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章林晓:警惕今年房地产市场的刚性调整

(2007-03-07 00:45:23)

  2月28日,春节上班后的第四天,一位借调外单位工作的老同事到我的办公室对我说,昨日股市大跌跌去了我一辆车子的价钱,真后悔节前做了满仓操作,我可是将年终奖什么的全都投入了股市。我回答他说,你去年在股市赚大了,这一点钱应该跌得起,今年最可怕的,恐怕是房地产市场的刚性调整,如果应对不及时或处置失当,其后果很可能会比股市一天之内万亿市值的蒸发更加惨烈。

  历史上三次泡沫大破灭的前车之鉴

  凡是泡沫总会有破灭的时候,这是泡沫的本质特性所决定的。了解世界房地产发展史的人,都会知道世界历史上典型的三次房地产泡沫破灭的惨烈。前车之鉴,我们不得不察——

  1、1926年,美国佛罗里达房地产泡沫破灭,间接引发上世纪30年代世界经济危机。

  二十世纪20年代中期,美国经济十分繁荣,作为经济风向标的房地产行业也日益兴盛。在此大背景下,拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

   佛罗里达州位于美国东南端,冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后,这里迅速成冬日度假胜地。许多人纷至沓来,迫不及待地购买该地的房地产,佛罗里达的地价日渐升值,炒卖房地产的热情日益高涨。

  “今天不买,明天就买不到了”!在1923年至1926年期间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅,在当时人们这句口头禅中,连一向保守的金融资金也投入到了房地产炒作的行列。

  只是好景不长,到1926年,佛罗里达房地产泡沫最终还是破灭了。更可怕的是,泡沫的破灭还激化了美国的经济危机,引发了华尔街股市的崩溃,并最终导致了20世纪30年代世界经济大危机。

  2、1991年,日本房地产泡沫破灭,直接导致日本长达十多年的经济萧条。

  上个世纪八十年代,为刺激经济增长,日本央行采取了宽松的金融政策,导致房地产价格猛涨。1985年9月“广场协议”之后,国际资本更是大量进入日本房地产业,加速刺激了日本房价的上涨,并到了荒唐的程度。

  国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本,到1989年,其地价市值总额竟相当于全美地价总额的4倍;而到了1990年,据日本和世界其他国家不动产估价大师们的估算,仅日本东京圈内的地价就相当于全美地价的总和。

  面对房价暴涨,许多日本人陶醉了,踊跃加入到了房地产市场投机者的行列,而且如愿以偿地赚到了大笔大笔的金钱。与此同时,日本公司掀起了大规模的国外投资。然而,与此对应的是,绝大多数工薪阶层再也无法在大城市买下一套住宅了。

  随着国际资本获利后的撤离,日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随之狂跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,许多企业纷纷倒闭,银行坏账高达6000亿美元,日本迎来了历史上最为漫长的经济衰退,人们因此称之为“二战后日本的又一次战败”。

  3、上个世纪九十年代,东南亚、香港房地产泡沫破灭,导致东南亚各国经济严重衰退和港人财富蒸发2.2万亿元。

  20世纪80年代中期,泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家,尤其是泰国政府,出台了一系列刺激性政策,把房地产作为优先投资的领域,促进了房地产市场的过度繁荣,最终形成了房地产泡沫。在此过程中,大量的外国资本纷纷进入这些东南亚国家的房地产市场进行投机性的淘金活动。

  好景自然不会长久,随着1997年东南亚金融危机的爆发,泰国等东南亚国家的房地产泡沫瞬间破灭,直接导致这些国家经济的严重衰退。

  东南亚金融危机的爆发同时波及到了同样存在着严重房地产泡沫的香港。在1984年至1997年,香港房价平均每年增长超过20%。此时炒房赚钱是何等的容易?受房价飙升诱惑,香港房地产投机盛行。在泡沫破灭前夕的 1996年,香港甚至出现了买房前必须先花150万港元买一个房号的咄咄怪事。

