许多记者打来电话，问题都集中于对北京市政府公布的《北京市“十五”保障性住房及“两限”商品房用地布局规划》的疑问。几乎所有的问题都集中于在商品房建设区中要配套建设15%的保障性住房（主要是两限房）以及在这15%的社会保障性住房会对开发商产生什么不利的影响。 有的记者发来了提问的提纲，并附了《北京日报》对部分内容的摘要，其中重点放在了非政府储备用地中未取得规划批准的都要增加配套建设社会保障性住房的问题。 为此我专门从网上查到了正式文件的全文，以了解政府文件的真正含义。我最反对的也是记者们仅仅凭自己对文件的理解而只挑选出与自己关心的话题相关的段落来让人评论，并可能因此而将评论者也带入歧途，让评论者顺着记者想要的话语打转，以满足记者自认为可以吸引社会眼球的欲望。 看完全文后，我认为这个文件是北京市政府第一次正式公布的全面考虑解决北京市户籍人口中中低收入家庭需由政府提供保障性住房的文件。充分说明市政府开始将解决中低收入家庭的住房问题列入了议事日程，开始认真的履行政府的责任。住房的建设有资金的问题、分配的问题、建设方式的问题，但首先应规划先行，从土地的源头保证建设用地，用立法的方式保证建设用地，用明确的建设方式保证住房的建设。 整个文件中既有对现状的分析，有对保障对象需求的分析，有对用地情况的分析，有对经济适用住房、廉租房和两限房各自的建筑面积、户型、套数、供给的大概位置、交通、时间、配套条件、规定等等。虽然规划意见中没有各种住房的分配方式（这本不是规划应解决的问题），但起码让社会知道政府在落实这些房源（专门面对中低收入家庭的住房供给）。 很让我不满意的是几乎所有的来访记者没有一个看重这一信息，没有人关注政府建立社会保障性住房的规划对北京中低收入家庭的福音，没有人看重政府部门终于开始将注重经济建设转入了注重于中低收入家庭的社会保障上。反而所有的提问都是想指责政府在商品房建设区中配建15%的社会保障性住房，是认为政府在将责任推给市场、推给开发商。总认为这会给开发商找麻烦，认为在商品房区中建设保障性住房会影响消费者的购买与选择，认为保障性住房会影响商品房社区的品质等等。 为什么媒体就不能从正面向民众宣传政府对解决中低收入家庭住房问题的良苦用心呢？为什么媒体就不能向社会向中低收入家庭描绘一个美好的预期呢？ 《规划》很明显是个十一五期间的短期行为的规划，并将配建的重点地区明确在特定的一些地区（并非全市开花，也并非所有项目都必须如此，规划中留有了充分的余地）、交通的要道周边，体现了政府的关注点，以及为防止环境恶化而不得不“大分散、小集中”的进行建设。 我完全能体会政府并不愿建设廉租房社区的苦衷：一是这种新建会大量增加首期的财政集中支付；二是容易增加长期管理困难；三是增加了交通、就业的困难；四是一旦这个家庭的收入变化之后无法让其退出，出现长期占用资金的问题。因此远不如发放住房补贴由用户自行就近、就便租房分散解决好。这样一旦家庭收入提高就可以终止补贴，将资源转为对其他人的补贴。并且补贴可以让低收入家庭在降低住房保障条件时转为提高生活标准的费用。但社会的压力让政府不得不在防止“环境恶化”中实行“大分散、小集中”的办法。 媒体们很关心我对在商品房小区内配建两限房的意见，似乎这成为了今后开发商拿

许多记者打来电话，问题都集中于对北京市政府公布的《北京市“十五”保障性住房及“两限”商品房用地布局规划》的疑问。几乎所有的问题都集中于在商品房建设区中要配套建设15%的保障性住房（主要是两限房）以及在这15%的社会保障性住房会对开发商产生什么不利的影响。

有的记者发来了提问的提纲，并附了《北京日报》对部分内容的摘要，其中重点放在了非政府储备用地中未取得规划批准的都要增加配套建设社会保障性住房的问题。

为此我专门从网上查到了正式文件的全文，以了解政府文件的真正含义。我最反对的也是记者们仅仅凭自己对文件的理解而只挑选出与自己关心的话题相关的段落来让人评论，并可能因此而将评论者也带入歧途，让评论者顺着记者想要的话语打转，以满足记者自认为可以吸引社会眼球的欲望。

