野蛮中国行——福州站
(2008-04-03 18:56:59)
人们印象中，讨论拐点指的是价格的向上或者向下浮动的上下拐，但冯仑说，研究分析政策和形势后可以发现，不应该拘泥在上下拐，而是左右拐。
他的核心观点是，当今中国房地产市场，政府给出的对策是70%左右的中低收入家庭由政府来管，以廉租房和保障房为主的住宅供应，这些房子价格低，由政府财政、配套和公积金方式供应，满足这部分人群的需要。但品质肯定无法和商品房媲美，而且要等候申请，转让流通也不易。另外30%的中高收入阶层，这部分由市场来解决，商品房提供质优产品，转让流通自由，满足中高收入人群的需要。因此房价在这两种状况下高低不同。
冯仑说，以去年国家24号文为起点，中国房市从此进入了左右拐的根本变化阶段。对消费购房者而言，尤其是城市中最敏感人群的25岁到35岁男女青年来说，现在到了他们根据左右拐来选择人生。认定自己就属于甚至永远属于中低收入家庭的，选择政府提供的廉租房和保障房，从此开始漫长的等待；认定自己现在和将来，将迈入中高收入行列的，可以选择商品房，开始奋斗。
房价不会崩溃往下走
冯仑表示，在左右拐的情况下，价格会随着房屋供应结构的变化而发生变化，在市场由于政策因素出现结构变化的情况下，市场面临向下的压力，在这一年内，可能房价会往下走，但这样的下跌不是崩溃性的往下走，而是隐性的下跌，其实是和国民经济相适应的健康反应。
他还认为，再过５年，人均GDP超过一万美元以后，淘汰格局将出现，现有6万家房地产开发商将消融到３０００多家，顶端的是那些已上市的房地产企业。
明年上半年房产复兴
当前，包括一二线城市在内的各地楼市交易大幅度降低，楼市低迷观望气氛浓厚，未来楼市怎么走？
冯仑的观点是，楼市是紧随着国民经济发展、居民可支配收入等多项宏观经济指标而行的，在当前国家GDP保持8%～10%的增长情况下，中国以家庭成员为单位的购买需求是刚性的，市场需求其实依然是旺盛的。
他预计，明年上半年，地方政府的配套建设完成，地方各类保障房供应基本会出来，买房人经过一段时间考虑，该想清楚的状况完成，该买的还是会买的，因此，观望局面将在上半年结束。但在这一年内，开发企业如何生存的问题就凸显出来了，他们将面临着来自买房人房价向下走的压力，面临公司财务的压力，如何应对度过这段时间就成为问题。
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