应邀为《北京房地产十五年》作序，才意识到：已经十五年了。

　　不禁要思考这样一个问题：这十五年对中国意味着什么，对中国的地产意味着什么，对中国的地产人又意味着什么。

　　十五年的时间，对中国的地产而言，既不是弹指一挥间的变更，也没有“子在川上曰：逝者如斯夫”的感叹。

　　十五年，中国房地产从一个懵懂小儿到初长成人，这其间经历了无知到有知，从无序到有序。中国房地产在改变城市、改变生活的同时，其独有的财富神话机遇，又使多少平淡的人生折腾出多少不平凡的故事。

　　疯狂圈地、击鼓传花、卖楼花、炒地皮、烂尾楼、行销概念、地产城信危机……也许这一切都将随着十五年的过去而成为远去的风景，但我们仍然要面对喧嚣之后，尘埃落定的现实。

　　有一个不容忽视的现实摆在我们眼前，那就是，随着地产富豪崛起，消费者的不满也在日益增大。“仇富心理”在任何一个领域都没有地产界来得直接、强烈、热闹，甚至带着某种酣畅淋漓的痛快之感。

　　但是，痛快也好，强烈也罢，都不能代替理性的分析与思考。

　　正如著名历史学家黄仁宇在他一系列著作里反复强调的一个观点：在研究历史的时候，不能用“道德上”的判断代替“技术上”的分析。他认为，作为一个历史学者，应该检讨已发生的事件的前因后果，不能轻易地说出“如果”这样的词，更不能认为在当时的历史条件下，历史可能有其他的发展，甚至产生更为理想的结果。

　　治史如此，考察任何事情，其实也是如此。

　　中国房地产十五年的发展历程，回头看去，多少也有了几分微观的“历史感觉”。而我们分析它的现状与未来，也就不宜再用酣畅淋漓的道德拷问，来取代也许不那么激动人心的技术分析。

　　更不应该认为，“如果”不是因为有那么一批已经被冠上“奸商”之名的地产商十五年里兴风作浪，那么这十五年的历史可能有其他的发展，甚至产生更为理想的后果。

　　的确，十五年的中国地产之路，确实像一部微观的历史，而在它的开端，同样有一个一去不返的“神话时代”。

　　回头看时，我觉得是时候正视那个其实早已广为人知，不再是秘密的秘密——“神话时代”的地产商一夜暴福的秘密。

　　那时候的地产开发，玩的是关系游戏，而非资本游戏；搞的是土地开发，而非房产开发。“几百万起家做房地产”的传言并非空穴来风，而用一栋楼的钱，滚动开发，做起十几栋楼来的“空手套白狼”的“英雄”，在那个时代也比比皆是。

　　那是一个土地开发成本几乎为零的时代，那也是一个房地产企业以前所未有、以后也不会再有的速度迅速扩张的时代。

　　我不讳言，我是那个时代的“既得利益者”，今典集团在过去十五年的时间里发展的规模、速度，如果放到现在，即使仍然是我和这些人一起做，别说十五年做不到今天的局面，三十年、五十年也未必做到。

　　因为“神话时代”已经过去了。

　　随着市场的成熟，随着国家法令法规的出台和完善，尤其是随着土地招拍挂制度的正式确立，人们所熟悉的那个地产时代结束了，人们所熟悉的那样一类开发商，已经永远地退出了历史舞台。

　　也许唯一没有从那个时代中走出来的，反而是购房者的心态，反而是舆论的声音，人们仍然在对那个时代或津津乐道、或义愤填膺，仍然不断地有人拿地产商的道德大作文章，赚取掌声和噱头。

　　是的，在过去的那个“神话时代”里，地产商演绎了无数一夜暴福的神话，创造了开发利润率的一个又一个“奇迹”（而这些“奇迹”也就成为日后公众的愤怒与怨气所指），然而，这写“奇迹”般的利润，这些“暴福”的收入，其实并不是来自购房者的腰包，而是来自土地政策和其他政策还不完善的时期，关系运作所带来的众多“可乘之机”。

