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易宪容
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2009年房地产市场的基本态势

(2008-12-31 21:26:15)
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房产

2008年即将过去,新的一年即将开始。在这辞旧迎新的时刻,首先向所以的网友致以最亲切的问候,并祝大家在新的一年里万事如意,合家欢乐!

大家可能会注意到,我最近博客中的文章写得少了。是的,其原因一是近期来太忙,事情太多,忙得连写博客的文章都没有时间;二是2008年下半年以来,国内房地产市场开始正在走向理性健康之路。我早就说过,如果国内房地产市场健康发展了,我对房地产市场关注也就少了。

大家还得注意到,对于国内房地产市场,一些人正在用尽力量,以为这样可以左右市场,但实际上这是不可能的。因为,当市场正在成熟的时候,任何人都是无法左右市场的,市场总是以其内在的规律性运行。比如说,只要政府的政策一出台,民众就会涌入房地产市场,并以这种涌入来带动房地产需求,但实际上,这可能吗?特别市场越是发达透明,人为左右市场可能性就越小。

我们看到,2008年即将过去,2008年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。

面对这种市场局面,最为根本的原因是房地产开发商仍然停留在2007年心态、思维方式上,从而使得房地产出现了一方面大量的住房无法销售出去,另一方面房地产开发仍然以投资者定价的方式来消费自己手中的产品,结果是当然是卖不出去。

2009年的房地产市场,中央政府已经为房地产市场基本定调,就是中国的房地产市场是一个居民住房消费市场,房地产市场的发展就是改善全体人民基本居住条件为目的的。因此,未来房地产市场的发展,它的支柱性是与它的消费性、与全体居民住房条件的改善性联系在一起的,如果绝大多数人的住房条件都十分不好,或房地产成为少数人炒作获利的工具,那么房地产业的支柱性自然丧失。

而且,房地产作为一个消费的市场,它可以通过两种方式来达到,保障性方式及市场方式。保障性的方式就是政府安居工程及政府对保障性住房的巨大投入。市场的方式就是让绝大多数居民通过商品房市场来解决。在达到这目的,一个方面是政府采取各种优惠政策来减轻居民购买住房的负担,另一方面是房地产市场的价格调整或回归理性,让绝大多数居民有支付能力,让居民住房消费需求释放出来。也就是说,房地产企业要适应变化了的市场环境,以理性合理的价格让其手中住房销售出去。这样绝大多数居民的住房消费需求才能释放出来。在这种情况下,房地产市场不仅能够持续稳定的发展,成为中国经济增长之动力,也是房地产市场繁荣,发挥房地产扩大内需作用的关键。

在上述政策下,2009年的房地产市场将出现全面理性调整,将出现全面的房价理性回归,或房地产市场必然会由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变。但是,由于房地产是不动产,全国的房地产市场是一个个分割的市场,因此,2009年全国房价的调整或理性回归,肯定会表现为较大差异性。早期房价上涨快、上涨面广泛的地方,2009年调整的幅度与范围就会大;而早期上涨较小、上涨幅度不大的地方,调整的幅度较会小一些。但是,大家必须注意,房地产市场由投资为主导向消费为主导的市场转变是谁也改变不了的。

既然房地产市场必须由投资为主导的市场向以消费为主导的市场的转变,而两个市场价格定位及价格水平根本上不同的,因此房地产开发企业并不是等政府出台再什么政策来保证以投资为主导的价格水平不改变,而是要积极应对这种市场形势与环境的变化,重新对房地产市场价格定位。这是房地产企业走出目前困境最为根本的一步,也是房地产市场重新繁荣的关键。因此,2009年各地的房地产市场,哪个地方能否重新走上繁荣就在于当地的房地产开发企业能否顺势而为,能否适应这种变化了的市场形势。而且不同地方的房价理性调整早晚及快慢也就决定了当地房地产市场能否走出当前困境的关键。

总之,2009年的房地产将出现全面的价格调整或价格回归理性,这是谁也改变不了的事实。因为房地产政策根本改变了、金融市场的环境变化了、居民对房地产投资意识不同了。在这种情况下,地方政府要顺势而为,不要过多干预,否则只会延长房地产市场调整时间;房地产企业要重新定价、重新设定企业利润预期、重新定位产品客户对象,让其产品价格调整到消费者购买能力上来;住房的消费者要静观其变,多获得相应的信息与知识,寻人有支付能力购买又合意的产品。2009年可能是房地产以消费为主导市场的真正开始,房地产市场价格将出现全面的理性回归。而且这种房地产市场价格理性回归在短期内或2009年内得以完成,它将是一个十分漫长的过程。如果国内房地产企业能够理智地应对这种市场,那么它们一定能够在这个大的市场环境下走出困境,走向繁荣,否则这些房地产企业面对的困难就会越来越多。

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