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冯仑:房地产企业融资难?也许只是你的公司融资难

(2017-09-14 10:45:14)
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杂谈

金融行业从业者嗅觉很灵敏,它需要发现好企业,给予更好的支持与服务使其创造更多的价值。只要你是好企业,金融会自动找上门与你手牵手、肩并肩、向前走。可如果企业不够好,那你想要与金融愉快地玩耍,就会变得很困难,甚至它会躲着你。所谓房地产融资,说到底是让好企业更加赚钱的游戏。


最近很多朋友问我,房地产融资的相关问题:房地产融资的方式哪一个更好?国外的房地产融资和国内的什么区别?国内房地产融资的政策应该怎样解读?我想先从房地产融资的方式谈起。


一般说的房地产融资,实际上可以从广义和狭义两个维度去谈。广义的房地产融资就是指在房地产开发流通以及销售的过程当中,通过货币还有信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列的经营活动,总起来都可以叫做房地产融资,包括资金筹集、运用以及清算。


从狭义维度来说,房地产融资主要是指房地产企业及房地产项目的直接和间接的融资,包括房地产的信贷以及资本市场的融资。


▲ 房地产融资是涉及开发、销售过程中资金筹集的一系列活动


房地产的融资方式,目前有两种最重要的形式:一种是以公司为主体的融资,二是以项目为主体的融资。公司作为一个融资的主体(特别是一般开发公司的主体),尤其是银行贷款(尤其是开发贷)仍然是目前比较主流的形式。在开发贷条件暂时不具备的情况下,信托往往会扮演一个重要的角色。此时,信托能够进行一些融资(特别多的一些结构化的产品),然后进行过桥贷款,夹层融资,还有一些明股实债等等。当然,这些产品有一些也可以变成类似 REITs 的形式,最终也有可能把它交易出去。


值得注意的是,信托的融资成本相对比较高企业在快速扩张、利润预期较好的时候,可以通过这种方式,但是在利润空间比较小,在企业无法承受高成本的时候,这种融资方式,往往也很难做到。


▲ 国外上市也是一种选择

国内除了银行贷款和信托以外,公司融资还有一种方式,就是 IPO。实际上,IPO 可以分成两类,一类是国内的,一类是国外的。国内房地产企业的 A 股融资,目前估值一般在 5 到 10 倍左右 PE(市盈率)。特别是在香港对资本市场的融资,它的 PE 现在一般在 5 倍以内,在美国上市的房地产公司,他们的估值一般在 7 倍到 10 倍。相比较之下,这个估值和互联网企业相比,不可同日而语。


此外还有借壳上市,绿地就采取借壳上市的方法,之前万通也是通过借壳的方法上市,现在恒大也希望通过重组深深房,用借壳的方式来上市。


▲ 借壳上市也不失为一种方法

除了借壳以外,也有采取和上市公司资产置换等方式来直接融资当然,房地产投资基金也是一种直接融资的形式,但是对于房地产基金的融资而言,GP(管理人)的专业能力非常重要,以目前国内最大的房地产基金「中城投资」为例,这个基金的规模将近 400 亿,它在新三板上市,连续十五年都有盈利,有两 A 级的信用,所以 GP 的管理能力对于能否获得基金直接融资至关重要。


再换一个角度,来看开发的资金来源。开发资金的来源还可以分为内部融资或者外部融资。内部融资是企业自有基金,自有基金包括资本金,利润留存等。预收帐款,也可作为一种融资形式,即银行给对方按揭,你能够提前收到或者你销售的一部分预收款,这相当于向客户融资。当然也有向上下游融资的,比如让施工单位垫资。


▲ 国内还无法发行 REITs 产品,只能先进行一些类 REITs 产品的尝试

目前在房地产信贷方面,用外部融资的方式,还是比较多的,但是对抵押、风险的控制相对比较严格,而且随政策变化有很大的波动性。至于房地产投资信托基金,也就是我们讲的 REITs ,国内还不太完全具备法律和税务环境,所以目前只是有一些类 REITs 的产品在尝试。


当然,还有一些经营机构配合房地产做一些不动产证券化等新的尝试,比如说商业抵押担保证券,简称 CBMS,这是一种商业证券化的融资方式。它可以将不动产贷款中的商用房地产抵押贷款,汇集到一个组合当中,然后通过证券化的过程把它向投资者发行,也就是把它卖掉。还有一些回租融资,回买融资,租赁融资,夹层融资,各种各样的融资都还是非常的活跃,未来有很大的增长空间。


▲ 每一条路都行得通,但最重要的还是提升自己企业的核心竞争力

不论是哪一类融资,实际上都可以行得通。但是说来道去,如果要想很好地解决企业的资金问题,最重要的是把企业做好,让企业回归到最核心的能力上来。如果企业具有良好的核心能力,治理结构也非常完善,同时业务增长非常稳定,项目的盈利预期也非常清晰,股权产权非常的清晰完备,没有诉讼,没有风险,加上企业优秀团队的过往业绩,那么上面这些所有的融资工具你都可以去选择。


但是如果不具备,那么这些工具跟你真的就没有关系。而且直接融资成本很高,看起来好看,但是你要做起来非常难。间接融资,银行是相对来说成本比较低的,但是你要信用足够,才能够去做这样的融资,总之一句话,金融是为企业发展服务的那么我们只要是好企业,钱会来找你,什么融资都可以,但如果企业不够好,你去找钱就会变得很困难,而且钱会躲着你,这是我们在谈到融资的时候需要特别注意的。


当然,以上都是一般情况而言。具体到每个企业,经营状况又千差万别。在房地产融资领域,每种融资工具如何运用得恰到好处?实际中要避开哪些不易觉察又相当危险的陷阱?第三期「美国房产特训营」等你来!


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