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降房价要同时开征房地产税和遗产税

2013-07-09 11:21:13评论 房地产税 遗产税 房价

因为政府依赖土地财政,指望地方政府不卖地少买地低价卖地不现实。不如开征房地产税,表面上让地方财政又有了一个税收来源,不会有阻力,同时对房价产生长期的抑制作用(又不至于短期打压让房价硬着陆)。而遗产税,在更长远的时间段里断了富豪贪官们囤积好几百套房子的念头。

 

(一)房地产税的作用

 

中国的情况是有房子的基本就不止一套,买不起的是一套没有。老西预测,40岁以上赶上政府福利分房的,即便不是官员,平均也有3-6套房(两套自己的,两套是父母传下来的了)。而平均每个官员十套房应该不多。

 

现在的问题是,官员和富人,可以无休止地继续买房,你造多少,涨多高,他都会把钱投进去,300套变500套。普通有几套房的老百姓,也很少同时居住所有房产,通常是出租一部分,他们再有钱,也是再买房然后出租。

 

 

假如所有人的一套房子不征税(随便选,无论多大,以简化手续,富人的别墅虽然大但是同其财富比也就不算什么了,不碍大局),从第二套房子开始,2-3套征1%,4-6套征2%,十套以上征5%,以此类推....,那么首先,那些动辄购买399套的富人和贪官就要停止购买了:400套房产,每套200万,就是8亿。8亿如果缴纳3%房产税,每年就是2400万,本来贪官贪的2400万要再购买十几套房子的,现在他只能缴房产税来维持现有房产数量,这还不算维护费用。假如他今年没能贪2400万,只贪来200万,那他就得卖掉十套房产来缴税。因此,房产税的第一个作用就是让那些买了房子烂在雾霾中的主儿,停止再买房,并且可能把已经买的再吐出一部分来。你可以造出100个假身份证,但是这些假人儿不能替你缴税吧?税还得你自己掏。

 

94年老西在杜邦上班,新员工在一家乡村酒店别墅里进行两天的培训,别墅有餐厅客房酒吧台球和无尽的草坪花园儿。这地盘有点儿来历:原是杜邦给他大闺女结婚的嫁妆。后来杜邦上市,杜邦家族慢慢淡出公司后,某日,杜邦女儿就把这值几千万的财产捐献给杜邦公司了,后者就用来做培训老西的招待所。

 

杜邦大闺女如果想留着这个不动产,每年至少要缴纳一两百万刀的房地产税外加相同数量的维修管理费用。他爹当然会给留一笔财产,但假如她没其它能力,每年不能再挣个几百万(在美国这是顶级公司的顶级高管才能拿到的薪水),那么她本人养着这个大耗死是不合算的。捐出去抵税要聪明的多,无论是在道德上还是财务上。

 

 

对于那些有四五套房产,出租出去的平民百姓,这个税收可以通过房租转嫁到租户。表面上看,税对房价没有直接影响,但实际上,中长期对房价有很强的打压作用:因为租房的人承受力不是无止境的,而租房市场恰是中国极少的自由市场经济:人来人往,住北上广还是大三线,由租客自己决定。

 

当房东把每月500的房地产税转嫁到每月2500的房租之后,房客自然要掂量这多出的房租是不是能够从工资里挣回来。他们要么要求深圳闲人小时工费用上涨,要么自己往关外的关外的关外可远了搬,总之,你可以每年涨租金,打工的也可以每年往远了搬,总有一天,小时工不干了,没人了,你就得涨工资,降房租。这里最终会达成一个平衡。在眼下大家都往北上广钻的大环境下,通过房地产税来增加房租,一方面可以把一部分“觉得不值了”的人调离一线市,对中国地域发展平衡有好处,另一方面对于城市必须的外来就业人口,要么你给人家涨工资,要么你就降房租,由于税收是免不了的,从而降低了房主的收入,从长远看也能抑制大城市房价:因为这样就有一个买房子出租值不值,赚不赚钱的问题了。因此有房地产税的情况下,普通百姓也就不一定有了钱动辄先买一堆钢筋水泥出租了。

 

这两个效应,最终都会使富人,官员和房主们不会再像现在这样疯狂地追逐房产,让房价下降。同时,富裕出来的资金将流向房地产之外的领域,即便不是最理想的实体经济,也比全砸在钢筋水泥污染环境强。至于老百姓嘀咕的什么70年产权,什么已经征收了地税云云都是不著边际的枝节。地税针对富人和多房者,不影响绝大多数百姓。

 

(二)遗产税的作用

 

回到上面杜邦大闺女捐大耗死的理由,一个是因为养不起了,二个,就算养得起,等死后传给下一代时,政府要收走半个耗死外加一半儿的大草地。总之,富豪们如果仅仅想着发一笔横财然后祖祖孙孙就吃利息不止了,那是不可能滴,遗产税50%,也就是说如果二世三世们不争气,家族三代内就完蛋。三代之后,只能继承原财产的6.5%。(在美国头50万美元是不征遗产税的,中国可以效仿,前100万人民的币不征税)

 

遗产税的好处,一是保证富人的后代不至于烂死,不至于最后都成了李天一。二来,主动还是被动,当富人无法把资产全部传给下一代后,他们相对说来就不会去把财富转化成对社会没什么意义的金条房产,他们更可能把资本用来做大自己的企业,然后把企业的权利和权力传给下一代(如果争气的话),这样对社会的整体贡献要好得多。

 

中国由于种种问题,私人企业做大很难,但假如征收遗产税,起码会一定程度遏制富人无止境的造房运动,就算中国煤老板都没水平,无法做大实体企业,都胡化胡乱消费了,那也比现在强。就算一万一碗喝了鱼翅汤,一万一顿找了奶妈,这些资金起码也通过人奶鱼奶什么的回流社会,促进消费或者间接地理性投资了。

 

总之,上述两点如果同时实行,即可以逐渐挤出房地产泡沫,帮助经济转型,也不会短期让政府财政收入下跌太多而遇到太大阻力。

 

7-9-2013

 

深圳湾的住宅楼外景。据说早年是大海,填了,盖楼了,就能看见对面的香港和大桥了。这些房子,你盖多少都解决不了老百姓的问题。如果把富人和贪官,以及一部分专业地主的房子分给老百姓,中国现在已经足够一家一户住宅了。现在的住房问题不是有没有而是平均不平均的问题。征房产税遗产税是达到居者有其屋的最佳市场途径

降房价要同时开征房地产税和遗产税

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