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易宪容
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房地产“金九银十”早就成了历史

(2008-10-05 19:45:30)
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房产

今年的十一黄金周基本上结束了。在往年,十一黄金周都会成为房地产繁荣的标志,也会成为全国房地产的嘉年华会。当然,“金九银十”更是房地产开发商收获的季节。但是,今年的“金九”没有出现,“银十”更是不可能到来。这几天,来自一线城市报道表明,十一黄金周不仅没有带来居民进入房地产市场的热情,也没有重现以往房地产市场“银十”的光辉。反之,今年所谓的房地产嘉年华会即各地房交会,房地产销售比平时更是黯然失色。比如,深圳5天的房地产秋交会,尽管房价逐渐走低,但日均销售量不足2005年之前的正常成交零头,更不能与2006年相比。也就是说,国内房地产“金九银十”早就成了历史。房地产企业要想重温旧梦可能。何也?

就如早些时候我所指出的那样,房地产政策变了、市场环境变化了、国内外金融市场变化了、居民住房理念变了、购买住房的对象了,但是房地产开发商的经营手法与销售模式没有变,房地产市场的价格没有调整,那么市场供求关系如何能够找到相应的结合点。

可能有人会说,这次各地的房交会,房地产开发商不是在打折销售吗?有些地方的房价不是下调不少吗,为什么住房的销售仍然没有上去?其实,这看是与什么价格在比,与什么样的购房对象的价格预期相比。如果说深圳的房价今年与去年同期相比,下降近24%。当然,这种价格下降是不可否认,下降的幅度大也是不可否认。但是,这是与2007年以投资者为主导的市场相比,当时市场的购买者多以是投资或投机炒房者。今年的房价与他们相比是下降了24%,如果不是市场条件环境的变化,炒房者在房价下降24%时,当然是有利可图的事情,他们可能进入这个市场。但是,目前市场环境变化了,加上政府对炒房者严格遏制,因此,房价即使下降24%,他们也是不愿意进入房地产,因为他们进入这个市场投资风险过高。所以,房价的下跌24%仅是对炒房者的意义。

而对于住房自住者来说,情况则不是一样。因为,在2007年房价炒到天花板上的时候,他们根本就没有能力进入房地产市场,炒到天花板上的房价本来对他们就没有多少意义。因为,这种在天花板上的房价早就在他们所愿意出价的范围之外了。既然炒在天花板上的房价对住房的自住者没有多少意义,也不是他们出价的范围内,那么房价由2007年的价格到今年下降24%,也不是自住者房价的出价的比较值,因此,当前的房价比去年下降多少同样对他们没有多少意义。对他们有意义的就得让房价下降到他们出价期望值范围之内,而这种自住者的出价期望值就是住房自住者不同的购买住房支付能力。

还有,今年十一黄金周,住房销售的失败,还在于房地产开发商仍然以往年的套数来推销住房。比如,不少房地产开发商告诉我,只要购买住房者的信心有了,再加上他们一定程度的促销活动,那么住房销售的繁荣又会出现。但是,我就告诉他们,今年的房地产市场购买对象不同的,因此用以往的促销方式来做是不成功的。因为,在投资者为主导的房地产市场,房地产的价格是由投资者或炒作者对市场风险评估及预期来决定。如果炒作者认为市场风险低,投资的预期收益高,那么就会涌入市场。在这种情况下,市场信心当然是十分重要。但是,如果以住房消费者为主导的市场,住房的价格是由消费者的支付能力来决定。如果把房地产市场的价格定得过高,让绝大多数人没有支付能力的人进入这个市场是不可能的。在这种情况下,开发商的促销政策最好,所谓打折最高,需要购买住房的居民同样是无能力进入这个市场。因此,在目前的房地产市场,希望通过提振信心来诱使住房消费者进入房地产市场是不可能的。要让住房消费者进入房地产市场唯一的方式就是让房地产市场价格回归到他们有支付能力的水平上。

同样,不少地方政府,希望以什么购房优惠的政策诱使居民进入房地产市场,当然,如果房价顶得天花板上,是有一些人进入市场,但是对绝大多数居民来说,由于过高的房价超过他们的支付能力,政策对他们最优惠,其意义不大。可以说,不少地方政府同样没有明白其中之道理。

还有,随着美国次贷危机所暴露出来的房地产泡沫所带来的风险越来越大,尽管中央政府也可能推出短期繁荣政策,但是中央政府更不愿意看到美国的金融海啸在中国重演,因此,中国的房地产市场要想重新走上炒作或投机之路是不可能,对房地产炒作遏制的政策也不会改变。因此,无论是房地产开发商,还是地方政府及炒房者,想重温“金九银十”旧梦是不可能了。“金九银十”早就成了历史!在这种情况下,房地产开发商就得重新审视其营销策略了。前几天,有一个房地产开发商对我说,他们没有面临多少销售问题,只不过改变一下其企业利润预期就够了。我想,他说是对的。

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