担政府应该承担的责任，如是否应扣除或核减这部分的土地费用（廉租房与经济适用住房不收土地出让金等）和相关税费。 从新建规模1.23亿住房的总量中计算占24.4%的这3000万平方米住房扣除专门供地建设的1800万平方米之外，并不是要求所有的住房项目都必须保证15%的配建比例（如果都要求的话就超量了）。 因此可能出现的则是为申报中确定不同配建比例而游说或腐败的行为。尤其是可以适量提高容积率的自由定量权更增加了腐败的可能。这种腐败甚至可能在审查政府认定“符合购买条件”的家庭时出现，毕竟限价房的转让在文件中没有限制。那么今天低于市场10—20%的限价，在住房交付时就可能是40%或更多的差价了。谁有权购买谁就等于获得了固定无风险的财产收益。政府审定条件的批准就成了市场给以的财富的转移支付权。这一系列的审批都成了考验政府执政能力的障碍。 尽管我对两限房没有上位法保护另有看法，但无疑这3000万平方米住房会对平抑北京的平均房价和解决部分低收入家庭的住房困难带来好处。而且也未必不会给开发商带来好处。 当一个商品房小区中有了配套建设的指标时，也许这个小区的建设成本混合计算时会省去许多原来可能出现的土地增值税，并让不限价的商品房部分价格更高。 无论如何政府拿出一个建立保障性住房和“两限”商品住房的实施规划总比没有强，说明政府在努力的为解决中低收入家庭的住房问题想办法了。尽管其中还有许多与立法冲突的问题，还有如何执行中的细节问题，但总比无计划要大大的进了一步。 应该感谢政府所做出的努力，当然也希望政府能更严格的遵守法律的约束。凯恩斯主义所强调的政府对市场的干预行为的理论基础是用政府行为弥补市场经济的不足，促进市场经济健康、有效发展。而绝不是用政府的干预破坏市场经济的机制和限制市场经济的发展。

看完全文后，我认为这个文件是北京市政府第一次正式公布的全面考虑解决北京市户籍人口中中低收入家庭需由政府提供保障性住房的文件。充分说明市政府开始将解决中低收入家庭的住房问题列入了议事日程，开始认真的履行政府的责任。住房的建设有资金的问题、分配的问题、建设方式的问题，但首先应规划先行，从土地的源头保证建设用地，用立法的方式保证建设用地，用明确的建设方式保证住房的建设。

整个文件中既有对现状的分析，有对保障对象需求的分析，有对用地情况的分析，有对经济适用住房、廉租房和两限房各自的建筑面积、户型、套数、供给的大概位置、交通、时间、配套条件、规定等等。虽然规划意见中没有各种住房的分配方式（这本不是规划应解决的问题），但起码让社会知道政府在落实这些房源（专门面对中低收入家庭的住房供给）。

很让我不满意的是几乎所有的来访记者没有一个看重这一信息，没有人关注政府建立社会保障性住房的规划对北京中低收入家庭的福音，没有人看重政府部门终于开始将注重经济建设转入了注重于中低收入家庭的社会保障上。反而所有的提问都是想指责政府在商品房建设区中配建15%的社会保障性住房，是认为政府在将责任推给市场、推给开发商。总认为这会给开发商找麻烦，认为在商品房区中建设保障性住房会影响消费者的购买与选择，认为保障性住房会影响商品房社区的品质等等。

为什么媒体就不能从正面向民众宣传政府对解决中低收入家庭住房问题的良苦用心呢？为什么媒体就不能向社会向中低收入家庭描绘一个美好的预期呢？

《规划》很明显是个十一五期间的短期行为的规划，并将配建的重点地区明确在特定的一些地区（并非全市开花，也并非所有项目都必须如此，规划中留有了充分的余地）、交通的要道周边，体现了政府的关注点，以及为防止环境恶化而不得不“大分散、小集中”的进行建设。

我完全能体会政府并不愿建设廉租房社区的苦衷：一是这种新建会大量增加首期的财政集中支付；二是容易增加长期管理困难；三是增加了交通、就业的困难；四是一旦这个家庭的收入变化之后无法让其退出，出现长期占用资金的问题。因此远不如发放住房补贴由用户自行就近、就便租房分散解决好。这样一旦家庭收入提高就可以终止补贴，将资源转为对其他人的补贴。并且补贴可以让低收入家庭在降低住房保障条件时转为提高生活标准的费用。但社会的压力让政府不得不在防止“环境恶化”中实行“大分散、小集中”的办法。