  投机越是疯狂,受到的惩罚也越是加倍。香港房地产泡沫破灭后,房价从1997年最高峰开始持续下跌,6年来跌幅累计达65%,港人财富蒸发2.2万亿元。香港每位业主平均损失267万港元,有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。如香港艺人钟镇涛因炒地产欠债2.5亿多港元,最后只得宣布破产。 

  房地产泡沫破灭的苗头已经逐渐显现

  从世界历史上三次泡沫大破灭的前车之鉴中,我们完全能够清楚地看出——

  房地产供不应求,房地产价格突飞猛进之际,往往是房地产泡沫最容易形成之时。那种“房价的高涨与GDP的增长有关,在GDP增长的同时房价不可能下跌”的言论,显然是不符合实际的。

  恰恰相反,在GDP高速增长之际,如果伴随着海外热钱的大量进入或房地产投机炒作的盛行,那么,此时,我们尤其需要未雨绸缪地防范房地产泡沫的突然破灭。

  世界历史上三次泡沫大破灭的史实也告诉我们,我国一些开发商和他们的代言人所强调的所谓刚性需求支撑高房价,同样也是不切实际的。

  在房地产市场上,所谓的刚性需求应当是指与当时经济社会发展水平和收入水平相适应的住房需求。也就是说,住房的刚性需求一方面与当时经济社会发展水平相关,另一方面也应当与人们的收入水平相关。刚性需求受制于人们的收入水平,必须是购买欲望与购买能力的统一,即有效购买力。

  这个“有效购买力”,反映在房地产市场上,其实质就是我们通常所说的“房价收入比”的概念,这也是房地产市场的最基本的概念,同时也是判断房地产泡沫最直接的标准(后一个问题我曾写文章用数学方法加以详细说明,文章标题是《房价收入比真的不是衡量地产泡沫的标准?》,2005年1月31日首发于人民网房产城建频道)。

  “房价收入比”这个基本概念背后,应该说存在着经济学理论基础,具体说,就是“平均消费倾向”和“边际消费倾向”,以及“生命周期假设”和“持久收入假设”。

  对于房价收入比,联合国人居中心的标准是3:1,世界银行的标准是5:1。然而值得警惕的是,我国许多城市的房价收入比早已超过12:1。

  从房价收入比这个衡量房地产泡沫的最直接标准,我们可以明显看出,我国许多城市存在的房地产泡沫是非常吓人的。

  当然,房价收入比过高,并不意味着房地产市场必然走向崩溃。从理论上讲,房地产泡沫破灭的程度,将会因为处置方式的不同而有所不同。如果处置及时应对措施正确,房地产也是可能实现软着陆的。

  思所以危则安,思所以乱则治,思所以亡则存。当前,在我们应当直面我国房地产市场存在巨大泡沫的同时,更应该密切关注的是,房地产泡沫破灭的苗头已经逐渐显现。

  我国房地产泡沫破灭的苗头主要体现在以下两点——

  一是“接力房贷”的推出。所谓“接力房贷”,就是父母“按揭购房”债务无须其本人在世时还清,可交由下一代子女“接力”来偿还。

  虽然,有人说,“接力房贷”突破了年龄,即贷款期限的限制,一举让百姓购房变得更加轻松。而其实并非如此,对于老百姓来说,“接力房贷”,从表面看,购房变得相对轻松了,但是,在这表面“轻松”的背后,是购房成本支出的“激增”,而且这种“激增”,是建立在非理性透支“两代人”购买力之上的。

  “接力房贷”所蕴含的,其实是说明了普通民众已经不能完成劳动力的再生产了,或者说,商业银行推出的“接力房贷”,在诱导老百姓的超前消费方面,已经超出了伦理的底线。

  “接力房贷”的出现,说明银行在促销个人房贷方面,已经“黔驴技尽”;更说明了老百姓为虚高的房价,透支购买力已经最终走到了尽头。

  二是“群租现象”的出现。城市化是鼓吹房价永远上涨论者最大的理由。确实,从人口的角度说,城市化就是农村人口大量地转化为城市人口,这是房地产市场真实需求或者说刚性需求最大力量之所在。

  然而,最近几年,我们在不少城市能够看到那些“平均每间房住6人,一套房子甚至超过住30人”的“群居”现象。而且, “群租”的并非只是打工仔和打工妹,那些打工仔和打工妹更多的是住在城郊结合部的农民房里,在城市市区 “群租”的,更多的是那些通过考入大学、跳出农门的“白领”。

  “群居”自然存在种种不便、甚至安全也得不到保证。但是,为什么在一些城市会纷纷流行起“群租”现象呢?促使众多“白领”选择“群租”的最大吸引力,是相对低廉的房租!

