指定账户的余额提供给蓝程公司。

这一阶段，出资人的资金是独立的个人存款，存取自由，安全是靠银行存款的形式来保证的，没有任何风险。当然，如果需要临时取走资金，但希望继续参加合作建房，需要以书面形式，告知蓝城公司，以保留验资名额。验资的资金存入时间，是我们登记出资人时的排序条件。

⒉ 方案：在有适宜的地块可供购买后，首先由工作人员（出资人只要具备必要能力和保密意识，就可以报名成为工作人员）共同进行可行性研究和方案设计。制定出的方案，要在资金安全上说服律师和银行，确保支付过程中的资金安全，比如指定支付到政府账户，或以保证金形式，由银行和售地方共管，只有交易达成，才由银行付款。并在方案上得到专业机构的认可，确保成本评估不会偏差较大（误差应确保不超过10%）和价格优势明显（相对周边房价，购地应有30%以上，购楼应有20%以上）。而且，要制定严格的启动规则，避免在资金或出资人不到位的前提下，过早启动，以免因后续资金不到位产生的风险。

⒊ 冻结：在经过前期的充分准备，具备启动项目的条件后。由律师协助制定完善合同，并组织出资人代表开会研究共同确定合同。组织出资人按报名的顺序分批签署合同，冻结资金。

资金的冻结，是以银行的《账户监管协议》范本为依据的，是银行固有的服务品种。每个出资人签署合同后，被冻结的资金，都只能在条件具备的前提下，定向对指定的经过律师、银行和选举产生的账户监管代表认可的固定账户。资金转出前，银行还会按照《账户监管协议》通知蓝城公司。所以，资金不会在没有达到启动项目所需的必要金额前转出，也不会被转到任何不安全的账户。

⒋ 买地：如果买地成功，将根据合同，由蓝城公司召开大会，代表全体出资人，成立房地产开发公司，并聘请专业机构，组建专业团队，按照事先制定的计划，在每个月公开财务收支情况，接受全体出资人监督，并欢迎政府和社会监督的前提下，在蓝城公司和成立的房地产公司非营利的前提下，进行开发。并且，成立的房地产开发公司，依然是通过银行的《账户监管协议》方式，进行每个月的财务支出，避免发生资金风险。

如果没有买到土地，银行将根据《账户监管协议》，按照每个出资人的出资金额，将资金全额归还给每个出资人，确保大家的本金不会受到任何损失，且买地的冻结时间，应在一个月以内。

⒌ 在建立严格、清晰监管制度的前提下，合作建房，是由全体具有完全民事行为能力的出资人，在共遵守《合作建房合同》的约定，共同按照共同认可的规则，通过合作建房，取得成本价自住用房的一种合法形式，绝对不是非法集资。

㈡问：你们报出的地价合理吗？

答：我们报出的楼面地价5100元每平米，是在专业机构大力支持下，经过充分的市场和政策分析，科学确定的。在买到招标文件之后，经过科学的分析了三个相关条件“原土地方补偿价格、北京市十级地价、周边地块的历史成交价格”之后，我们通过科学的数学模型，分析得到的。

根据我们的分析，这个地块的招标底价，应为9400万上下不超过100万，而最终公布的招标底价，仅为9310万，在我们的分析范围内，而且是略低。

我们的报价9900万，比招标底价高出了590万，已经足以保证政府必要的土地收益。

更重要的，是我们在专业机构的大力协助下，充分发挥合作建房成本公开透明和非营利的优势，让出资人可以充分享受配套收益权的收益，最终出资人的预期得房成本价格，仅为6500元每平米左右。

而根据我们的分析，，在招标文件明确要求必须提供的“预期销售价格”问题上，其他投标人由于需要取得必要的利润，所以答案应在12000元每平米左右，不低于11500元。否则，就可能存在不诚实的行为，或者说在很大程度上存在将来违约的可能甚至故意。

而且，我们在取得土地之后，能够以最快的速度开发、竣工、验收、交房，而不会存在销售风险，因为我们的每个出资人都已经确定，且名单、出资额、登记面积、出资证明，均已随投标文件上交，确保没有虚假。而开发商的高价房，则是把高价拿地的风险转嫁给了政府和银行。将来形成囤积和空置的可能性会很大。

经过这样的充分分析，我们认为，我们的报价是非常专业的，完全合理的。而且，在招标答辩时，由于材料准备充分，我们的土地报价和承诺售价的真实性和可行性，也都得到了评标委员们的认可。

㈢问：你们盖房不专业吗？

恰恰相反，由于我们是由245户家庭的数以千计的来自各行个业的出资人共同组成的，而且通过聘请专业机构，结合群策群力，在规范的管理制度前提下，还能得到国内外很多专业机构，以及很多热心关注和支持合作建房的人们支持。所以，符合市场化的精细分工，能够最专业的建设出适宜居住的住宅小区。

而很多所谓的专业房地产公司，则存在专业人员有限，各逐利益，沟通不畅等障碍，且往往因为想片面降低单件成本，而渗透到过多领域，导致组织机构臃肿，管理困难，反而出现种种问题。

仅以目前表现出来的，土地报价评估、项目方案设计、成本控制三个方面来看，我们恰恰是所有九个投标人中，分工合作最明确，专业和合理程度最高的。

㈣问：如果合作建房得到这块儿地，能够带来什么样的社会效益？

答：首先能够抑制房价过快上涨。同时还能为中国的社区管理，住宅节能，以及避免炒房等问题，提供实际经验。

㈤问：合作建房在国外是什么情况？

答：合作建房在国际上非常普遍，几乎每个工业发达国家都有，历史悠久。而且传统的社会福利国家随着公共财政的困难，减少了廉租房的建设，甚至将廉租房卖掉填补财政空缺，因此近来还有复兴重振的趋势。