许多记者打来电话，问题都集中于对北京市政府公布的《北京市“十五”保障性住房及“两限”商品房用地布局规划》的疑问。几乎所有的问题都集中于在商品房建设区中要配套建设15%的保障性住房（主要是两限房）以及在这15%的社会保障性住房会对开发商产生什么不利的影响。 有的记者发来了提问的提纲，并附了《北京日报》对部分内容的摘要，其中重点放在了非政府储备用地中未取得规划批准的都要增加配套建设社会保障性住房的问题。 为此我专门从网上查到了正式文件的全文，以了解政府文件的真正含义。我最反对的也是记者们仅仅凭自己对文件的理解而只挑选出与自己关心的话题相关的段落来让人评论，并可能因此而将评论者也带入歧途，让评论者顺着记者想要的话语打转，以满足记者自认为可以吸引社会眼球的欲望。 看完全文后，我认为这个文件是北京市政府第一次正式公布的全面考虑解决北京市户籍人口中中低收入家庭需由政府提供保障性住房的文件。充分说明市政府开始将解决中低收入家庭的住房问题列入了议事日程，开始认真的履行政府的责任。住房的建设有资金的问题、分配的问题、建设方式的问题，但首先应规划先行，从土地的源头保证建设用地，用立法的方式保证建设用地，用明确的建设方式保证住房的建设。 整个文件中既有对现状的分析，有对保障对象需求的分析，有对用地情况的分析，有对经济适用住房、廉租房和两限房各自的建筑面积、户型、套数、供给的大概位置、交通、时间、配套条件、规定等等。虽然规划意见中没有各种住房的分配方式（这本不是规划应解决的问题），但起码让社会知道政府在落实这些房源（专门面对中低收入家庭的住房供给）。 很让我不满意的是几乎所有的来访记者没有一个看重这一信息，没有人关注政府建立社会保障性住房的规划对北京中低收入家庭的福音，没有人看重政府部门终于开始将注重经济建设转入了注重于中低收入家庭的社会保障上。反而所有的提问都是想指责政府在商品房建设区中配建15%的社会保障性住房，是认为政府在将责任推给市场、推给开发商。总认为这会给开发商找麻烦，认为在商品房区中建设保障性住房会影响消费者的购买与选择，认为保障性住房会影响商品房社区的品质等等。 为什么媒体就不能从正面向民众宣传政府对解决中低收入家庭住房问题的良苦用心呢？为什么媒体就不能向社会向中低收入家庭描绘一个美好的预期呢？ 《规划》很明显是个十一五期间的短期行为的规划，并将配建的重点地区明确在特定的一些地区（并非全市开花，也并非所有项目都必须如此，规划中留有了充分的余地）、交通的要道周边，体现了政府的关注点，以及为防止环境恶化而不得不“大分散、小集中”的进行建设。 我完全能体会政府并不愿建设廉租房社区的苦衷：一是这种新建会大量增加首期的财政集中支付；二是容易增加长期管理困难；三是增加了交通、就业的困难；四是一旦这个家庭的收入变化之后无法让其退出，出现长期占用资金的问题。因此远不如发放住房补贴由用户自行就近、就便租房分散解决好。这样一旦家庭收入提高就可以终止补贴，将资源转为对其他人的补贴。并且补贴可以让低收入家庭在降低住房保障条件时转为提高生活标准的费用。但社会的压力让政府不得不在防止“环境恶化”中实行“大分散、小集中”的办法。 媒体们很关心我对在商品房小区内配建两限房的意见，似乎这成为了今后开发商拿

媒体们很关心我对在商品房小区内配建两限房的意见，似乎这成为了今后开发商拿地中的制约条件，却不知道这种两种性质的住房建设在同一个小区或同一栋楼中的情况并不是北京市政府的创举，而是在美国哈林区改造中早已发生过的事。

早在几年前，我与冯仑等一些地产行业的人员共同到美国哥伦比亚大学读书时，曾专门参观了哈林区此类改造项目的工程。不但专访了负责该项目改造工程的开发商，也参观了项目与样板间、了解了全面的情况。有两种房在一个小区中分别划区建设的情况，也有在同一栋建筑中就有三分之二的面积建设的是政府限定购买家庭条件的限价房，三分之一的面积为不限价的商品房。

其中限价房的价格约为2000—2800美元一英尺，商品房的价格约为3500—4800美元一英尺。限价房的购买对象主要为年收入在75000美元以下的家庭，一般为小律师、医护类人员的白领。而商品房的主要销售对象为年收入在100000—140000美元之间的家庭，让两者家庭之间的收入水平相近以利于改善环境。

