以降地价抑房价很傻很天真

章林晓

据媒体报导，日前有研究机构在报告中提出，土地购置费用约占房地产开发投资的35％，为此，政府适当降低土地出让金，对抑制过高的房价很有必要。这种试图通过降低土地出让金来抑制高房价的想法，可以说是很傻很天真。

房价与地价之间的关系，颇有些类似于面包与面粉的关系。在市场经济条件下，如果其他条件不变，一般说来，面粉贵了，面包也会跟着贵；但反过来就不能说，面包贵的原因，就一定是面粉太贵之故；更不能说，降低面粉价格就一定能降低面包价格。

面粉贵，为什么面包也会跟着贵？当年马歇尔在分析均衡价格时认为，时期长短对均衡价格形成过程有不同的影响。一般而言，时间越短，就越要注意需求对价格的影响；时间越长，生产成本对价格的影响就越重要，因为这价格有等于其生产成本的趋势。

长期均衡价格的决定因素，为什么是生产者的生产总成本？这关键在于“等量资本需获得等量利润”，根源就在于市场的充分竞争。

以房地产为例，试想想看，如果地价高到一定程度，楼面地价甚至超过了房层售价，此时还会有几家业外企业乐意进军房地产行业，还会有几个开发商愿意再投资开发房地产呢？

在市场经济条件下，既有行业内部的竞争，又有行业之间的竞争，行业内部的竞争形成行业利润率。行业之间的竞争，既表现为资本从利润率低的行业向利润率高的行业转移，也表现为新增资本向利润率较高的行业投入。资本在各行业之间的流动，引起各行业商品供求关系以及价格的变动，结果使各行业不同的利润率转化成全社会一般的利润率，即平均利润率。

当地价高到一定程度，如果房价不能相应增加，开发商不能获得社会平均利润率时，房地产投资、商品房施工面积、竣工面积等必然会出现下滑。房子供应量减少了，房价自然也就上升了。当然，这是指长期而言的，从短期看，由于房地产投资体量很大，船大难掉头，由于需求的突然降低，供应却难以一下子减少，有实力的房地产企业可能会跌破成本价卖房，而没实力的房地产企业开发的楼盘说不定就会因此烂尾了。

面粉贵了，面包会不得不跟着贵，这是由“等量资本获得等量利润”决定的。但反过来就不能说，面包贵的原因，就一定是面粉太贵了。

面包贵的真实原因，有可能是人工费用提高了，有可能是用来制作面包的水电费贵了，也有可能是当地面包店的老板挤走了竞争对手垄断经营之故，或者是因为当地由于某种原因面包的消费量突然增加了，而面包的供应量却一时跟不上，并非一定是面粉贵了之故。

那么，降低面粉价格，为什么不一定会降低面包价格呢？因为影响面粉价格的，是面粉的供应和需求；影响面包价格的，是面包的供应和需求；面粉价格和面包价格，这两者是由两个不同的供需层面决定的。

同样道理，影响房子价格的，是房子的的供应和需求；影响土地价格的，是土地的的供应和需求。地价高一定会导致房价高，但房价高并非一定是地价高之故。当房价高并非一定是地价高之故时，降低地价能否抑制高房价呢？显然不能。

那么，如果假设房价高只是由于地价高这唯一因素造成的，降低地价对房价又会造成何种影响呢？

这时降低地价无非有两种方法：一种是以行政定价的方法，另一种是以市场的方法，即通过增加土地供应量（此处假设需求量不变）的方式。

如果对土地实施行政定价，那么，我们势必对房价也实施行政定价，要不然，土地行政定价与市场价格之间的差额，最终将会以寻租的方式进入“官商勾结者”的腰包。只是此时这种以降地价来抑制房价的方式，其实质无非就是行政定房价的方法罢了。

而如果通过市场的方法，即通过增加土地供应量的方式来降低地价，此时房价会怎样呢？由于土地供应与房子供应存在正相关，土地供应量增加后，房子供应量自然也就增加了，显然有利于房价下降。但是，这种方法应该不叫抑制高房价，而是釜底抽薪地降低高房价了。

此文４月２０日发表于《中国房地产报》时略有删改。