中原地产投资顾问部的相关统计显示，天津商业地产的总体供应量和吸纳量存在明显的失衡。2002年以后，天津商业地产开发速度迅猛，截止到2007年底，市场上在售在租的商业地产面积累积已达1000万平方米左右，几年来的整体吸纳量却仅有600多万，预计到2008年底吸纳量也仅仅能达到800万平方米，而观察已审批的项目，其间商业地产的供应量还将不断加大。合富辉煌商业部指出，局部地区的消化能力与供应能力极不匹配，比如2007年红桥区商业供应量急速放大，达到了23.86万平方米，较上年增加1.45倍，但吸纳量仅有3.07万平方米。
    从人均占有量来看，这1000万平方米的商业供应量80%集中在中心城区和滨海新区，按照这两部分区域2010年的常驻人口上限500万人粗略估算，人均拥有的商业面积已超过了1.5.平方米。虽然我们不能单纯用人均占有商业面积来计算，但很显然天津商业地产供应的规模是比较大的。
    此外，天津商业地产还存在分布严重不均的情况。据了解，目前所有投入使用的商业设施中有50%集中在和平区，档次概念会有重复，竞争性非常强。而某些区域，尤其是城市扩张过程中的新兴居住区，商业设施却严重不足。

开发商与投资者的预期错位

    商业地产中开发商与经营者之间的供求错位由来已久，开发商与投资者之间的预期错位同样由来已久。由于商业地产开发运营周期长，养熟一个新商圈通常需要5-7年，因此为了避免政策、市场等多层面的风险，无论开发商是否拥有足够的资金，自我持有仍然不为开发商所热衷。正是急于变现的心态造成了开发商与投资者之间的预期错位，这种错位体现在以下两个方面：
    一是价格方面预期不同。业内人士指出，商铺并非不能出售，但出售的价格范围应保持在同区域住宅价格的2倍-2.5倍，如果超出这个范围，即是透支下游投资客和商家的利益，利润追求的向下传递，势必导致商圈的“死亡”。“目前在天津寻找商业项目的基金和投资客并不在少数，但往往因为价格不能成交”中原地产投资顾问部分析师王振华指出，天津局部地区的商铺价格已经达到了住宅的4倍。很显然，开发商对自己的投资回报预期过高。
    另一方面是开发节奏的错位。天津整个商业地产的开发节奏，与人口增长和消费市场的增长相比，是稍快的，即开发商的“踩点”明显快于投资者和经营者的“踩点”。尤其在一个新区域的开发建设中，开发商对区域潜力的挖掘本属正常，但商业地产的介入时机需要更好的把控，市场不成熟的情况下，开出来容易引起人气不足而形成恶性循环。

同质化竞争和商业运营缺席

    由于商业布局局部集中和大量新项目的定位雷同，导致天津商业地产同质化竞争将进一步加剧。业内人士指出，这种同质化竞争在已成型的滨江道和平路商圈尤为突出，伊都锦的退出与此不无关联。
    目前天津仍有大量城市综合体在等待建设，且布局仍然比较密集。一位不愿透露姓名的综合体操盘手透露，这些项目大多前期定位较高，五星级酒店、甲级写字楼、高端商业比比皆是，对于城市局部地区是否能承受如此大体量同类项目的同时运营，包括交通、人流量、消费力等等，以及项目的未来到底如何形成差异化，他自己甚至都没有百分百的把握。
    在这种情况下，天津急需专业的招商代理商和后期运营商。无论是海外基金还是个人投资者，都要求商业地产有丰厚并且稳定的回报率。招商招完了，谁来管理？这是最大的问题。然而目前天津的状况却是代理商数量少，运营商几乎没有，在市场中造成了非常大的缺位。