许多记者打来电话，问题都集中于对北京市政府公布的《北京市“十五”保障性住房及“两限”商品房用地布局规划》的疑问。几乎所有的问题都集中于在商品房建设区中要配套建设15%的保障性住房（主要是两限房）以及在这15%的社会保障性住房会对开发商产生什么不利的影响。 有的记者发来了提问的提纲，并附了《北京日报》对部分内容的摘要，其中重点放在了非政府储备用地中未取得规划批准的都要增加配套建设社会保障性住房的问题。 为此我专门从网上查到了正式文件的全文，以了解政府文件的真正含义。我最反对的也是记者们仅仅凭自己对文件的理解而只挑选出与自己关心的话题相关的段落来让人评论，并可能因此而将评论者也带入歧途，让评论者顺着记者想要的话语打转，以满足记者自认为可以吸引社会眼球的欲望。 看完全文后，我认为这个文件是北京市政府第一次正式公布的全面考虑解决北京市户籍人口中中低收入家庭需由政府提供保障性住房的文件。充分说明市政府开始将解决中低收入家庭的住房问题列入了议事日程，开始认真的履行政府的责任。住房的建设有资金的问题、分配的问题、建设方式的问题，但首先应规划先行，从土地的源头保证建设用地，用立法的方式保证建设用地，用明确的建设方式保证住房的建设。 整个文件中既有对现状的分析，有对保障对象需求的分析，有对用地情况的分析，有对经济适用住房、廉租房和两限房各自的建筑面积、户型、套数、供给的大概位置、交通、时间、配套条件、规定等等。虽然规划意见中没有各种住房的分配方式（这本不是规划应解决的问题），但起码让社会知道政府在落实这些房源（专门面对中低收入家庭的住房供给）。 很让我不满意的是几乎所有的来访记者没有一个看重这一信息，没有人关注政府建立社会保障性住房的规划对北京中低收入家庭的福音，没有人看重政府部门终于开始将注重经济建设转入了注重于中低收入家庭的社会保障上。反而所有的提问都是想指责政府在商品房建设区中配建15%的社会保障性住房，是认为政府在将责任推给市场、推给开发商。总认为这会给开发商找麻烦，认为在商品房区中建设保障性住房会影响消费者的购买与选择，认为保障性住房会影响商品房社区的品质等等。 为什么媒体就不能从正面向民众宣传政府对解决中低收入家庭住房问题的良苦用心呢？为什么媒体就不能向社会向中低收入家庭描绘一个美好的预期呢？ 《规划》很明显是个十一五期间的短期行为的规划，并将配建的重点地区明确在特定的一些地区（并非全市开花，也并非所有项目都必须如此，规划中留有了充分的余地）、交通的要道周边，体现了政府的关注点，以及为防止环境恶化而不得不“大分散、小集中”的进行建设。 我完全能体会政府并不愿建设廉租房社区的苦衷：一是这种新建会大量增加首期的财政集中支付；二是容易增加长期管理困难；三是增加了交通、就业的困难；四是一旦这个家庭的收入变化之后无法让其退出，出现长期占用资金的问题。因此远不如发放住房补贴由用户自行就近、就便租房分散解决好。这样一旦家庭收入提高就可以终止补贴，将资源转为对其他人的补贴。并且补贴可以让低收入家庭在降低住房保障条件时转为提高生活标准的费用。但社会的压力让政府不得不在防止“环境恶化”中实行“大分散、小集中”的办法。 媒体们很关心我对在商品房小区内配建两限房的意见，似乎这成为了今后开发商拿

哈林区曾是纽约较低收入人群的居住区。曾经是黑人为主的“贫民”区。而纽约核心区的住房价格很贵，许多为10万美元一平米，多数为4—6万美元一平米。在纽约市的重建改造中政府投入了大量资金和优惠政策对哈林区进行了改造，希望这一区域能成为纽约新的一般白领（中等收入）的居住区，以改善这一地区的“贫民”形象。我们去参观时已初见成效了。

与北京现行规划文件中不同的是，美国政府有一套完整的住房保障制度。限价房是政府出资补贴以帮助中等偏下收入的家庭解决住房问题的一种方式。是一种政策性的帮扶政策，而非政府必须财政转移支付的人权中的居住权的保障性住房，是政府用商业利益与开发商之间的一种交换。如土地价格中的补贴、建设资金贷款中的低息补贴与税收中的补贴等，该改造项目的资本回报率仍在40%以上。

