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易宪容
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全面检讨当前个人按揭体系与制度

(2008-07-22 21:50:23)
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房产

 

最近,随着美国次贷市场进一步的崩溃,信贷市场危机的恶化,开始出现不少美国银行的相继倒闭。一向被认为美国金融体系的优等生,美国两大房贷机构房利美(Fannie Mae)与房贷美(Freddie Mac)(以下简称“两房”)也开始要美国财政部来拯救了。在几个星期,在负面因素接踵而来的打击下,“两房”股价在7月8日曾一度跌到17年低位,其后“两房”股价在政府“救市”的许诺下,危机暂时得以纾缓,“两房”股价进一步反弹,分别飙升23%及10%,累计三天升幅更高达90%及75%。

那么,美国财政部为什么要救“两房”?我们看一下“两房”职能及与美国财政部的关系就知道。房利美创建于1930年代,主要职能是通过向银行购买抵押贷款债权,释放银行的现金流以便用于发放新的贷款,从而最终帮助美国家庭顺利买房。虽然“两房”均为私人拥有的上市公司,但是作为根据联邦法律创建的“政府授权企业”,这意味着两公司可以享受特殊的权利。一方面,“两房”得以在市场上发行具有最高信用评级的机构债进行融资;另一方面,两房可以从商业银行手中购买住房抵押贷款债权,然后将它们打包后实施证券化,发行住房抵押贷款支持证券并出售给全球市场上的投资者。这样,商业银行向居民提供贷款后,可以很快将贷款出售给“两房”。这不仅加快了商业银行资金的流动性,降低了资金运作成本,降低了抵押贷款利率,惠及住房按揭者,尤其是中低收入借款者,促进房地产市场发展。

截至到目前,美国的住房抵押贷款市场规模约为10.9万亿美元(占GDP82%以上),而“两房”持有大约5.3万亿美元的抵押贷款债权,占整个按揭市场规模的44%。足见“两房”在整个美国住房金融体系中的重要性。由于这些按揭贷款不仅证券化,而且还可把证券化产品金融衍生品化。由于这些证券化产品及衍生化产品的风险状态取决于按揭贷款风险状态。一旦按揭贷款的风险上升,整个链条就会产生问题。而“两房”则是整个链条中的一环节。所以,美国次贷危机或最近“两房”危机,实际根源都在于美国住房按揭贷款,在于不少商业银行在进行住房按揭贷款时为了其短期利益而放松对按揭贷款人市场准入审查。

尽管如此,美国住房按揭体系制度规则仍然是十分健全的。比如,任何一个办理住房按揭的借款人都会纳入评级严格的信用体系下。如这些信用评级有,优级信用(660分以上),准优级信用(620-660分),次级信用(620分以下)。而其信用评级不同,商业银行对他借款人的风险定价(即利率水平)也不一样。依据不同的风险等级,市场又将次级按揭贷款区分为不同的类别,形成A、B、C、D四种。其中A类风险最低,依次类推。目前美国10.9万亿美元(占GDP82%以上)按揭贷款中,次级按揭贷款1.4万亿美元(占整个按揭贷款14%),其中风险最小的占75%,风险最高的占25%(约3500亿美元)。而不同的风险类别具有不同的风险溢价水平,C和D类的次级住房按揭贷款的利率水平平均高于优质住房按揭贷利率4%。

可见,美国住房金融市场不仅规模大、法律健全、体系严密、规避风险的工具与手段多、政府对市场隐性担保多样及监管严格,而且市场准入标准严格及细化、金融主体多元等,但是在这样的情况下,美国按揭贷款体系会出现严重金融危机。而这些危机的核心,就是对住房按揭贷款一级市场上众多的私人金融机构监管不力,这些商业性金融机构为了追逐最大利益或短期利益在按揭贷款市场上非理性快速扩张。这种扩张发展到最后,必然会导致美国住房按揭市场金融危机的爆发。

用以上事实与经验来关照中国的住房按揭市场及按揭体系,我们就会发现,国内按揭制度与按揭体系表面上是学习国外的东西,但是只学习其形而没有学其神。首先,从中国的按揭贷款市场准入制度来看,不仅十分宽松,而且与按揭贷款核心精神完全相悖。看看早几年国内住房按揭贷款市场,无论谁购买住房没有谁贷款不到的。这不仅表现为按揭贷款市场准入标准低(银监会规定月按揭贷款还款占个人可支配收入比重可达到50%,国际通行标准则在28%-35%),而且进入者信用程度低,比如为了证明借款人的真实收入水平,只要开一张单位的工资证明就可以(而国际上可要四证,如个人收入银行对账单、个人所得税单、个人信用记录及单位工资单等)。这种工资收入证明可以由单位开出,也可以通过律师事务所来开出。

