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央行“两率”下调对房地产影响很小

(2008-09-15 23:22:52)
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房产

9月15日央行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率,即从2008年9月16日起,下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整;存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起,除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外,其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点,汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

正如早一篇文章所指出的那样,两率的调整重点表现以下几个方面,一是向市场发出明确的信号,未来国内经济有下行迹象,央行货币政策提前转向,但这种转向不会太快,而是一个过程,有一个较长的观察期;二是下降“两率”主要解决当前经济运行中存在的突出问题,采取区别对待、有保有压、结构优化的信贷原则。比如,中小企业融资问题、农村金融问题、汶川地震的融资问题等。三是缩小商业银行的存贷利差。

那么这些政策的侧重点对房地产市场有多少影响呢?在早一篇文章中就指出,目前房地产企业一直在要求政府“救市”,就以为这次“两率”调整是为房地产而来,但实际上,这次央行货币政策转向对房地产市场影响几乎很小,就如早些时候加息时,有房地产开发商说加息对他们没有影响一样,这样微小幅度的贷款利率下降,同样对房地产市场没有多少影响。而且这种有保有压的政策正好是把房地产隔离在外。

我们可以看到,这次贷款基准利率的调整,贷款为6个月下调的0.36%;贷款为1年期及1-3年下调0.27%;贷款为3-5年期的下调0.18%;5年期以上的下调0.09%。也就是说,这次“两率”的调整对房地产业的影响很小,或房地产业受惠机会不大。因为,这次贷款利率下降幅度高的是短期贷款,越是贷款期限短,下调幅度就越高;越是贷款期限长,下调幅度就越小。而对商业性的房地产贷款来说,房地产开发贷款一般都在3-5年之间,其短期贷款比较少;对于个人住房按揭贷款来说,一般都会高于5年,而中短期贷款比较少。对个人住房按揭贷款来说,这次贷款利率下降的幅度最小,仅及短期贷款下降幅度的四分之一。本来这次贷款利率下降幅度就小,加上这种贷款利率结构性调整,那么其下降幅度更小。再加上,个人住房按揭贷款利率在2009年1月1日执行,那么这种微小的贷款下降更是把对个人住房按揭贷款的影响降低到最小极限。

从上述分析还可以看到,由于1-8月份的商业银行人民币贷款达到了3.1万亿,如果今年银行信贷规模在2007年的基础上上调10%,那么2008年的商业信贷规模只剩下8000亿左右。即每个月的银行信贷为2000亿,远远低于8月份的信贷规模(2715)增长。因此,未来几个月的银行信贷规模快速增长根本就不可能。而且现有的信贷规模会重点放在上面所指的中小企业融资等三个方面。房地产业想借此央行货币政策转向让更多的银行信贷进入不太可能。因为,未来4个月的信贷规模小于8月份的信贷规模,那么银行信贷规模的紧张程度不会因为央行货币政策转向而大改变。

对目前国内房地产市场来说,并不是房子造多了,也不是造出来的房子没有人购买,最为根本的问题是房地产市场的价格被房地产开发商顶在天花板上不降低。如果国内房地产市场的价格降低到绝大多数居民有支付能力的均衡点上,那么国内房地产市场的基本问题都能够解决。我想中央政府对此明白得很。现在房地产开发商及地方政府在与中央政府博弈,希望一方面把房价顶在天花板不下调房价,让房地产保持暴利模式;另一方面又在向中央叫板,即如果中央政府不救市,他们就把房子持有在手中不卖。这次“两率”政策出台,有房地产开发商又在大叫,这是对房地产的松绑政策,而且对房地产的松绑政策会进一步出台,即中央政府会救房地产。但实际上,明眼人一看就知道什么回事。下降“两率”的政策出台,重点是国内经济增长,而不是对房地产救市。房地产开发商只要看看最近央行及银监会的“限贷令”及对住房按揭制度改善,就知道央行如何在采取政策防范房地产的风险,防范美国的资贷危机不在中国发生。

从上述的意义来看,“两率”调整对房地产影响微乎其微,房地产开发商借此旗号来要求政府救房地产,借此旗号来说政府救房地产开始,可能是不仅打错了算盘,也低估了广大民众智慧。连这最为起码的常识民众能够不知道吗?

 

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