北京市的规划中将经城市人民政府批准的两限房作为保障性住房并没有任何道理，不如列为政府的政策性住房的范围更为合理。文件标题中列的是保障性住房及“两限”商品住房用地布局。看似这两者是分开的（本来也是不同性质的），但文件第二条的解释又将“两限”商品住房列入了保障性住房的行列。

许多记者打来电话，问题都集中于对北京市政府公布的《北京市“十五”保障性住房及“两限”商品房用地布局规划》的疑问。几乎所有的问题都集中于在商品房建设区中要配套建设15%的保障性住房（主要是两限房）以及在这15%的社会保障性住房会对开发商产生什么不利的影响。 有的记者发来了提问的提纲，并附了《北京日报》对部分内容的摘要，其中重点放在了非政府储备用地中未取得规划批准的都要增加配套建设社会保障性住房的问题。 为此我专门从网上查到了正式文件的全文，以了解政府文件的真正含义。我最反对的也是记者们仅仅凭自己对文件的理解而只挑选出与自己关心的话题相关的段落来让人评论，并可能因此而将评论者也带入歧途，让评论者顺着记者想要的话语打转，以满足记者自认为可以吸引社会眼球的欲望。 看完全文后，我认为这个文件是北京市政府第一次正式公布的全面考虑解决北京市户籍人口中中低收入家庭需由政府提供保障性住房的文件。充分说明市政府开始将解决中低收入家庭的住房问题列入了议事日程，开始认真的履行政府的责任。住房的建设有资金的问题、分配的问题、建设方式的问题，但首先应规划先行，从土地的源头保证建设用地，用立法的方式保证建设用地，用明确的建设方式保证住房的建设。 整个文件中既有对现状的分析，有对保障对象需求的分析，有对用地情况的分析，有对经济适用住房、廉租房和两限房各自的建筑面积、户型、套数、供给的大概位置、交通、时间、配套条件、规定等等。虽然规划意见中没有各种住房的分配方式（这本不是规划应解决的问题），但起码让社会知道政府在落实这些房源（专门面对中低收入家庭的住房供给）。 很让我不满意的是几乎所有的来访记者没有一个看重这一信息，没有人关注政府建立社会保障性住房的规划对北京中低收入家庭的福音，没有人看重政府部门终于开始将注重经济建设转入了注重于中低收入家庭的社会保障上。反而所有的提问都是想指责政府在商品房建设区中配建15%的社会保障性住房，是认为政府在将责任推给市场、推给开发商。总认为这会给开发商找麻烦，认为在商品房区中建设保障性住房会影响消费者的购买与选择，认为保障性住房会影响商品房社区的品质等等。 为什么媒体就不能从正面向民众宣传政府对解决中低收入家庭住房问题的良苦用心呢？为什么媒体就不能向社会向中低收入家庭描绘一个美好的预期呢？ 《规划》很明显是个十一五期间的短期行为的规划，并将配建的重点地区明确在特定的一些地区（并非全市开花，也并非所有项目都必须如此，规划中留有了充分的余地）、交通的要道周边，体现了政府的关注点，以及为防止环境恶化而不得不“大分散、小集中”的进行建设。 我完全能体会政府并不愿建设廉租房社区的苦衷：一是这种新建会大量增加首期的财政集中支付；二是容易增加长期管理困难；三是增加了交通、就业的困难；四是一旦这个家庭的收入变化之后无法让其退出，出现长期占用资金的问题。因此远不如发放住房补贴由用户自行就近、就便租房分散解决好。这样一旦家庭收入提高就可以终止补贴，将资源转为对其他人的补贴。并且补贴可以让低收入家庭在降低住房保障条件时转为提高生活标准的费用。但社会的压力让政府不得不在防止“环境恶化”中实行“大分散、小集中”的办法。 媒体们很关心我对在商品房小区内配建两限房的意见，似乎这成为了今后开发商拿

在“两限房”中政府并未投入任何资金与补贴支持，仍用的是竞地价、竞房价的方式，仍然是丝毫不准备减少政府地价收入的做法。那么政府的保障性何在？政府为中低收入家庭给以了什么支持？政府又有什么权利去限定“符合条件的居民”购买呢？

很明显“两限房”没有任何上位法的保护。既不是全国人大的立法，也不是国务院的文件授权，甚至连国务院部委一级的行政法规文件都没有，于是规划文件中用了个“城市人民政府批准”的帽子象征性的套在了“两限房”的头上。

