从“一房一价”严格管制到放开企业自主定价权，南京市政府部门在房价问题上的180度大转弯，不仅是2008年楼市剧烈跌宕所使然，亦是当地政府对房地产市场监管思路的认知历程。对于房价——这个被“负”予了社会、经济多重压力的指标，政府应该如何作为，南京的此番政策变局或有镜鉴意义。

■中国房地产报  记者 尹霄飞南京报道

2008年的最后一天，南京河西楼盘金马郦城销售总监阚霖正在重新制定2009年的定价计划。就在3天前，江苏省物价局公布了一项重要新政：“暂停对普通商品住房进行核价，企业有权重新自主定价”。
在阚霖看来，这条新政好比“迟来的关怀”，对于经历了18个月“一房一价”的南京开发商而言是最大的“松绑”。“但是现在宏观经济形势转变，正是南京楼市低迷过冬的时候，即使开发商有自主定价的权利，也只有降价打折的份。”阚霖无不遗憾。

房企重拾定价权

     12月28日，江苏省物价局公布了贯彻落实省政府《关于促进房地产市场健康发展的意见》的通知，大幅度对房价监管“松绑”。通知显示：“从2009年1月1日起，江苏省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，将定价权‘下放’给企业。”
     “在当前的经济形势下，取消执行普通商品房的核价制度，是为了让商品房的价格更灵敏地反映市场变化，拉动内需，保障房地产市场稳定健康发展。”江苏省物价局副局长孔祥平对记者表示。
这项新政同时规定，过去曾经核过价但尚未销售的普通住宅，“企业也有权重新自主定价”。
       据了解，目前南京的楼盘大多存在部分楼栋已经通过政府核价的情况。江苏省物价局服务价格处一位工作人员表示：“这条内容正是为防止同一楼盘内，部分已核价的房子与没核过价的房子价格相差太大而引发矛盾。”
        在苏鼎房地产研究所所长宋坚看来，“江苏省物价局的这番表态是给一些楼盘低于此前核价搞促销‘放行’，比如南京万科的‘价格门’事件”。
         与此同时，南京市也出台了后续的救市细则，不仅将高档房的缴纳契税标准从4%降到3%，还给予房产总价1%的政府补贴。此时，在南京无论是购买普通住宅还是高档住宅，都可享受到政府的购房补贴和契税优惠。
       “从曾经堪称最‘计划经济’的‘一房一价’，到现在如此宽松的救市政策，南京市政府对房地产市场的监管态度可谓是180度的大转弯。”一位当地业内人士如此评价。

最“计划”的房价管制

       南京“一房一价”政策肇始于当时一个“震动全国”的提价事件。2007年4月，位于南京江宁区的楼盘——“左邻右里”开盘销售，开发商面对火爆的销售场面任意提价，创造了2小时每平方米房价暴涨1200元的“奇迹”。
        “2007年前后，南京个别地区的房价变动频繁，上升幅度过大，‘一房一价’正是针对这些问题而出台的。”南京市物价局副局长王秀洲回忆道。2007年上半年，南京房价月度同比增幅一度高达11.5%，并多次登上全国楼市上涨排行榜的前列，民间要求政府控制房价的呼声愈发高涨。
         2007年5月，江苏省物价局出台《进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》，当月南京便跟进出台“一房一价”新政，规定“普通商品住宅的净利润率为8%”。
        “一房一价”博得了南京市民的好评，但也引发了全国范围内的争议，其焦点在于“政府能否直接干预市场”。2007年6月，华远集团总裁任志强两度在博客上撰文抨击该政策，称其“违背了市场规律”。
然而，南京市政府态度强硬，多次公开宣布将严格执行“一房一价”核价制度。自2007年8月起，不少房企在内部增设了一个职位——“物价专员”，专门与南京物价部门就房价成本核定进行“讨价还价”。
         事实上，“一房一价”的实施过程也并非一帆风顺，开发商想尽办法对其进行“软抵抗”。经过最初的“捂盘惜售”之后，许多开发商打起了精装修的“算盘”，甚至捆绑高价车位出售房源。例如，南京长江路的一家楼盘便曾要求购房必须购买20万元的车库。
          “由于精装修不需要经过物价审核，开发商可以从中补回‘损失’。当时，南京几乎所有的楼盘都选择这个办法，一时间‘满城尽是精装修’。”阚霖说。
         “开发商目的是为了从精装修部分赚取利润，因此许多装修物品与原先承诺的价值不符，这也埋下了诸多隐患，后期楼盘交付时纠纷不断。”南京工业大学天诚房地产研究所副所长吴翔华说。
据记者了解，南京物价部门曾计划对南京“精装修房”也进行价格审核，甚至《南京精装房价格监控》的草案已经出炉，但还未来得及正式实施，政策环境已经改变，“一房一价”被“意外”取消。

