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为什么倒按揭在美国也遇冷

2013-09-16 02:35:46评论 倒按揭 以房养老

如果你查询美国有关倒按揭的信息,会发现吹得天花乱坠的都是庄家,而民间机构,个人理财顾问给出的都是警告。总体上美国对倒按揭的评价是贬大大多于褒。认为倒按揭不适于中国的讨论很多没抓住重点,祖传国情啦,70年大限啦。殊不知到了倒按揭份儿上的,你要未来传房产,就得眼下从子女手里拿现金,一码事儿。70年产权这不是你的问题,这是银行的问题。

实际上,倒按揭推广不起来,最大的问题在于其天生的“暗箱操作”特征,以及无处不在的各种陷阱。

为什么倒按揭在美国也遇冷

看看一些美国的数字。倒按揭在美国自上世纪90年代引入,一直听不到什么动静,到2000年开始增长。即便如此其占整体房贷的比率仍然很低,最高峰的时候美国每100栋房子有1.5个是倒按揭,倒按揭的房子只占退休人员房产的5%左右。08年前倒按揭“井喷”,不全是因为需要,而是2000年网络泡沫的时候,相当一部分退休老人也受社会影响,把房子的钱拿出来换大电视出去旅游。到2008年,金融风暴一来大家又都知道能有口气儿看抗日神剧也就成了,于是08年之后倒按揭就逐年下降。最新的2012年数字,美国一年只有五万多倒按揭贷款,比图中2011年的七万又低了不少。假如倒按揭真的像银行说的那么好,照顾弱势群体,那么金融风暴之后美国倒按揭应该更多。
为什么倒按揭在美国也遇冷

如果有些基本常识,或者没有但找了理财顾问,就应该知道倒按揭是以房养老中最差的,是不得已的最后养老防线。但凡有能耐的人儿,以房养老说的是你在北京有五间房,四套租出去拿来凯示(CASH)做现金流。假如您混到净资产为零了(刨去债务和自住房之后的财产),那您要么起义大家拿去,要么求儿子每月发生活费,再要么就是变卖自住房换现金。因为种种原因不能挪窝的,或者稀里糊涂被银行忽悠了,才最终成为倒按揭客户。

到了最后关头也要先考虑卖房,搬家,换小房,租房,...而不是倒按揭。原因和买车租车类似。美国人都知道,除非您就想每两年换一辆新车,否则长期租车是不划算的。不仅因为新车折旧很厉害,更主要的是,租车的契约中有很多猫腻,而其计算方法连专家都不懂,您无法同滴乐像买新车那样讨价还价。

周五在公司租的海边儿HOUSE过一夜看日出。未来房主如果穷困潦倒没生活费了,那么她首先想到的是把这个90万的三层小楼儿卖掉。仗着互联网信息,仗着大西洋喷薄的日出,起码她知道这栋房子的大概价值,更起码,她可以卖给出价最高的,回笼现金后,挪到里海边远点儿的地盘儿,花15万买一小公寓,养老的问题就解决了,不会被暗算。

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反过来,假如她玩儿倒按,那就不好玩儿了:连银行出具的房屋估值都不一定看懂。在房产泡沫时庄家会说马上爆泡儿,你这房子立马就不值钱了。在房产低谷的时候他也可以说这隧道没50年到不了出口,且黑暗呢。别瞅你家现在是海景儿,去年那场桑迪,呼啦全毁啦。各种系数公式概率费用,庄家的结果是几千个数学家计算出来的,您这房倒按揭,每月给您3000!

别说您混到零资产倒按揭肯定没什么智商的,就是专家,也很难高清这些结果到底合理不合理,因为预测未来,准不准是相对的,本来就没有硬性标准。您如果找到一个理由说应该是每月3500吧?庄家可以立马找出100个理由为啥应该是2500,然后痛哭流涕看在您老抗美老抗日的份儿上,吐血给您3000!

因此倒按揭的最大问题在于黑箱操作,不要说普通消费者,就是有关组织,政府,都搞不清。消费者处于完全被任意摆布的境地。

此外,倒按揭契约中有很多地雷,消费者几乎不可能一一搞清。其中包括对房子的税款,保险,正常维修,以及支付上限条款等等(想扛着不死也别想把被算计的款子再捞回来)。假如您稀里糊涂忘记缴税,保险,您可能立马被驱逐出房。房主对房子的责任和花销一点没减少,可能还要增加,远不如买房之后自己租房子住更省心更省钱。

美国倒按揭的问题,中国只会多不会少。尽管资本家是吸血鬼但还没听说美国庄家打老人性命主意的,因为美国人命太贵,动辄几百万几千万,还是刀,还老少不分,动邪念的后果得不偿失。但中国就难说了,中国一房子多少钱?一条人命多少钱?一条老命又多少钱?就算不自主性坠亡,成天担心下楼楼梯踩空喝粥喝了耗子药,估计老头儿的寿命也长不到那里去。

总之,倒按揭只赚不赔的是庄家,不是您。在美国走下坡的东西,在中国就别当个什么新鲜事物推广了吧。

9-15-2013 中文学校

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