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推高当前房价的三个关键因素

(2009-06-29 17:12:28)
标签:

房产

财经

流动性过剩

房价

中国

分类: 〖个人文集〗

    在经历了3、4月份房价环比温和上涨后,一线城市房价近期出现明显回升。北京5月新开盘项目整体均价环比涨幅达13.8%;6月,全国经济发达城市过半的项目实施涨价,最高涨幅为5000元/㎡,许多城市房价涨幅超过20%。在市场高度敏感的深圳,房价再度涨领全国。深圳5月楼市的均价为12900元/㎡,6月第一周即达16540元/㎡。

    房价上涨并不令人意外,令人意外的是涨幅的速度。那么,是什么因素导致了当前房价的快速高涨呢?

我以为推高当前房价的有三个关键因素:

一、流动性过剩

    流动性过剩或者叫流动性泛滥,更通俗地说就是“不差钱”。今年1-5月份信贷规模为5.84万亿元,据估计6月份的新增信贷会突破1.2万亿。流动性过剩首先从股市反映出来,沪深股指10个月以来涨幅超过50%,沪指已然攻破2900点。在实体经济尚未转暖,出口及消费拉动未见起色之时,如此涨势恰好说明股市是“脱缰的野马”,在流动性驱动下一马当先。

    股市和楼市是左手和右手的关系。左手有的自然右手也就会有,充沛的资金流向楼市是迟早的事。开发商笃定相信更高的房价才是最实际的卖点,就是说当10000/㎡的房子卖不出去时,调高到15000/㎡反倒有人买了。所以,这一两个月售楼处最忙的工作不是接待客人,而是在调整价格表。

二、通胀预期

    在6月上旬举办的博鳌房地产论坛上,几乎所有的学者都预言通货膨胀即将到来。当美国的印钞机在狂印美元时,中国的印钞机烫手指数丝毫不逊色。我们发行货币的速度可能在全世界只有津巴布韦可以媲美,有人说。有专家预言美国的通胀在明年最迟后年就会显现;中国呢,最快今年第三季度,最迟明年第一季度,尽管当下我们的CPI及PPI还是负数……

    当流动性过剩与通货膨胀一旦产生“艳遇”,好戏便来了,尽管均是本能使然,但双方并不情愿相互承认,甚至避之唯恐不及。于是,避险资本流向黄金、石油和不动产已是定局。房价高企也就顺理成章了。

三、地王重现

    这两个月在一线城市及热点城市均出现了上市房企高价等地的现象。回顾以往,地王现象总是伴随房地产周期高速攀升而出现。但是当上一个周期尚未完全结束,下一个周期尚未清晰开始,地王却重现江湖,的确匪夷所思。无论如何分析其原因,有一个事实毋庸置疑:由高地价推动的高房价时代已宣告开始了!传递给市场的信号是如此直接而明确,无怪乎北京个别楼盘在报纸广告甚至楼体悬挂横幅标出均价后,不到一个月又改口了,调高30%均价才正式销售。看来当前的楼市行情,不是开发商后悔就是消费者后悔。

    流动性过剩的资本因素,通胀预期的心理因素,地王重现的生产资料因素,三大关键因素直接导致当前房价高企。从09年春节前后楼市惨淡低迷,到不足半年楼市迅速高热,如此大冷大热大起大落大喜大悲,看来中国房地产再次坐上过山车进入冒险之旅已是别无选择了。

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