但从《中国房地产管理法》、《中国价格法》和建设部88号令对商品房的定价权利立法中都找不到这种依据。有任何立法与文件授权了城市人民政府这种批准与限价的权利。很明显这是对法律的一种蔑视，是对商品房定价权利的侵犯，是政府对市场经济的非理性的行政干预。政府无非是在用权利限制市场并为显示自己的成绩硬将扭曲了的限价当成自己保障性住房责任的红顶子。

许多记者打来电话，问题都集中于对北京市政府公布的《北京市“十五”保障性住房及“两限”商品房用地布局规划》的疑问。几乎所有的问题都集中于在商品房建设区中要配套建设15%的保障性住房（主要是两限房）以及在这15%的社会保障性住房会对开发商产生什么不利的影响。 有的记者发来了提问的提纲，并附了《北京日报》对部分内容的摘要，其中重点放在了非政府储备用地中未取得规划批准的都要增加配套建设社会保障性住房的问题。 为此我专门从网上查到了正式文件的全文，以了解政府文件的真正含义。我最反对的也是记者们仅仅凭自己对文件的理解而只挑选出与自己关心的话题相关的段落来让人评论，并可能因此而将评论者也带入歧途，让评论者顺着记者想要的话语打转，以满足记者自认为可以吸引社会眼球的欲望。 看完全文后，我认为这个文件是北京市政府第一次正式公布的全面考虑解决北京市户籍人口中中低收入家庭需由政府提供保障性住房的文件。充分说明市政府开始将解决中低收入家庭的住房问题列入了议事日程，开始认真的履行政府的责任。住房的建设有资金的问题、分配的问题、建设方式的问题，但首先应规划先行，从土地的源头保证建设用地，用立法的方式保证建设用地，用明确的建设方式保证住房的建设。 整个文件中既有对现状的分析，有对保障对象需求的分析，有对用地情况的分析，有对经济适用住房、廉租房和两限房各自的建筑面积、户型、套数、供给的大概位置、交通、时间、配套条件、规定等等。虽然规划意见中没有各种住房的分配方式（这本不是规划应解决的问题），但起码让社会知道政府在落实这些房源（专门面对中低收入家庭的住房供给）。 很让我不满意的是几乎所有的来访记者没有一个看重这一信息，没有人关注政府建立社会保障性住房的规划对北京中低收入家庭的福音，没有人看重政府部门终于开始将注重经济建设转入了注重于中低收入家庭的社会保障上。反而所有的提问都是想指责政府在商品房建设区中配建15%的社会保障性住房，是认为政府在将责任推给市场、推给开发商。总认为这会给开发商找麻烦，认为在商品房区中建设保障性住房会影响消费者的购买与选择，认为保障性住房会影响商品房社区的品质等等。 为什么媒体就不能从正面向民众宣传政府对解决中低收入家庭住房问题的良苦用心呢？为什么媒体就不能向社会向中低收入家庭描绘一个美好的预期呢？ 《规划》很明显是个十一五期间的短期行为的规划，并将配建的重点地区明确在特定的一些地区（并非全市开花，也并非所有项目都必须如此，规划中留有了充分的余地）、交通的要道周边，体现了政府的关注点，以及为防止环境恶化而不得不“大分散、小集中”的进行建设。 我完全能体会政府并不愿建设廉租房社区的苦衷：一是这种新建会大量增加首期的财政集中支付；二是容易增加长期管理困难；三是增加了交通、就业的困难；四是一旦这个家庭的收入变化之后无法让其退出，出现长期占用资金的问题。因此远不如发放住房补贴由用户自行就近、就便租房分散解决好。这样一旦家庭收入提高就可以终止补贴，将资源转为对其他人的补贴。并且补贴可以让低收入家庭在降低住房保障条件时转为提高生活标准的费用。但社会的压力让政府不得不在防止“环境恶化”中实行“大分散、小集中”的办法。 媒体们很关心我对在商品房小区内配建两限房的意见，似乎这成为了今后开发商拿

政府滥用权利又不付出成本，反而成了政府保障性住房供给的业绩，岂不是免费的午餐吗？这样的好事政府又何乐而不为呢？

新的规划中要求配建15%的保障性政府的规划要求无可挑剔。关键在于政府确定这种配建比例时的“对价”，即政府是否承担政府应该承担的责任，如是否应扣除或核减这部分的土地费用（廉租房与经济适用住房不收土地出让金等）和相关税费。

