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商业银行在危机中要防范按揭风险

(2008-12-05 11:43:06)
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房产

最近,全面经济处于一片风声鹤唳之中,为了应对这种全球经济大衰退,各国央行纷纷祭出大幅下调商业利率有大旗。其幅度之大,出手之狠,参与应对的国家之多,应该是金融史上最为罕见。全世界为什么这样做,问题的关键还是看到整个全球经济下行衰退的风险,是希望用宽松的货币政策来扭转这种趋势。但是,也正是这个时候,不少人找出了什么房地产抄底的旗号。

无论是到美国房地产抄底,还是国内房地产抄底,试想想,全球经济处于一片衰退之中,全球的房地产市场价格出现全面的调整与下跌,市场如此不确定,进入市场的风险如此之高,无论是在哪里,有哪一个投资者敢贸然这样做,这不是用自己的财富开开玩笑。当然,在这个时候进入投资市场的人也会有,比如说用他人的钱,或用欺诈来的钱,这些钱可能是不在乎市场的风险高低,一定愿意赌一把。赌赢了是自己的,赌输了是别人的。

美国次贷危机及房地产泡沫,很大程度上就是与这样的行为有关系。比如,美国抵押贷款资产研究所12月2日公布的报告显示,2008年第二季度美国抵押贷款欺诈事件比2007年同期增长45%。这主要是由于贷款申请人在信贷紧缩的形势下通过谎报财务信息以获取贷款。2008年第一季度,美国抵押贷款欺诈事件同比增加42%。这些欺诈行为主要包括贷款请人谎报姓名、收入、资产及负债情况、工作经历等。

美国抵押银行家协会此前公布的统计显示,过去10年间,抵押贷款欺诈行为给贷款机构造成的损失约达10亿美元。抵押贷款资产研究所认为,为防止欺诈事件发生,贷款机构需要设计更好的工具来发现抵押贷款申请中的不一致情况,同时各贷款机构应当完善信息共享以尽早发现可疑的抵押贷款申请。

还有,最近深圳的断供事件,如果按照中国现行的法律与住房按揭制度,任何自住性购房,个人断供的机率几乎很少发生。因为,任何个人这样,断供的人都会受到巨大损失。但是,最近,深圳市仲裁委审理的断供案件已超过所有案件的30%,达到600余宗。问题所在,就是或是商业审查不严,让一个没有还款能力的人进入房地产市场;或是,不少假按揭,即住房按揭贷款的欺诈。

因此,在当前的经济环境下,国内商业银行决不可掉以轻心,以为政府对房地产鼓励个人自住消费的政策,是各商业银行大展手脚的好时机。反之,面对动荡不安的房地产市场,面临房地产市场全面的价格调整,想进入房地产市场的人多以是高风险的购买者。他们可能会借助政府这种急迫扩大内需的政策,通过一些欺诈性方式来套取商业银行的贷款。如果这些投资未来面临风险,他们一定会轻易地逃走,而让商业银行无计可施。美国最近的发生的情况就是如此。

同时可以看到,今年以来,面对全球经济衰退,英国各银行借贷成本上升使他们吝于对外出借,英国3月份的抵押贷款通过率因此跌至近11年最低点。英国银行业协会最近公布的文件显示,3月份各银行通过的住房贷款同比下跌了46%;与2月相比,下跌18%,为1997年9月以来最低的一次。因此,英国商业银行被迫削减贷款产品名单、提高借贷准入标准,贷款通过率因此变得更少。

可以说,中国房地产按揭贷款情况比起英国与美国来说,肯定是有过之而无不及。因为,在早几年个人住房按揭贷款,无人申请不到的,只要个人购买住房就能够申请到银行贷款。在这种情况下,鱼龙混杂,鱼虾齐下。国内商业银行按揭贷款中的潜在风险,就在于这种对个人进入住房按揭贷款审查不严。在目前的情况下,如果国内商业银行不能够吸取这种教训,而且仅是为了市场份额而放弃对住房按揭人的市场准入的审查,同样也会让不少按揭贷款欺诈者进入这个市场。很简单,目前房地产市场风险如此之高,如果不是能够把风险转移给他从,房地产投资者岂敢进入这样高风险的市场?因此,在目前的情况下,国内商业银行要密切关注房地产按揭贷款欺诈性的风险,在严格关注真实性收入做假者进入的风险。否则,住房按揭贷款不仅不是优质资产,反之成了美国次贷危机了。美国及中国所出现的现象已经向国内商业银行发出了严正的警示。

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