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哨声响了,我们跑哪一棒?

(2009-05-22 15:17:26)
标签:

刚性

商品房销售面积

跑道

哨声

接力比赛

房产

分类: 〖个人文集〗

房地产市场很像是一场接力比赛:

一般规律是先有领跑者——刚性需求率先释放,整个市场处于蓬勃之期,这是第一棒。第一棒接力者往往跑得很快,但由于发力甚猛,失了节奏,很容易出现脚下不稳甚至绊倒现象。耽误成绩不说,搞不好还会中止比赛,这就需要替补赶快补上,好在第二棒接力者早已热身侯位——所谓改善性需求闪亮登场。改善性需求比起跑第一棒的刚性需求,一是理性务实,二是经验老道。该慢时不快,该快时不慢,耐心极强,耐力极好,跑上十圈八圈也未不可。与此对应的市场特征是,市场信心全面恢复,交易量和价格稳中有升。久违的繁荣不期而至,本是皆大欢喜,不想偏有性急者——不等第二棒跑完,他就持棒上场。这性急的第三棒就是投资性需求,他们往往蜂拥而至,不顾一切抢道占道,把改善性需求挤出跑道,最终迫使他们放弃比赛。当跑道上全是投资性需求在奔跑时,整个市场已进入膨胀之势,场内场外充满着追涨心态。危险的局面并未受到场外吹哨者及时的警示,于是大大刺激了最后一棒的接力者(但注意他们往往不以为自己是最后一棒)——投机性需求大举入市,他们像是吃了兴奋剂一路狂奔,一无规则二无终点,不按跑道奔跑,甚至随意改变路线。彼时市场进入无序状态,也就是通常所言的泡沫阶段。等场外的哨声鸣响时,却不是口哨而是警哨,执法者终于上来清场,于是交易停止,市场进入整治阶段,也即是所谓大萧条时期到来。

在经历了2008年的惨痛经历后,相信所有经历者对上面的“接力比赛”之场景都不陌生,我们当中甚至不乏其中一棒的接力者,经过一年多的“清场整治”,2009年的市场终于鸣哨又重新跑出了第一棒:

4月30日发布的REICO报告指出,2009年第1季度,全国商品房销售面积为11309万平方米,同比增加8.2%,增幅高于去年同期和上季度增幅,这是继商品房销售面积连续14个月负增长后出现的首次增加;许多城市二手房交易量也出现增加。然而第二季度全国数据显示,在4月楼市交易量触顶后,在5月呈现下滑趋势。以北京为例,5月份前13天的日均商品住宅交易量为335套,其中多日的交易量保持在300套左右,而4月同期的日均交易量为496套,5月环比4月同期降幅高达48%。

这就带来了两个问题:刚性需求是否已释放怠尽?楼市小阳春是否就此结束?

还是回到前面所说的接力比赛。以首次置业为特点的刚性需求已跑在了第一棒,可惜体能不支,刚跑半圈即呈疲态。而第二棒谁接尚无人选。面对最近楼盘提价现象及相关政策,如二次房贷不明朗,改善性需求矜持守望;倒是投资性需求及投机性需求跃跃欲试,大有持棒冲刺之势。目前状况好比是哨声响了,我们不知谁跑哪一棒。

如何看待今年的市场形势,是“V”型反弹,抑或是“W”型反复,又或者倒“V”型下挫?名嘴们莫衷一是,不闻也罢。其实,稳定今年的楼市只需做到四个字:

从“善”如流。

这“善”就是改善性的善。一句话,善待改善性需求,即是找到了楼市的定海神针。

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