从新建规模1.23亿住房的总量中计算占24.4%的这3000万平方米住房扣除专门供地建设的1800万平方米之外，并不是要求所有的住房项目都必须保证15%的配建比例（如果都要求的话就超量了）。

许多记者打来电话，问题都集中于对北京市政府公布的《北京市“十五”保障性住房及“两限”商品房用地布局规划》的疑问。几乎所有的问题都集中于在商品房建设区中要配套建设15%的保障性住房（主要是两限房）以及在这15%的社会保障性住房会对开发商产生什么不利的影响。 有的记者发来了提问的提纲，并附了《北京日报》对部分内容的摘要，其中重点放在了非政府储备用地中未取得规划批准的都要增加配套建设社会保障性住房的问题。 为此我专门从网上查到了正式文件的全文，以了解政府文件的真正含义。我最反对的也是记者们仅仅凭自己对文件的理解而只挑选出与自己关心的话题相关的段落来让人评论，并可能因此而将评论者也带入歧途，让评论者顺着记者想要的话语打转，以满足记者自认为可以吸引社会眼球的欲望。 看完全文后，我认为这个文件是北京市政府第一次正式公布的全面考虑解决北京市户籍人口中中低收入家庭需由政府提供保障性住房的文件。充分说明市政府开始将解决中低收入家庭的住房问题列入了议事日程，开始认真的履行政府的责任。住房的建设有资金的问题、分配的问题、建设方式的问题，但首先应规划先行，从土地的源头保证建设用地，用立法的方式保证建设用地，用明确的建设方式保证住房的建设。 整个文件中既有对现状的分析，有对保障对象需求的分析，有对用地情况的分析，有对经济适用住房、廉租房和两限房各自的建筑面积、户型、套数、供给的大概位置、交通、时间、配套条件、规定等等。虽然规划意见中没有各种住房的分配方式（这本不是规划应解决的问题），但起码让社会知道政府在落实这些房源（专门面对中低收入家庭的住房供给）。 很让我不满意的是几乎所有的来访记者没有一个看重这一信息，没有人关注政府建立社会保障性住房的规划对北京中低收入家庭的福音，没有人看重政府部门终于开始将注重经济建设转入了注重于中低收入家庭的社会保障上。反而所有的提问都是想指责政府在商品房建设区中配建15%的社会保障性住房，是认为政府在将责任推给市场、推给开发商。总认为这会给开发商找麻烦，认为在商品房区中建设保障性住房会影响消费者的购买与选择，认为保障性住房会影响商品房社区的品质等等。 为什么媒体就不能从正面向民众宣传政府对解决中低收入家庭住房问题的良苦用心呢？为什么媒体就不能向社会向中低收入家庭描绘一个美好的预期呢？ 《规划》很明显是个十一五期间的短期行为的规划，并将配建的重点地区明确在特定的一些地区（并非全市开花，也并非所有项目都必须如此，规划中留有了充分的余地）、交通的要道周边，体现了政府的关注点，以及为防止环境恶化而不得不“大分散、小集中”的进行建设。 我完全能体会政府并不愿建设廉租房社区的苦衷：一是这种新建会大量增加首期的财政集中支付；二是容易增加长期管理困难；三是增加了交通、就业的困难；四是一旦这个家庭的收入变化之后无法让其退出，出现长期占用资金的问题。因此远不如发放住房补贴由用户自行就近、就便租房分散解决好。这样一旦家庭收入提高就可以终止补贴，将资源转为对其他人的补贴。并且补贴可以让低收入家庭在降低住房保障条件时转为提高生活标准的费用。但社会的压力让政府不得不在防止“环境恶化”中实行“大分散、小集中”的办法。 媒体们很关心我对在商品房小区内配建两限房的意见，似乎这成为了今后开发商拿

因此可能出现的则是为申报中确定不同配建比例而游说或腐败的行为。尤其是可以适量提高容积率的自由定量权更增加了腐败的可能。这种腐败甚至可能在审查政府认定“符合购买条件”的家庭时出现，毕竟限价房的转让在文件中没有限制。那么今天低于市场10—20%的限价，在住房交付时就可能是40%或更多的差价了。谁有权购买谁就等于获得了固定无风险的财产收益。政府审定条件的批准就成了市场给以的财富的转移支付权。这一系列的审批都成了考验政府执政能力的障碍。

