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冯仑:全国仅两三百人,能当后开发时代的高管

(2017-07-31 10:37:10)
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杂谈

后开发时代的三种创新

房地产后开发时代的创新,主要围绕着三件事情展开。第一,围绕着运营,我们有很多创新的事可做。例如最近这段时间出现了很多租赁 APP,包括 Airbnb、途家等,它们的目的都是为了运营好存量资产。

现在还出现了医疗 mall、教育 mall 等多种空间。有一家公司做了一个教育空间,这个空间是专门租给教育机构的,它与众不同的地方在于,它是按小时收费的。如果我是个钢琴老师,带着三个学生,就会租这个教育空间上课,课程结束的时候刷一下卡,手机直接支付租金就可以离开,这为很多老师提供了便利。

除此之外,还有众创空间、优客工场等新的空间都在运营存量资产,这意味着现在房地产最重要的创新都在于运营方面。

▲谁能运营好房地产空间,谁就赢了

第二,我们围绕着低成本、长期资金的创新越来越多,其中一个重要的创新就是众筹。

两年前,在原平安不动产庄总(庄诺)和中房协的支持下,我们集合了国内的一些地产开发商研究这种转型,其中就探讨了在开发过程中,某一些地区、某一些项目、某一类产品能够使用众筹的方法来发展。

众筹的核心是围绕着低成本的长期资金来解决的。对于众筹的法规,我们国家有些地方支持、有些地方则模棱两可。我们联盟有一本白皮书,提供了五到六个国家在成熟市场下的众筹模式。无论是对产品端的众筹、对股权的众筹、对开发商的众筹、对买房人的众筹,国外都有很多可借鉴的成功案例。

▲后开发时代,要找到各种不同的创新方式

第三,我们的创新围绕着开发商自身,就是讲好空间故事的能力。举个例子,中国现在的竞争不够激烈,而纽约人均 GDP 6 万美金,它的房地产已经发展 200 年了。在激烈的竞争之下,有一个项目叫华纳中心,这个项目一共能够建造 10 万平米左右。

好不容易出这么一块地,怎么把它的价值最大化呢?华纳中心的老板是美国目前最会讲空间故事的老板,他着重于运营,同时降低财务成本,使自己的能力在「讲述」过程中变现。他讲的故事中有公寓,又将公寓细分为售卖和租赁两种模式。

除了文化酒店和写字楼,华纳中心还引进了商场,商场里开了一家最好的超市,商场楼上还开了四家米其林餐厅和爵士乐酒吧。

▲好的空间都是一个好故事

他为了引进这些业态,挖米其林大厨时承诺给他们股份,又和爵士乐队合资,还用了阿波罗集团提供的长期资金。这样的组合之下,所有参与这个游戏的人,回报率都在 30% 以上,而开发商,用他的创造性,只出了 5% 的钱,就分走了 40% 的利润。

他告诉我一个特别的门道,就是互通互联,在整个空间里大概有十一二个业态,都要保证它们空间上互通互联,共同分享这些客户。

今天,这在中国叫小股操盘,但这样的人才非常稀缺,我们未来的创新需要企业高管都能成为这样子的人。

▲聪明的人,懂得如何变现自己的创造性

后开发时代的高管只有两三百人合格

如果我们今天要做一个房地产项目,可以找到多少高管呢?一家公司一般有三个高管,中国有七八万家房地产项目公司,那么你可以找到二十万人以上来应聘这个职务。

但是如果你要找到一个高管,能够同时管理十个以上的项目,其中包括写字楼、酒店在内的五六种业态。符合这些条件的人,我认为在全国也就两千。因为只有在上市公司做了十年以上的高管,才有可能经历十个以上不同业态的项目、胜任这个职务。我们现在上市的房地产公司大概有 500 家,每一家四个高管,一共两千人。

更复杂一些,如果在一个空间,比如一个大的项目、社区、小镇、立体城市,有 20 种以上业态,那么符合这样的条件的高管就只有三百人。

▲业态丰富的空间,最难管理

后开发时代紧紧围绕着运营能力、长期低成本资金、财务安排能力以及开发商自身的综合的空间、规划、布局和创新的能力。这三个方向的能力,将会挑战我们所有在后开发时代的竞争力。

总之,我们进入后开发时代后,中国的城市化、经济发展、全面奔小康,整个趋势没有变,房地产这么一种迄今为止已经经历了无数的科技创新,却仍然没法被替代的特殊行业,未来仍然具有强大的发展空间。

关键的问题就是,你究竟是二十万分之一、两千分之一,还是三百人中的一个,这是一个挑战。


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