任志强的BLOG

小潘对“倒地”的现象颇为不满，却不知道土地的转让时法律规定中给以保护的一种经营行为。

何为“倒地”，这个“倒”字来源于中国未修改之前的《刑法》中的“投机倒把”罪中的“倒”。改革开放之后营运而生了各种“倒爷”，有服装、录音机等各种商品，也有外汇、货币、票证等有价无价的权证票据等产品，还有钢材、土地等大宗商品与资源性商品，当然最初还有大量的走私产品等。

在改革之初，这些“倒”中有许多是违法的行为或绝大多数是违法的行为。但市场经济框架的建立发现这种“倒”实际是流通中的必要条件与手段。于是中国随着改革的进程和对市场经济运行规律的重新认识，修改了中国的《刑法》，取消了投机倒把罪，“倒”有了合法的地位。

但倒中也有着合法的“倒”与非法的“倒”的差别，如货币外汇的私下交易仍被法律列为违法的行为，而商品从甲地运到乙地吃差价的“倒”则被法律所保护，变成了正常与合法的市场运营行为，但是“倒”这个词仍带有法律界限不清的双重含义，并且贬义为主。

倒地则不同于走私，走私大多混过了国门之后就很难分辨真伪了，除海关之外消费者难以在市场的交易中查清楚来源。但倒地则不同，不管前面有多少的不合法行为，都必须在最后的一关中得到验证，即土地的权属确认中得到官方的认可，否则前端的所有行为都无法在结果中得到保证。没有土地权属的官方认证，土地都不可能成功的进行交易。

因此在所有的倒的行为中，倒地者凡是最终能获得政府官方认可的都应该是合法并且合理的行为。

早于《中国房地产管理法》数年之前生效的《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（目前仍有效的条例）中明确规定了土地的出让和土地使用权转让的权利与合法性。1995年生效的《房地产管理法》也明确了房地产开发企业的盈利目的性和对违法转让土地使用权的法律责任。这也就意味着国家的法律不但允许依法的进行使用权的转让与交易，也对这种合法的“倒”给以法律的保护。

土地供给政策实行严格的“招拍挂制度”之前，大量的土地是以协议形式出让的。政府将这些未开发的土地通过协议出让的方式委托市场完成了土地的一级开发和成片的规划，并依法允许这些土地开发的企业将一部分土地合法转让给二级开发的企业进行房产开发。既解决了统一城市规划的问题，又解决了政府资金、人力短缺的问题，加快了城市招商引资与开发建设的步伐，而土地一级开发到二级开发之间的利润就是吸引企业投入一级开发资金、人力的诱因，也是政府交换中所支付的对价。

实行“招拍挂”制度之后，仍有大量政策变化交叉中的遗留问题，于是就有了“8.31”大限，也有了大量遗留转为土地一级开发的情况，仍保留了这样一个一、二级开发之间的转让与已取得二级开发权的转让。这些都创造了“倒”的机会，也更明确了房地产开发中的土地开发与房屋开发职能。土地的开发也是本职工作，土地的转让也是合法生意。

自2002年起，连续数年的调控政策变化，从鼓励支持到打压、限制，从防止过热到抑制消费，金融政策随着调控的指挥棒忽左忽右的摆动、拆迁政策的多变、历史遗留问题等也让许多地区、城市都出现了大量的经济纠纷导致的烂尾地、烂尾楼。而解决这些烂尾地、烂尾楼纠纷的最好方式，除了法院的拍卖之外，就是企业的重组和土地使用权的转让。这就形成了除公开土地出让之外的另一个市场，也给“倒”开辟了一个施展才能的阵地和发财的机会。

任何市场经济中都必然会有人投资于调节市场供求关系余缺的行为，这种余缺包括从资源到商品的几乎所有领域。从石油、黄金刀外汇和粮食，甚至于猪肉与白菜。尤其是当官方判断的供给无法对市场给以充分的保障时，这种投资与交易就更为重要了，否则怎么会有期货市场、二手车市场的建立和铁矿石的长价与现价之差呢？商品市场就更不用说了，利用地区差、产地差、需求差、运输差、存储差而调节余缺而获利的行为更是比比皆是了。

难道其他的资源与商品都可以存储于转让或叫“倒卖”或叫投资，就只有土地不能合法的存储与转让吗？难道那些烂尾的土地和楼盘就继续和只能烂着吗？难道利用信息资金与专业技术进行土地的开发有错吗？难道土地不是一种商品，并且具有投资和转让的合法性吗？

大多数人在讨论问题时，是凭感觉而非靠法律。许多人甚至是依赖于情绪而产生偏激，更有人在媒体与网络中发布谬论认为这种倒是“通货膨胀”的隐形推手。

从逻辑上而言，只有垄断的一方才可能用垄断而造成的市场的供给短缺以推动价格的扭曲型上涨，否则增加了市场化中的流通量和供给方式只会在非垄断的竞争中让市场中的价格下降合理和平稳。