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易宪容
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结束房地产暴利要让价格全面回归理性

(2008-08-06 07:41:25)
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房产

 

据8月5日国家统计局网站消息,2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化,在一些大城市率先出现了下跌;由于对未来房价预期的改变,消费者开始了对房市的观望,房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。但是,从宏观经济形势和政策面、需求层面、供给方面临的资金困境三方面来看,市场并不支持房价持续高涨。因此,在中央采取货币、土地等各项综合性政策之后,房地产的暴利时代已经终结,在长达10年的房价上涨之后,中国房地产市场开始向理性回归。

对于这些分析,基本表明了以下几个观点,一是高房价是不适应中国的,它即不适应市场本身内在发展要求,也不适应国内绝大多数民众购买住房支付能力;二是在中央政府一系列的房地产市场政策调整下,国内房地产市场的价格开始回归理性,因此,房地产市场暴利模式会终结。

对于第一个观点,我基本上赞成,中国的房地产市场经过长10年快速上涨之后,全国各地的房价,无论是一线城市,还是二三线城市,甚至于小县城,都有不同程度的快速上涨,只不过各地方上涨幅度不一样。而一线城市则是这一轮国内房价上涨领头羊。由于各地的房价上涨幅度不一样,因此,要说房地产市场泡沫,各地的情况也不一样,但在一线城市及沿海发达地区,房价上涨过快早就成为当地经济能否持续发展的障碍及国内巨大的潜在金融风险,也成了不少城市居民生活重负的大山。

2007年开始,中央政府认识到这个问题的严重性,并开始出台一系列的政策来调整这种房地产市场的利益失衡,来改变房地产市场发展模式,来终止房地产市场的暴利。可以说,这些关于房地产的信贷管理、土地、税收等政策,特别是对房地产投资与消费的严格区分,增加房地产投资成本及准入门槛,严厉打击房地产市场炒作等,立即使得房地产市场发生了较大变化。特别是对早些时候房地产炒作严重的地方,如深圳更是冲击不小。

但是,就目前的情况来看,这种对房地产市场的冲击,所影响的范围仍然是十分有限,房地产市场价格的调整也仅是发生在一些去年炒作十分严重的地方。尽管看上去,今年上半年国内房价涨幅度有所放缓,但仍然上涨10%。如果说,全国的房价仍然处于一个上涨的趋势,那么要说房地产市场价格理性回归还是遥远的事情。特别是早些时候几个房价飚升的地方,如果房地产市场价格不出现大调整,当地房价要想理性回归是不可能的。而房价不全面的理性回归,要结束房地产市场暴利时代还言之尚早。

现实的情况是,一方面国内居民需要大量的住房,但是由于房价过高,又让这些需要住房的居民无法把房地产的需要转变为房地产的需求;另一方面,国内房地产市场又有大量的住房由于房价过高无法销售出去(这里既包括房地产开发手上持有的,也包括投资者手中持有闲置的)。按照一般的市场法则,在这种情况下,房地产开发商一定会把房价降低到绝大多数居民有支付能力的房价水平上,让绝大多数居民进入房地产市场,把他们对住房的需要转化对住房的需求。这样,绝大多数民众的住房需求满足了(既房地产开发商的“刚性需求”),大量的资金回笼也解决房地产开发商经营问题。房地产市场供求矛盾也由此化解,但是这样好事为什么没有在当前中国房地产市场发生。也就是说,市场供求法则为什么在这里失效?

关键的问题是房价的高低不仅决定房地产开发商的暴利水平,也决定了地方政府的GDP增长速度和土地财政的多少,决定了地方政府官员寻租的利益空间大小。当房价水平降低时,房地产开发商的暴利空间压缩了,地方政府的GDP增长放慢了,地方政府的土地财政减少了、政府官员的寻租利益缩小了。在这样的情况下,房地产开发商及地方政府岂愿意让房地产市场的价格调整到绝大多数居民有购买力的水平上?因此,房地产开发商为了维持房地产的暴利模式,宁可不卖一套也不降低房价,因为房地产开发商早就把其利益与地方政府捆绑一起。这就是为什么房地产开发商救市之言论层出不穷的原因所在?

既然房地产开发商不准备降低价格来回笼其资金需要,既然房地产开发商宁可不卖一套也不降低,那么房地产市场的暴利终结还没有开始。现在房地产开发商就是在与住房消费者对赌,就是在与政府的房地产政策对赌。在房地产开发商看来,当房地产开发商不卖房子影响到当地政府的GDP、影响地方政府土地财政、影响政府一些官员的寻租时,政府岂能不救房地产?因为,前10年的房地产暴利早就为房地产这个行业积蓄与住房消费者及政府对赌的力量了。这就是为什么不少地方房地产市场僵持局面的根源所在。

但是,市场内在因素、政府房地产政策、党中央十七大报告的精神基本上给国内房地产市场发展设定的方向与趋势,尽管短期内一些房地产开发商可以与住房消费者对赌、与政府房地产政策对赌,但是他们想出现2003年121文件被18号文件重新翻转过来奇迹已经不可能。历史可能有相似的地方,但绝对不会重复。

可以说,只要让当前的房地产政策一个又一个落实下来,才能国内房地产市场的价格全面理性,才能让房地产市场的暴利模式逐渐改变。但是,即使这样,目前国内的房地产市场离公平公正的市场还很远,政府还得通过尽快推出公平公正的物业税或不动产税、推出住房闲置税等税收政策来平衡房地产市场利益关系,来让中国每一个民众真正分享经济改变成果,而不是如早几年那样让这些成果短期内向少数人聚集。到了这个时候,房地产市场价格才能全面理性回归,中国房地产市场暴利模式才能真正终结!

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