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水皮杂谈:“黄金周”是“试金石”?

(2014-10-09 09:51:11)
标签:

房产

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    反弹或是反转?
    这一回问的不是股市而是楼市。
    限购和限贷曾经一度是中国式房地产调控的两把杀手锏,现在情况已经发生了根本的变化,所谓调控在全国范围内已经名存实亡,或者确切地讲已经开始逆向调控。
    限购原来涉及的范围不光是中央直辖市、省会城市、计划单列市还有设有具体标准的价格上涨过快的城市,比如苏州之类,但是年初以来这个政策已经在地方上被频繁突破,目前仅余北上广深和三亚个别地方,但是限购的取消并没有挡住全国各地房价连续五个月的下跌走势。在这样的背景下,央行和银监会对于限贷政策的调整无疑成为一根新的救命稻草,调整的时间选择的也很讲究,正好赶在“十一”黄金周的长假最后一天,中国楼市素有“金九银十”之称,“金九”已经褪色,“银十”或有希望,“黄金周”一定程度上成为一块“试金石”,“限贷”的含金量成色如何呢?
    因地而异。
    来自媒体的数据表明,一线城市国庆期间的成交量依然是下滑的,北京、上海、广州同比成交量下滑3成,而深圳下滑的则是18%,但是相比之下,已经“松绑”的二线城市则是另一幅情景。国庆七天南京的签约量日均400套以上,最后一天达到530套,一共是2859套,比去年同期上涨48.44%,更有全国性的地产代理机构表示“十一”期间的周成交量环比上涨100%,已经接近2013年“黄金周”的水平。
    这能说明什么问题呢?
    这说明和限贷相比,限购其实更“治本”,而和限购相比,限贷显然更“出彩”,取消了限购的城市并没有改变市场的趋势,但是限贷的放开效果立竿见影,现在不确定的是这是昙花一现呢还是否极泰来?反观没有取消限购的城市,取消限贷则波澜不惊,更何况这种限贷的调整也只是部分的,所谓“认贷不认房”无非是在归还第一套房贷之后,第二套房贷可以视同第一套贷款,且贷款利率可以下浮70%。换句话讲,其实依然只是允许一套房享受优惠贷款利率,而这种优惠更多的只是政策规定,在实际执行过程中很多银行是有行无市、根本停贷,否则也就不用年初央行打招呼鼓励正常放贷了。因此,这的确更多的是种信号,是种口惠而非实惠,如果降息才是降低购房成本的套路。
    实话实说,中国的央行对于房地产市场的敏感要远胜于其他中央部委,上一轮的宏观调控起点就是2003年9月的央行房贷新政。可惜,央行的新政当时遭到强烈的对抗,国办甚至转发过促进房地产业健康发展的正式文件以求平衡,直到2004年初,中央才正式就宏观调控达成共识,钢铁、电解铝、水泥等地产上游成为整顿对象,此后针对地产调控的文件规格越来越高,调门越调越高,国八条、国五条不一而足,但是房价也越调越高,最终导致调控成为“空调”。无法证伪的是,究竟房价是一个无法调控的标点还是调控的措施“货不对板”,前者是原则,后者是策略,如果是前者,那么就是缘木求鱼,如果是后者,那么就是随机应变的事,但是无论如何,供求关系都是一道迈不过去的坎,限购是这样,不限购也是这样,供不应求,打压没有用,供过于求,刺激也没有用,这个道理过去管理层不懂,投资者懂,现在管理层还是不懂或者懂但是装不懂,投资者想必还是懂的。
    调控本身是没有错的,逆向调控更没有错,如果不调控就是失职,但是如果调控就能逆转市场,那么我们还需要市场做什么?这是一个悖论,但是,市场和政府本身就是一对矛盾。
    将信将疑。
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水皮杂谈:禽兽或者禽兽不如

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