前几天在一个论坛上有人说,中国人的工资收入证明不是开了一张假的工资收入证明吗?但实际上,这张假的工资证明完全否定按揭贷款的基本精神。因为,住房按揭贷款的基础是个人信用,如果个人能够以一张假的工资单作为个人信用证明,那么这不仅是对个人信用完全否定,也使得个人住房按揭贷款无论信用水平给贷款的风险定价。如果商业银行不能够通过个人信用来进行风险定价,那么国内商业银行的贷款风险有多大,是不知道的。这就是为什么最近银监会领导人所指出的那样,要密切关注房地产市场的变化,要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析,做好房地产风险的预警和控制工作。也就是说,尽管国内商业银行一直把个人住房按揭贷款看作是优质资产,但这仅是房价上涨为前提的,如果房价向下调整,情况就是另外一回事。因此,国内商业银行必须对个人住房按揭贷款的风险全面测试与评估。美国次贷危机的根源就在这里。

正因为,国内个人信用可以通过假的工资证明来确定,而且这种证明可以通过律师出具,因此,在早几年,在中国,没有谁购买住房不能够从银行获得贷款。这就出现了一些人可以从银行借钱购买128套住房(2004年的上海)、69套住房(2007年的深圳)的怪事,然后这些人通过这种购买把国内房地产市场价格炒上天。这种只要个人购买住房没有贷款不到的现象,这种不少人通过银行贷款购买上百套、几十套住房的怪事,就知道中国个人住房按揭贷款市场宽松与荒唐,这是任何国家都绝无仅有的事情,与美国的次级按揭贷款不足相比仍然毫无逊色。

第二,由于国内住房按揭信用准入无差异性,因此也就无法体现商业银行的风险定价。我们可以看到,由于个人住房按揭贷款信用只要一份工资证明,而这种工资证明可以是单位开具,也可能律师事务所出。由于这种证明的信用评级是无差异的,那么,国内进入住房按揭贷款的人,只要进入这个市场其价格就是一样,根本就不会由于个人信用不同而不同的风险定价(最近359号文件对第二套住房的界定有了一定差异性,但仍然很少)。正因为个人信用评级无差异,这一方面降低了商业银行对个人信用评级的审查,达不到信用标准的人也容易进入这个市场;另一方面,容易弱化个人住房按揭者对信用风险控制,强化其高风险的行为。可以说,中国房地产市场投资炒作盛行与个人按揭贷款信用风险评级无差异有很大关系。如果商业银行能够对不同的信用评级的个人进行不同的风险定价,那么可能把一些风险偏好高及信用弱的贷款人排除在市场之外。

第三,由于个人按揭贷款市场准入标准宽松、由于其进入信用评级无差异性,加上国内商业银行国有主导,从而使得目前个人住房按揭贷款银行内部化十分严重。这种内部化一是指银行员工大量套取银行资金进入房地产市场。国内商业银行员工大量购买住房是目前房地产市场个人住房按揭贷款重要部分。甚至于有些商业银行用文件的方式允许银行内部员工以个人住房按揭贷款方式贷出银行的资金而另作他途(比如参股)。这种行业性的寻租行为不仅严重侵蚀着国内个人住房按揭制度规则,而且也是目前不少地方房地产市场价格炒高,大量的银行资金流入房地产企业的重要原因。

可以说,在目前国内个人住房按揭贷款发展时间短、所占比例不高(3.3万亿人民币,GDP的12%左右)、房价仍然在上涨的情况下,个人住房按揭贷款都面临许多问题。随着中国的房地产市场快速发展,个人住房按揭占GDP的 比重迟早达到美国的水平。在这时,个人住房按揭所面临问题会更多。因此,现在该是对国内个人住房按揭体系进行全面检讨的时候,并在这种检讨的基础上重新来厘定现行的个人住房按揭市场的制度规则。

最近,从监管部门的要求已经看到这个问题,比如要求商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析;要求坚持真实放贷,重点支持“首套房”等真实住房需求的借款人,严格执行“二套房”有关政策规定。这里看到对目前个人按揭贷款一些改革。如,一是如何对当前住房按揭贷款进行全面检讨与测试,以便了解这些个人按揭贷款风险程度及制度规则的缺陷;二是强调个人按揭贷款的真实性及合理性,遏制利用银行金融杠杆炒作房地产;对个人住房按揭贷款差别化等。

但是,这与一个完整有效的个人住房按揭体系相差很远,也与现代商业银行对个人按揭贷款的风险管理与风险防范的要求相差很远。在文看来,中国个人住房按揭体系改变应该从以下几个方面入手。一是个人按揭贷款真实性原则,以现代更科学合理的方式来评估个人还款能力的真实性,从严个人按揭贷款市场准入标准;二是贷款风险定价差异化,不同信用评级的借款人,采取不同的风险定价;三是全面检查个人按揭贷款银行工作人员的内部化的情况,并制定全面监管商业银行信贷人员个人按揭贷款内部化的细则(比如汇丰银行仅限于个人自住性住房的贷款);四是通过个人信用政策对房地产的消费与投资进行区分,不同的行为采取严格的差异化政策。如果能够这样,不仅能够保证国内房地产市场繁荣与发展,也能够减少国内金融体系风险与危机。

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