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大周期时代

(2014-07-28 10:52:22)
标签:

房产

拐点

房地产市场

省会城市

青春期

分类: 特别关注
       当前,放开限购在房地产市场的小周期是有用的,但现在是大周期,放开以后也没有用。比如说你在青春期的时候就缠脚,缠一下放一下,但脚还是往大长,这是小周期。一直缠到青春期过了,你再解开缠脚的布,脚也不会长了。现在是大周期的拐点到了,青春期过了,发育都停止了,你再松开脚,脚也不会长了。 现在放开限购以后,房地产市场也不会再高速增长,地方政府也不要再抱有幻想。但也不用担心,房地产市场也不会崩盘,会小幅波动。就跟纽约一样,永远都是小幅波动。当前的再搞调控,有点小作用,没有大作用。现在是房地产市场的大周期拐点,这个判断非常重要。大周期拐点跟小周期拐点需要的政策是不一样的,大周期拐点强调转型,小周期拐点可以刺激。小周期“拐点”就相当于你整体健康,感冒发烧,给吃点药就完了。现在判断房地产市场不是整体“健康”,总体“不健康”,就要做“手术”、“看病”,这就叫转型。

如何判断大周期到来

       我觉得目前房地产市场的拐点跟前几次非常不同,前几次属于小周期,这次是大周期的拐点,所以我觉得要引起重视。比如说大周期是一直上升的,在这个过程中也会有小周期,房地产市场也会波动。虽然每次下降了,但是等下个上升周期来时就又回升了。但现在是房地产市场的大周期到了下降的阶段,你不着急,它整个就往下走了。

       全球房地产行业大周期的拐点有几个标志:第一,现在中国的省会城市人均GDP大部分达到8000美元以上,这从全世界来说,基本住宅的问题都应该解决了。

第二,从人均面积来看,中国现在人均住房面积已经超过30平方米了。

第三,大规模人口移动减少。北京每年增加六七十万人,十年可能就翻一翻了。但现在的人口移动,特别是三线城市以下,流入的非常少,最主要还是往省会城市和超大城市移动。现在超大城市已经在抑制人口流入,所以基本上是在往省会城市移动。另外农村人口进城,会逐步城镇化,发展小城镇。所以人口的移动,目前来看不会像前几年那样大规模地移动。

    第四,二手房和一手房的交易比例,大部分的城市差不多已经达到一比一或接近趋平。而从一手房和二手房交易趋平的历史经验来看,在全球基本上都是住宅市场饱和的一个标志。前几年,每个城市的人均GDP才3000、4000美金,即使波动一下,以后还是要往上涨。但是现在这几个指标都达到了以后,按照正常的经济增长,一般住房需求基本上满足了。所以住宅市场应该说现在是一个大周期的拐点,这个判断应该不会错。

  第五,资本市场给出的信号非常强烈,就是对房地产企业的估值。美国房地产市场早就过了这个拐点,所以美国资本市场给住宅开发类的房地产企业市盈率都很低,只有5倍、7倍,不会超过10倍。但是给资产经营类、管理类的房地产企业市盈率一般在15倍到20倍。

  比如说万科干了30年,最高的估值是一千五六百亿人民币,那时候给开发类的房企估值最好。现在给开发类的房企基本上都在净资产附近,这不是股市有问题,而且香港对所有开发类的公司,市盈率都在5倍到7倍左右。

  这就接近于美国资本市场对开发类房企的估值,这时上市就没有意义,所以美国为什么开发类的房企都不上市,又不能融资,又不能拿高PE,股票并购等等。所以万科实际上代表着中国房地产的一种商业模式,开发类房企的模式。

  而我们看资产经营、管理类房企的模式,比如北京国贸,光北京这110万平方米的资产,现在的成本就1000亿了,如果估值肯定得1500到2000亿。万科也干了30年,北京国贸也干了30年,但是北京国贸的估值比万科要高得多。

  另外,金融类的房地产企业PE估值在25倍-30倍之间,而互联网的房地产企业现在估值是30倍以上。美国有一家现在还没上市的短租公司,已经有60万间房子在网上出租,每天成交15万间,理论上可以到1000万间。现在还没上市,估值至少100亿美金起。

  资本市场早就给出了信号,资本市场反映最灵敏,所以很快中国开发类的房地产企业面临着转型或者退市。这就是我说的房地产市场大周期拐点的标志。比如万科最近说要开始做物流地产,这也就是我们说的工业地产。这一次转型不是由住宅跑到旅游地产,那还是局限在住宅这个大概念里,所以万科提出来要做“城市服务商”,我们一直在说我们是专业的地产投资开发运营公司,加上现在几个城市的立体城市,彻底颠覆了以前的模式。

大周期时代的机遇与挑战

这次房地产市场大周期拐点的来临,给了更多人机会,这是地方政府和业界要共同明白的。现在商用不动产还是有非常大的发展空间,但是大家只学会了做“商业综合体”,现在综合体的风险是越来越大。因为综合体依赖于零售物业,但现在受电商冲击很大;另外依赖于写字楼,而写字楼在二线城市本来就没有什么租金回报。所以这是很危险的。

  但是除此之外,还有很多机会,比如说物流、医疗、教育、养老等。医疗是国务院今后重点发展的一个方向,医疗还有上10万亿的市场发展空间,跟医疗有关的不动产市场非常大。为什么我们在使劲做呢?我哪会看病啊,我还是做不动产,我们和大医院合作,给医院盖房子。