  “白领”尚且如此,更何况其他一般的农民工呢?

  “群租现象”的出现,说明在城市化过程中,农村人口大量转化为城市人口已经遭遇畴高房价的“阻击”。

  在我国一些房地产热点城市,房地产泡沫即将破灭的苗头,其他还有好多,如房价房租比、空置率、虚假按揭贷款、土地招拍挂大面积的流拍等等,但是,这些苗头我们已经没有必要多说了,因为上述两点就足以说明一切了。

  房地产市场的需求,虽然可分成自住性需求、投资性需求和投机性需求。但从本质上说,投资性需求和投机性需求,并非终端需求,而只是中间需求,这种中间需求,最终还是得转化为供给,由真实需求即自住性需求这种刚性需求来消化的。

  “接力房贷”的推出,说明房地产市场在城市居民这一块的刚性需求已经透支到了“尽头”;而“群租现象”的出现,则说明房地产市场在外来人口这一块的刚性需求已经遭遇到了“阻击”。

  “接力房贷”和“群租现象”的出现,一方面说明我国一些房地产热点城市的房地产市场,已经在一定程度上演变成投资性(投机性)市场;另一方面也说明了在这些城市,房地产市场的刚性调整已经不可避免。

  房地产市场将在何时作出刚性调整?

  既然我国房地产市场的刚性调整已经不可避免,那么,这个刚性调整的时间,将会在何时出现呢?

  近千只个股跌停,上证指数下跌8.84%,深成指下跌9.29%,沪深两市2007亿元的天量成交。

  股市为什么会出现暴跌?从2007亿元的历史天量成交看,“获利回吐”显然是一个不争的事实。

  暴跌的日子为什么会在2月27日?我虽然对证券市场没作什么深入的研究,但是,在春节之前,凡是有朋友与我谈起股市,我都劝他们做空仓的。他们问我原因何在?我说,在全国“两会”之前“走”,投机资金能够确保安全性,因为大家都相信“两会期间政策肯定保持平稳”;如果是我,获利丰厚之后,也会落袋为安,肯定要选择在此时“走”,更何况那些投机资金呢?

  应当说,2月27日,我国股市的黑色星期二,已经为我们预计房地产市场的刚性调整,提供了一个很好的研究视角。      

  大家知道,任何资本投资(投机)都注重资金的安全性、流动性、逐利性。而投机资金,或者说热钱或游资,更有短期、套利和投机的特点。

  从时间角度说,“来得快捷,走得迅速”应当说是投机性资金的最大特点,这是由于投机性资金的时间成本相比较其他资本来说更加高昂这一特点所决定的。投机性资金的这一特点,也决定了它比其他资本投资要更加注重流动性。

  而有会计学常识的人都知道,房地产又叫不动产,是最难变现的,所以对于投机性资金来说,在房地产市场上操作难度也是最大的。

  在房地产市场上,由于变现的困难,资金三性(安全性、流动性、逐利性)的关键往往在于“流动性”,而要保证“流动性”,其前提是“资金的进出”必须要做到“神不知鬼不觉”。因此,投机资金往往是逆常规思维而动的。

  只有这样,投机资金才能确保“动员得起”足够的“接盘资金”,使其自己“走得迅速”成为可能。

  在人人几乎都相信“2007中共十七大和2008北京奥运会,中国房地产市场将保持稳定”之际,我国一些热点城市房地产市场的刚性调整,其实是最值得我们警惕的。

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