随着天津地铁一号线的贯通，地铁上盖物业逐渐成为人们关注的新焦点。据戴德梁行商业部统计，目前天津地铁一号线沿线上盖物业总建筑面积已超过121万平方米，包括逸都•城市岛、翔宇2008财富中心、环球置地广场、假日国际、津汇广场、伊势丹、朗香街、恒华广场、麦收国际公寓、大通复兴门项目、金盛国际及和黄广场等10余个项目。其中商业部分建筑面积达到34.19万平方米。
    大多数人认为，对于上盖物业来讲，地铁是把万能钥匙，地铁开到哪，哪里就会火爆的不行。天津的地铁上盖物业在营销上也纷纷打出了潜力牌，为售价重重加上预期的砝码。然而物业投入使用后，长期的潜力是否会如我们预期的那样“万事如意”？

    地铁对上盖商业的最大作用，在于提供持续稳定和大量的客流，若要使上盖商业做得好，关键在于把这些稳定的客流顺畅地转化为消费力，也就是说，地铁与上盖建筑之间的通达性要非常强。

    天津地铁档次很高，配套却不足，由于种种历史原因，一号线地铁站的规划与上盖物的结合并不紧密，在规划设计之初，过多考虑了交通功能，商业物业动线设计却没有有机结合进来，造成了地铁交通价值的“一枝独大”，对商业价值的刺激并未充分体现。

    如恒华大厦和麦收国际公寓，地铁站的出口未延伸至商业设施，乘坐者必须由独立的地铁站上行至地面，检票出站并转身，才能关注到周边商业。这些商业不在人流的必经动线上，其价值只体现在日常街铺，与地铁关联并不大；地铁上盖最具价值的是地下首层，而有些上盖却将物业的设备层、配套层放在该层，大大降低了利用率；还有些项目，虽为地铁夹层，但受市政规划限制，未设置其他由地面下行的通道，面对人群过于单一。

    戴德梁行商业部商铺经理张轶华建议，地铁规划建设之初，不仅要考虑交通便利性，还需要与周边商业物业充分沟通，事先进行全盘规划和科学定位，将地铁对人流的带动作用发挥到最大。对于已建成的站段和上盖物业来说，在建筑条件允许的情况下，进行局部的改动和微调也是必要的。

重百货轻便利
同质化倾向严重

    除可达性外，物业定位和业态组合也是天津地铁上盖需要调整的。
    香港地铁商业之所以成功，很大一方面原因在于每一个地铁商圈都有着鲜明的主题，通常分为零售、饮食和娱乐三大块，进行均衡合理的布局。在这些主题之外，还应设置一些生活类的快速消费业态，如糕点店、书店报亭、快餐、药店、便利超市等等。地铁中的人群多为沿线写字楼中工作的上班族，商务人士，因此适合商务人士洽谈休闲的餐吧、咖啡厅等，也是比较适合地铁上盖的业态。
    纵观目前天津地铁上盖物业，仍然存在较为严重的同质化问题。大部分上盖物业仍期望以百货为主要招商目标，这种定位在商业不发达的非市中心地段或许可行，但在商业设施已经很集中的市中心往往造成局部过剩，同质竞争。更兼天津商业仍处于起步阶段，专业招商机构还不发达，商场的档次、进驻的品牌都难以形成多层次局面，缺乏新鲜血液。
    地铁上盖与其贪多求大，不如专攻核心定位，兼顾便利消费。

 

    地铁上盖商业，首先是商业价值，其次才谈得上地铁商业价值。因此天津商业地产存在的普遍问题，仍是影响地铁发展的主要因素。
    据了解，香港地铁公司是迄今为止全国唯一赚到了钱的地铁公司，其收入主要贡献来自于地铁商业。香港地铁商铺，除个别一两个项目外，全部由香港地铁总公司自持经营，“只租不售”。在这些商铺经营的初期，通过让利、搞活动等形式吸引商家的进驻，把商场做旺，其间还会根据商家经营的好坏随时调整，有利于持续经营。
    天津地铁上盖物恰恰相反，散售的多，自持出租的少。尤其对于中小投资者来讲，仍存在很大风险。
    当然，散售的商铺并非没有任何机会，由开发商牵头，引入专业的商业运营管理公司，统一经营管理，保证中小投资这的固定回报，是非常值得探讨的办法，这同时也对运营商的实力和水平提出了很大要求。
    无论是地铁上盖还是其他商业，天津都面临着专业商业运营人才的缺位。经过几年的发展，已有部分开发商意识到商业运营的重要性，纷纷变项目散售为半租半售或全部持有，成立了自己的招商团队。这些招商团队或将成为未来天津本土的第一批专业商业运营机构，但毕竟还需一段时日，并需经过市场的磨砺和考验。