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国内住房销售萎缩的原因何在?

(2008-09-05 07:32:32)
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房产

 

根据上海证券报9月5日的报道,7月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降69%,环比下降32%,月成交均价环比下降24%。同时,在上海的19个区域,楼市成交下降高达八成以上者有普陀(-90%)、虹口(-90%)、黄浦(-88%)、杨浦(-87%)和闵行(-85%)等五个重要的住宅供应区。而8月份,根据上海佑威房地产研究中心数据,虽然平均成交价格环比小幅回升,但成交量仍然持续低迷,同比降幅近70%。

同时,整个长三角的楼市僵局也开始打破。7月份,上海、南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分别高达68%、47%、58%和58%。再看全国,1-7月份的楼市成交量,下降了10.8%,为30454万平方米。而2007年1-7月份楼市成交为34137万平方米、2006年1-7月份楼市成交为27308万平方米、而2005年1-7月份楼市成交为16526万平方米。

上述这些数据说明了什么呢?商品房的成交量迅速下降原因何?为什么国内的房地产市场会出现这种“一边是商品房的成产量快速下降而另一边房价照样上升”与市场经济基本的供求法则相悖的怪事?其原因何在?如果这样的格局仍然维持下去,最后的结果是什么?

这些数据说明了目前国内房地产的市场化程度低,它不能够根据市场供求关系来调整房地产的销售数量与价格。因为,按照一般的市场法则,产品销售下降,供大于求,产品价格自然下跌;产品销售上升,供不应求,产品价格自然上升。在这种房地产市场程度比较低的情况下,住房产品往往是房地产企业的垄断性定价。加上消费者分散、住房信息严重不对称、房地产开发采取不同的营销策略,从而使得房地产购买者在市场中与房地产开发商的谈判能力低。国内住房购买者基本处在住房产品价格被动接受情况下。因此,在房地产开发商如此强势的市场,如何来保护住房的购买者是政府的基本责任。

对于商品房的销售迅速下降,这里主要比较的是同比,是比较2007年房地产市场销售与价格狂飚的时段。如果以这样的一个基数来判断当前的房地产市场形势,估计就容易被表象所迷惑。实际上,如果不谈房价仍然在上升,仅是就住房数量的销售来说,今年1-7月份比2007年的特殊时期是下降,但是与2006年同期相比销售量不仅没有下降,反之还是增长很高;如果与2005年同期相比,其销售量则增长近一倍。因此,我们得更为全面来看待当前住房销售下降。同时,今年住房销售为什么会下降?并不是今年销售太少,而是2007年销售太多,是2007年住房销售中投机或炒作的比重过高。2007年下半年以来,政府把这部分房地产投机或炒作慢慢地清除出来,住房销售下降是必然。这不仅是政府房地产宏观调控的目标,也是中国房地产市场走向健康持续发展根本所在。

但是,中国房地产市场为什么会出现这种“一边是商品房的成产量快速下降而另一边房价照样上升”与市场经济基本的供求法则相悖的怪事?这当然与中国房地产市场化程度低、与房地产产品垄断性定价及房地产发展了8年企业积累一定财富有关。别看目前市场一片声音在讨论房地产企业是如何困难、房地产市场面临多大的危机、房地产企业如何来过冬,但是实际上,这些问题都不存在。如果说,房地产企业及房地产市场真的有多少问题,那么房地产企业早就降价出售自己手中的产品了,也就不会出现目前国内房地产市场宁可不卖一套住房也不降低价格的情况,也不会出现国内房地产开发商围绕着“住房不降价”而翻出五花八门的营销策略。

实际上,国内房地产市场的情况是一方面有大量住房消费者由于房价过高没有支付能力的人无力进入房地产市场,另一方面是房地产开发商把房价顶在天花板宁可不卖一套。有人会说,房价下降了,买不起的还是买不起。当然,对于低收入民众来说,房价下降最低,他们是无能力进入房地产市场。但是住房需求市场并不是单一的,也不是住房价格降到某一个点让所有的需求者都进入购买,而是住房需求市场是多层次、多元化的市场。在不同的住房价位下,总是有不同的住房消费者进入。市场也就是在这种情况下繁荣。最近万科营销政策调整后市场的反映就是如此。

房地产开发商为什么一定要把住房价格顶在开花板上不降价销售而又大喊房地产市场有多少危险呢?其根本就在于一是目前房地产开发商认为自己有实力来对抗市场,他们过得很好。他们叫喊出一些危言耸听的言论,只不过是希望政府出台政策来维持已有的房地产市场暴利模式。二是房地产开发商认为自己的利益早就把地方政府及银行捆绑在一起了,他们相信政府会出台政策来救房地产。就比如2003年的18号文件及最近一些地方政府所做那样。三是任何一家房地产开发商还是希望回到2007年房地产市场“奇迹”的时代。住房留在手中越久就越值钱,越是烂的房地产开发商获得的利润就越高。房地产开发商仍然在重温2007年房地产市场“劣币驱逐良币”旧梦。其实,目前房地产市场的政策、金融市场环境及购房者理念等都发生了根本性的变化了,中国房地产市场要重蹈旧辙是不可能了。

总之,目前房地产市场的住房销售急速下降,根本原因是房地产开发商以垄断性定价把房价顶在开花板上,如果目前国内房地产市场价格能够降到2006年的水平,至少能够让目前房地产销售问题迎刃而解。房地产开发商为什么岂敢宁可不销售一套也不降价?就在于他们有财力来支撑,就在于他们认为政府会出台政策来维持目前房地产的暴利模式。但实际上,谁都无法打败市场,无论是个人、企业及政府都是如此。打败的只是对抗市场、对抗政府政策的人或企业! 

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