尽管我对两限房没有上位法保护另有看法，但无疑这3000万平方米住房会对平抑北京的平均房价和解决部分低收入家庭的住房困难带来好处。而且也未必不会给开发商带来好处。

当一个商品房小区中有了配套建设的指标时，也许这个小区的建设成本混合计算时会省去许多原来可能出现的土地增值税，并让不限价的商品房部分价格更高。

地中的制约条件，却不知道这种两种性质的住房建设在同一个小区或同一栋楼中的情况并不是北京市政府的创举，而是在美国哈林区改造中早已发生过的事。 早在几年前，我与冯仑等一些地产行业的人员共同到美国哥伦比亚大学读书时，曾专门参观了哈林区此类改造项目的工程。不但专访了负责该项目改造工程的开发商，也参观了项目与样板间、了解了全面的情况。有两种房在一个小区中分别划区建设的情况，也有在同一栋建筑中就有三分之二的面积建设的是政府限定购买家庭条件的限价房，三分之一的面积为不限价的商品房。 其中限价房的价格约为2000—2800美元一英尺，商品房的价格约为3500—4800美元一英尺。限价房的购买对象主要为年收入在75000美元以下的家庭，一般为小律师、医护类人员的白领。而商品房的主要销售对象为年收入在100000—140000美元之间的家庭，让两者家庭之间的收入水平相近以利于改善环境。 哈林区曾是纽约较低收入人群的居住区。曾经是黑人为主的“贫民”区。而纽约核心区的住房价格很贵，许多为10万美元一平米，多数为4—6万美元一平米。在纽约市的重建改造中政府投入了大量资金和优惠政策对哈林区进行了改造，希望这一区域能成为纽约新的一般白领（中等收入）的居住区，以改善这一地区的“贫民”形象。我们去参观时已初见成效了。 与北京现行规划文件中不同的是，美国政府有一套完整的住房保障制度。限价房是政府出资补贴以帮助中等偏下收入的家庭解决住房问题的一种方式。是一种政策性的帮扶政策，而非政府必须财政转移支付的人权中的居住权的保障性住房，是政府用商业利益与开发商之间的一种交换。如土地价格中的补贴、建设资金贷款中的低息补贴与税收中的补贴等，该改造项目的资本回报率仍在40%以上。 北京市的规划中将经城市人民政府批准的两限房作为保障性住房并没有任何道理，不如列为政府的政策性住房的范围更为合理。文件标题中列的是保障性住房及“两限”商品住房用地布局。看似这两者是分开的（本来也是不同性质的），但文件第二条的解释又将“两限”商品住房列入了保障性住房的行列。 在“两限房”中政府并未投入任何资金与补贴支持，仍用的是竞地价、竞房价的方式，仍然是丝毫不准备减少政府地价收入的做法。那么政府的保障性何在？政府为中低收入家庭给以了什么支持？政府又有什么权利去限定“符合条件的居民”购买呢？ 很明显“两限房”没有任何上位法的保护。既不是全国人大的立法，也不是国务院的文件授权，甚至连国务院部委一级的行政法规文件都没有，于是规划文件中用了个“城市人民政府批准”的帽子象征性的套在了“两限房”的头上。 但从《中国房地产管理法》、《中国价格法》和建设部88号令对商品房的定价权利立法中都找不到这种依据。有任何立法与文件授权了城市人民政府这种批准与限价的权利。很明显这是对法律的一种蔑视，是对商品房定价权利的侵犯，是政府对市场经济的非理性的行政干预。政府无非是在用权利限制市场并为显示自己的成绩硬将扭曲了的限价当成自己保障性住房责任的红顶子。 政府滥用权利又不付出成本，反而成了政府保障性住房供给的业绩，岂不是免费的午餐吗？这样的好事政府又何乐而不为呢？ 新的规划中要求配建15%的保障性政府的规划要求无可挑剔。关键在于政府确定这种配建比例时的“对价”，即政府是否承

无论如何政府拿出一个建立保障性住房和“两限”商品住房的实施规划总比没有强，说明政府在努力的为解决中低收入家庭的住房问题想办法了。尽管其中还有许多与立法冲突的问题，还有如何执行中的细节问题，但总比无计划要大大的进了一步。

应该感谢政府所做出的努力，当然也希望政府能更严格的遵守法律的约束。凯恩斯主义所强调的政府对市场的干预行为的理论基础是用政府行为弥补市场经济的不足，促进市场经济健康、有效发展。而绝不是用政府的干预破坏市场经济的机制和限制市场经济的发展。