房价调整为何不可避免？
章林晓
在美国次按揭危机一浪高过一浪的大背景下，面对我国房价“跳水”促销的浪潮从珠三角波及到长三角，我们更应冷静地思考一下房价调整的深层次问题，房价调整可以避免还是不可避免？如果不可避免，不可避免的原因又在哪儿？
我们关注房价就不得不研究拐点问题，因为拐点是房价波动轨迹曲线的重要转折点。如果我们重视房价却对拐点避而不谈，那是不是有点叶公好龙的味道了？
对房价拐点问题的深入讨论或者说争论，我始终坚持认为，不但不会因此损害房地产行业的健康发展，相反却有利于房地产市场各方主体认清当前形势，采取正确有效的应对措施，将损失减少到最小程度，从而有利于房地产行业长远的可持续发展。
今天，如果我们不讳疾忌医地话，我们应当承认房价调整已不可避免。对于这个判断，我在去年12月10日应搜狐财经之邀而撰写的《房价下行已成定局》一文中，从不动产估价理论的角度入手，作了详细的分析说明，指出“在明年（2008年）货币政策收紧已成定局的形势下，投机力量占主导力量的楼市，房价下行的趋势已经变得毫无悬念。”
我没有想到，《房价下行已成定局》发表后，会引起那么大的反响，许多平面媒体都作了转载， 12月12日我还收到了凤凰卫视《一虎一席谈》节目邀请函，邀请作为嘉宾参加凤凰卫视《一虎一席谈》08年度中国房产特别节目，与全球华人共同分享当前房产的前沿观点：“2008年中国房市真的会进入拐点吗？”
凤凰卫视的邀请，我以我说不准普通话的理由婉拒了。普通话我确实说得不好，不过当时其实另有一个原因是我刚刚动过鼻中隔手术，尚未完全从手术中恢复过来。凤凰卫视《一虎一席谈》08年度中国房产特别节目，我虽然没有去参加，但是他们的邀请却促使我对房价拐点的问题作了更深的思索，房价调整是否已到不可避免的程度？
鼻中隔手术全麻之后，我整天感觉都是晕乎乎的。春节休息，偶尔在网上看到“广州火车站踩踏事件”的视频 ，在那一阵阵惨人心肺的呼叫声中，我开始清醒过来。春节过后，因工作关系与上海一所高校的一位老师交流后，更是越来越深刻地意识到房价调整已不可避免。
在房价拐点的讨论或者说争论中，看涨派最大的理由是供需，认为由于土地的稀缺性，房子的供应也存在稀缺性，而由于中国处于城市化发展过程中，房子的需求量相当大，因此，住房供求紧张的状态将持续，房价不可能会下降。
资源稀缺性假定是西方经济学的三大前提假设，对于西方经济学来说，任何资源都是稀缺的，这是西方经济学立论的前提。因此，从西方经济学来说，房地产供应显然是存在稀缺性的。看涨派对房子供应存在稀缺性的分析显然是对的。
然而，看涨派从中国处于城市化发展过程中，推导出房子需求量相当大，多少有些与事实不相符合了。难道高房价对需求量就没有制约作用？
“广州火车站踩踏事件”的背后，深层次隐藏的背景是什么？深层次隐藏的背景是中国的农民一直没有真正融入到中国城市化的进程中。我出生于农村，记得小时候，村子有谁通过招工进城当了工人，那就是“工人老大哥”，真正变成城里人了，那时工农差别虽然很严重，但是城里人的差别并不严重。而现在，村子里有谁进城当了工人，似乎很难真正变成城里人，永远只是个“打工仔”，很难融入城市生活中。这才出现了被人们誉为人类历史上规模最大、最具周期性的人口大迁徙——春运。
高校跳楼的学生为何这么多？今年春节过后，上海一所高校的一位老师告诉我说“学生的压力太大了”。他说，本科毕业了，或者硕士、博士毕业了，父母头发也花白了，毕业工作可拿工资了，照理应该孝敬孝敬父母吧，可拿什么孝敬呢？好不容易找到工作，也不知什么时候才能还清所欠下的债务，更不知猴年马月才能买得起房子，能不焦急吗？
原先，我一直以为现在屡见不鲜的高校学生自杀事件的背后，是现在的独生子女一直太顺了，因此禁不起挫折，将其归因于大学生心理素质的问题。现在，才知道现在的大学生压力远比我们当年读大学时大多了，我记得我读大学那时每月伙食费35元，而我每月助学金加补助有32.5元。
透过“广州火车站踩踏事件”，让我们看到农民工挣扎在城市化边缘的血腥。高校学生接二连三的跳楼，则让我们看到了青年学生在城市生存的艰辛。这样的城市化，还能持续多久？这样的城市化，房子的需求量还能相当大吗？建立在这样城市化基础上的房价，是不是太血腥了？
房价的本质是什么？从某种角度讲，在我国房价的本质是税收，或者说是地方政府利用土地这一载体向民众收取的费用。全国政协委员、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长蔡继明在今年两会期间接受记者采访时指出，地价和政府税费占房价50%以上。这个地价就是土地出让金，是地方财政预算外收入的最主要来源。2007年全国土地出让总价款为9130亿元以上，而全国的财政收入为3.2万亿元。有专家测算，近几年来土地出让金一般占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右。
目前，我国劳动者工资总额占GDP的比重偏低，城镇职工工资只占GDP的12%，加上农民收入，百姓收入总额占GDP的比重不到22%。可资对比的是，在发达国家，劳动者的工资总额占GDP的比重大多在50%以上。然而，就在这不到初次分配中占GDP不到22%的工资收入里，又通过房价这一“特殊的税收”，被再次分配，普通白领能不破产吗？
“接力房贷”的出现，其实是说明了城市部分白领的破产，即城市普通民众在高房价面前已经不能完成劳动力的再生产了。
日本泡沫经济的兴衰、东南亚泡沫经济的兴起和金融危机的爆发，包括此次美国次按揭危机的爆发，都是以房地产价格（严格说是地产价格）的飙升和暴跌为标志的。从西方经济学生产要素分配论的角度看，就是土地所有者（资本者）凭借土地（资本）这一要素而获得的收入超过一定限度时，即其在所有生产要素所创造的全部价值中所占的份额超出社会可以承受的某种程度时，那么经济危机（金融危机）的爆发也就不可避免了。而地价暴跌在某种程度上来说，则是意味着其在所有生产要素所创造的全部价值中所占的份额不得不作出的重新调整。
我国劳动者工资总额占GDP的比重不可能永远这样低下去的，原本就十分微薄的工资，通过房价这一“特殊税收”被再次分配，还要再摊薄到何种程度？“接力房贷”中的“接力者”，总不至于要从儿子延续到孙子再到重孙吧？房价的调整自然也就不可避免，不管这种调整是主动的还是被动的。
此文删节后已发《楼市》，《楼市》电子版下周出，网址：http://www.recg.cn/magazine.aspx