  另外跟教育相关的不动产也有很大机会,比如学生公寓、租赁公寓,现在本科以外的学生,很多都在外面租房。不良资产的处置也是个好生意。房地产公司的利润曲线,最低的是散货码头,中间的是厂房、酒店、写字楼,包括一些住宅,利润最高的是不良资产买卖。

  今天我见到了一个国际大行的人,他们现在已经筹集了很多钱,开始等不良资产的出现。比如很多写字楼做一半做不动了,你投了5个亿了,但是1个亿就卖了。然后人家把它改成公寓,20亿卖出去了,这就叫不良资产处理。

  所以今后机会来了,住宅市场不好了,物流工业地产、医疗、教育、养老、不良资产处理都是好机会。坏了一个,5个起来了,那还不是好事吗?好日子才刚开始。

  每一个公司都要做好准备,就好像青春期一过,发育完了,不长个了,但是“长脑袋”,从全面发展来说是好事。中国的住宅市场量价都会小幅波动,但也会波浪型地往下走,不会直线式地下跌,因为目前还没有出现实质性崩溃的迹象。除非发生金融危机、战争,才可能出现直线式地“跳水”。

政企如何应对大周期

地方政府也要适应这个变化,他们也开始转变,开始跟企业来讨论住宅之外的事情。比如物流、医疗地产,现在地方政府也很欢迎,以前是住宅用地配点商业用地,比如30%用地是商业公建配套,现在倒过来了,以医院、学校、商业、物流为主,商业用地中配30%的住宅用地。

  所以地方政府不能再用过去卖住宅用地的思维来跟开发商对话。现在有些地方政府是按楼板价来算地价的,这不行,你就按一亩地来算地价,剩下的把利益让给市场。因为企业还有赔钱的,你要按楼板价计算,企业赔钱的,政府你给补吗?政府不能老想挣钱。只有有了产业,吸引了人口流入,才能带动当地政府的财政收入。

  一些重要的房地产公司的行为和战略定位也都要发生变化,万科已经重新定位了,我们也都定位完了,在做一些住宅以外的事情,比如工业地产、立体城市。商业模式也要改变,怎么样借鉴互联网公司的平台模式,使公司组织发生一次变化。我们立体城市的网上游戏,今年9月份就要上线,你玩游戏挣的积分,在西安买我们立体城市的房子可以打折优惠,不买房可以卖给人家买房的人,你要是把游戏打穿了,直接送你一套房。

改革红利与结构调整

从去年到今年,中央政府没有出房地产的调控政策,这就叫做制度的改革红利。改革红利的体现有三方面。第一工商局注册的人多了,光我今年就注册了有十多家公司,说明创业的人多了。第二参加公务员考试的人减少了30%,反腐把灰色收入给拦下来了,把优秀人才的注意力转到市场上来了。第三看谁在挣钱,是判断市场经济好坏的一个标准。让民营企业挣钱,让理工男、简单的人挣钱,以前是文科男、复杂人在挣钱。比如美国一个中学生写的软件,直接卖给了五角大楼,中国现在也出现了,有一个年轻人写的软件,十几亿卖给了李彦宏。不要管制度,制度很简单,写个软件、剧本,有知识产权保护,整个卖出去就完了。

  这是改革红利的第一步,改革红利的第二步,拿房地产来说,政府不用管,市场自动就调结构了,很多住宅公司自动就退出了。然后政府积压的土地,有人来买不良资产,就帮政府变现了。有些人会把以前买的住宅用地,改成医院等等,这都是由市场去解决的。

  政府就要降低预期,将GDP为导向转变为以就业为导向。以就业为导向,就是要把土地价格降下来,地价下降以后,就能吸引产业界的人,就业会增长上去。就业以后,他才能在当地买房,房价才能稳得住。扩大就业以后,才能带动商业消费,才能增加地方政府财政收入。

  以前是政府高价卖地,然后政府拿了钱去做基础设施建设,结果基础设施闲在那里,卖的住宅空在那里。现在地方政府要改变行为方式,这就是改革,赶紧找企业商量去,哪些产业可以进来,可以扩大就业。

  与此同时,我们还要坚定改革的信心,什么叫结构调整?如果我们每年没有400万人的死亡,火葬场没有400万人的尸体处理,我们人口结构能改变吗?没有死,哪有生的价值呢。

  你看民营企业为什么调整得快,该破产就破产,该倒闭就倒闭,温州、鄂尔多斯调整得很快啊,哪有不付出代价的调整。

  美国为什么经济结构调整得快,贝尔斯登两百年的历史,雷曼一百多年的历史,该死就死了。结果高盛不就是强大了吗?这就叫结构调整。

  结构调整,一定要研究谁先死,而且死得越快越好,调整得越快。关键是要有一套“处理尸体”的制度和手续,比如破产法,破产以后,处理不良资产的一系列程序。你看雷曼垮台后,“尸体”迅速给肢解了,“味”都没了,美国这个市场非常完善,后续有律师、会计师、并购的中介投行等在这个“尸体”上折腾。

  所以在目前大周期的拐点上,地方政府、企业全部要转型。而且转型不是说房地产不好,关键是“一花独开”的时代结束了,进入了“百花竞放”的时代。

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