楼市御寒方？

       2008年3月，南京楼市行情逐渐转向低迷，新房成交量猛跌。为了刺激销售，开发商逐渐下调房价，不再奢望超过“基准价”销售。“在南京楼市接连探底的情况下，‘一房一价’已经没有实际作用，反而会限制开发商应对市场、调整销售策略的空间。”吴翔华说。
          而在8月底，南京万科“价格门”事件爆发，再次将“一房一价”政策推向风口浪尖。此后的12月10日，原南京市江宁区房产局局长周久耕发表“开发商降价亏本卖房要受处罚”的言论，“政府是否应该干预市场房价”再次成为业界关注的焦点。
           2008年9月27日，南京市政府放出将取消“一房一价”政策的消息。王秀洲表示：“政策是在不断变化发展的。‘一房一价’已经不适合当前南京楼市的现状，因此将被取消。”尽管争议不断，王秀洲仍然对“一房一价”有积极的评价：“‘一房一价’出台后，南京房价总体而言没有出现大起大落。”
         “‘一房一价’政策虽然取消，但南京仍然将对房地产市场价格秩序严格管理，继续执行明码标价的制度，遏制开发企业非理性定价。”王秀洲对记者补充道。
        赞同王秀洲观点的人士并不少，宋坚便是其中之一。宋认为，“一房一价”最大的作用是在南京房价进入上行通道之时稳定了房价。他甚至认为：“‘一房一价’是个有效的行政手段，最好只是暂停而不是取消。”
        然而，吴翔华却有着不同的观点。“江苏下放企业核价权是对‘一房一价’政策的纠错行为。除非房地产企业定价违反《价格法》，否则政府不该直接干预市场。”
      吴翔华指出，“一房一价”政策让开发商在行情旺季失去了应得的利润，错过了出货机会，也导致今年南京楼市行情积弱难返。
        “政府出台政策时要考虑到不可避免的‘负作用’，否则政策的成本过大，且全部由纳税人和消费者承担，这样有失公平。”吴翔华说。

 记者观察

房价监管的收与放
■尹霄飞

从对房价的“严格管控”到“完全放开”，江苏省以及南京市的物价部门只用了不到18个月的时间。这项关乎民生的政策在短期内180度大转弯，令市场各方始料未及。重新审视南京这一政策变局，会发现这不仅是市场变化所使然，亦是政府对房地产市场监管思路的转变。
        南京市政府一位官员对记者表示，南京在楼市火爆时期出台“一房一价”政策，主要是考虑到“政治、民生”的需要。面对民间要求政府对高房价采取措施的呼声，政府部门顺应民意直接“操控”了房价。“如今，市场形势发生逆转，政策本身是否还具有意义便值得商榷。”
          这位官员同时对记者透露：“市政府相关领导的易人，监管房地产市场的思路发生了变化，亦对‘一房一价’政策的取消起到了一定的作用。”
         事实上，在多数业内人士看来，“一房一价”代表的是一种更为“计划”的监管思路，是政府利用“有形之手”对房价的严格管制；而将定价权交还企业，是更为“市场”的监管思路，政府对市场的调控更多地表现在“无形之手”上面。对于企业界而言，显然后者更“值得推崇”。
         然而，政策风向的急剧变化，亦引发了业界的争议。
        有业内人士认为，如今南京市对房地产价格制定“撒手不管”，与当年制定“一房一价”政策一样过激，可能会引发更多的市场震荡。
         苏鼎房地产研究所所长宋坚便对目前江苏省完全放开房价核算持有“保留意见”。这位当初极度赞成“一房一价”政策的市场人士表示：“同房价一样，政策的大起大落一样没有好处，只会造成未来市场行情的失控。松绑容易，再次收紧就更难。”
          南京网尚研究机构宏观研究部主任颜涛认为，江苏省财政的重要来源便是房地产，无论政策“收紧”还是“放开”，都表现了政府对房地产市场的重视程度。
         “政府希望通过强势政策来影响房地产市场，让市场按照政府设计的轨道运行，但不可否认的是，市场也有它自己的运行规律，好比水中的浮球，你向下按的力度有多大，它反弹的力量也有多大。”颜涛说。
        颜涛表示，当看到了市场经济可以带来的好处时，许多人会相信市场经济会解决所有问题，并认为政府管制会抑制经济增长，但与对政府能够解决所有问题的信仰一样，对市场会解决所有问题的盲目信仰也是十分危险的。
          “我们所需要的是在市场自我调节与政府管制之间取得某种平衡，这也是对政府执政水平的一大考验。”颜涛表示。
        “在一定条件下，政策的平稳性和持续性也非常重要。”南京工业大学天诚房地产研究所副所长吴翔华表示，现在地方政府出台政策的权限很大，政策颁布的过于密集，专业人士都未必说得全，老百姓则更茫然。“我们现在能清楚的看到，虽然这一两年来江苏省或南京市出台的房地产政策不少，但能有实际效用的其实并不多。”
         “我们现在应该重申‘保障归保障，市场归市场’，否则开发商和老百姓都会对政策产生依赖性。市场好的时候，老百姓希望政府管制，市场差的时候，开发商则希望政府救市，长此以往，政府有形的手将‘手忙脚乱’。”吴翔华说。

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南京市“一房一价”政策简介

2007年5月11日，南京市物价局出台《关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》，规定自当年5月20日起，对于商品房市场，“完善政府指导价管理办法，切实整治房地产市场价格违法行为”。
        该政策规定，严格执行商品住宅“一价清”、“明码标价”制度，切实规范房价行为。坚决制止开发企业在房价外擅立收费项目，向购房者乱收费行为。对于普通商品住房，房地产开发企业要按照物价部门核定的基准价在规定的浮动幅度内，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则，在销售场所醒目位置按“一套一价”规定实施明码标价。标价的详细情况要在销售前报当地价格主管部门的价格监督检查机构以备核查。价格公示确定后，开发企业不得擅自上调已公示的销售价格。
          之后的2007年5月24日，南京市物价局又出台了上述政策的执行细则，对于先批价后发销售许可证、政府指导价管理、商品房销售明码标价制度、未按规定申报价格的处理原则及高档住宅商品房的界定等六个方面进行了细化。