　　也就是说，虽然“神话时代”结束了，虽然市场规范了、法规制度成熟了、土地供应公开透明了，开发商再也不能“偷天换日”地挣“黑心钱”了，也并不意味着购房者就能够少掏钱了！

　　——这是一个听起来异常刺耳、也让人觉得难以接受的事实，但总要有人把这个事实指出来。

　　是的，两年前的“土地大限”是一道分水岭，但它影响的是开发商，而非购房者。

　　甚至可以这样说，也许在关系地产时代，开发成本可以被大幅度压缩，开发商投资一千万，就能挣到一千万，所以为了追求投资回报速度，开发商可能会“让利于民”，因为有“让利”的空间。而在资本地产时代，一切被拿到阳光下，资本力量说话，开发商要挣到一千万，可能需要投资一个亿，在这种情况下，更多的开发商会追求单位面积的投资回报率，那么落到购房者头上的房价，可能更实在，更不可通融。

　　——这是一个分析起来其实很简单，却总是不被正视的事实，但总要有人开始正视它。

　　作为开发商，如果我说我“理解”购房者的心情，理解他们为什么总是在开发商的道德问题上大做文章，听起来似乎有些矫情。

　　但是我确实明白。

　　那就像鲁迅笔下一心盼望“革命”的人们，终于“革命”了，却发现“革命”后一切照旧，虽然自己平日痛恨的一部分人“倒了霉”，但自己的日子却并没有什么改善。

　　同样，在购房者的心目中，随着市场的成熟、法规的完善、尤其是土地供应制度的最终确立，那些“奸商”该没有立足之地了，房价也就该降下来了。但事实是，“奸商”确实已经没有立足之地，开发商们比拼的是实力和资本，但房价并没有像有些人期望的那样，有一个大幅度的下滑。

　　于是购房者们愤怒了——那一定是因为开发商的道德沦丧已经到了不可救药的地步！那一定是因为开发商不肯正视事实，不肯把不该赚的钱吐出来！

　　如果真的如人们所想象的这样，那就好办了。

　　尽管我身为开发商，但我还是毫不忌讳的说，如果真的是因为开发商的贪得无厌、道德沦丧，造成了房价居高不下，居者不能得其屋，那事情就太好办了。

　　只要拿下这些开发商，岂非就是“玉宇澄清”了。

　　而真的能够“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，我不知道我的同行们怎么想，但我是“吾何惜此身”。

　　可惜的是，正如历史从来不以人们的道德判断和取向为转移，市场也是如此。

　　越是成熟的、按照其自身规律发展运作的市场，对其成员的道德水准的依赖就越低，房地产市场也是如此。

　　而在这样的市场中，还去拿开发商的道德问题大作文章，究竟有多大的意义？

　　站在中国地产十五年的这道坎上，这个问题不由得我们不去思索。

　　其实“分水岭”并不是十五年的今天，而是在两年前的“8"31”土地大限中，就为一个旧的时代划上了终止符，又为一个新的时代拉开了序幕。只是由于市场上惯有的“滞后效应”，我们到今天才开始正视这个问题——甚至还没有开始正视这个问题。

　　尽管鲁迅笔下期盼“革命”的人们，并没有从当时的“革命行为”中获得现实利益。但现在我们都知道，真正的大革命最终还是发生了，影响了他们每一个人，包括作为他们子孙后代的我们的人生。

　　也许，站在中国地产十五年的这道坎上，我们还看不清“神话时代”的结束究竟将为每个购房者带来什么样的现实利益。但我们相信，只有在结束了“神话时代”，进入现实的“市场时代”，中国的房地产才能有真正长远辉煌的发展，而我们每个人——开发商、购房者，也都将随之改变，并找到自己真正的位置，获得自己真正的利益。
　　2006-3-15

　　注：这是我应邀为《北京房地产十五年》作的序言，今天忽然翻了出来，就放上博客