中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。
我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。
尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。
我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。）
一、资产价格
1、“资产价格取决于收益”：
股票为“分红还原价格”对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
地价为“收益还原价格”
2、影响资产价格的因素：
收益与贴现率的变化《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。 结论： 最核心的差别： A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。 中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。 B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。 中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。 C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。 中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。 D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。 中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。 E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。 中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。 如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
预期的影响（将来价格影响现在价格）
3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号
不应采取以调节资产价格本身为目的的政策《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。 结论： 最核心的差别： A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。 中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。 B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。 中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。 C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。 中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。 D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。 中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。 E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。 中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。 如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
必须采取增加供给等实体经济政策
资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。
因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。 结论： 最核心的差别： A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。 中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。 B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。 中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。 C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。 中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。 D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。 中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。 E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。 中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。 如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化）
并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生
5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。
《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。
结论：
最核心的差别：
A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。
中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。
B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。
中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。
C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。
中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。
D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。
中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。
E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。
中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。
如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
7、实体经济的资产价格实际是很难计算的
二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比
【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】
三、中、日经济对比中的重大差异《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。 结论： 最核心的差别： A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。 中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。 B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。 中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。 C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。 中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。 D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。 中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。 E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。 中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。 如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】
三、中、日经济对比中的重大差异
四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势
单位：万亿日元
五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重
六、我国GDP与商品房销售额的关系
七、中国住宅投资占GDP的比例
资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。
八、日本1991年以后利率的变化趋势
九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图
资料来源：中国人民银行；REICO数据库。
十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分）
十一、我国2003年各省区房价收入比
十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测
注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。
十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
十四、日本地价与租金的变动趋势
十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数
注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。
十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100）
十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月）
十八、日本不动产业资金借入与投资
十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势
二十一、中国经济主要指标的变动情况（％）
二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资
二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况
注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行
二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％
二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％
资料来源：《中国统计年鉴》、
四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势
单位：万亿日元
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】
三、中、日经济对比中的重大差异
四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势
单位：万亿日元
五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重
六、我国GDP与商品房销售额的关系
七、中国住宅投资占GDP的比例
资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。
八、日本1991年以后利率的变化趋势
九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图
资料来源：中国人民银行；REICO数据库。
十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分）
十一、我国2003年各省区房价收入比
十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测
注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。
十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
十四、日本地价与租金的变动趋势
十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数
注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。
十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100）
十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月）
十八、日本不动产业资金借入与投资
十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势
二十一、中国经济主要指标的变动情况（％）
二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资
二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况
注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行
二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％
二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％
资料来源：《中国统计年鉴》、
五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】
三、中、日经济对比中的重大差异
四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势
单位：万亿日元
五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重
六、我国GDP与商品房销售额的关系
七、中国住宅投资占GDP的比例
资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。
八、日本1991年以后利率的变化趋势
九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图
资料来源：中国人民银行；REICO数据库。
十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分）
十一、我国2003年各省区房价收入比
十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测
注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。
十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
十四、日本地价与租金的变动趋势
十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数
注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。
十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100）
十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月）
十八、日本不动产业资金借入与投资
十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势
二十一、中国经济主要指标的变动情况（％）
二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资
二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况
注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行
二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％
二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％
资料来源：《中国统计年鉴》、
六、我国GDP与商品房销售额的关系
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
七、中国住宅投资占GDP的比例
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
八、日本1991年以后利率的变化趋势
九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。
我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter
Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First
Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。
尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。
2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。
我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。）
一、资产价格
1、“资产价格取决于收益”：
股票为“分红还原价格”
地价为“收益还原价格”
2、影响资产价格的因素：
收益与贴现率的变化
预期的影响（将来价格影响现在价格）
3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号
不应采取以调节资产价格本身为目的的政策
必须采取增加供给等实体经济政策
资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。
因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。
4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化）
并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生
5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。
7、实体经济的资产价格实际是很难计算的
二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比
【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
资料来源：中国人民银行；REICO数据库。
十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分）对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。
我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter
Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First
Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。
尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。
2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。
我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。）
一、资产价格
1、“资产价格取决于收益”：
股票为“分红还原价格”
地价为“收益还原价格”
2、影响资产价格的因素：
收益与贴现率的变化
预期的影响（将来价格影响现在价格）
3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号
不应采取以调节资产价格本身为目的的政策
必须采取增加供给等实体经济政策
资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。
因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。
4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化）
并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生
5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。
7、实体经济的资产价格实际是很难计算的
二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比
【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
十一、我国2003年各省区房价收入比
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。
《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。 结论： 最核心的差别： A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。 中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。 B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。 中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。 C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。 中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。 D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。 中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。 E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。 中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。 如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
十四、日本地价与租金的变动趋势
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数
注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。
十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100）对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。
结论：
最核心的差别：
A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。
中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。
B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。
中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。
C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。
中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。
D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。
中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。
E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。
中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。
如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月）
十八、日本不动产业资金借入与投资
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。
我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter
Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First
Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。
尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。
2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。
我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。）
一、资产价格
1、“资产价格取决于收益”：
股票为“分红还原价格”
地价为“收益还原价格”
2、影响资产价格的因素：
收益与贴现率的变化
预期的影响（将来价格影响现在价格）
3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号
不应采取以调节资产价格本身为目的的政策
必须采取增加供给等实体经济政策
资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。
因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。
4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化）
并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生
5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。
7、实体经济的资产价格实际是很难计算的
二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比
【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。
结论：
最核心的差别：
A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。
中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。
B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。
中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。
C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。
中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。
D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。
中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。
E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。
中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。
如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
二十一、中国经济主要指标的变动情况（％）
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。 结论： 最核心的差别： A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。 中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。 B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。 中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。 C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。 中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。 D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。 中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。 E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。 中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。 如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】
三、中、日经济对比中的重大差异
四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势
单位：万亿日元
五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重
六、我国GDP与商品房销售额的关系
七、中国住宅投资占GDP的比例
资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。
八、日本1991年以后利率的变化趋势
九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图
资料来源：中国人民银行；REICO数据库。
十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分）
十一、我国2003年各省区房价收入比
十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测
注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。
十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
十四、日本地价与租金的变动趋势
十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数
注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。
十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100）
十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月）
十八、日本不动产业资金借入与投资
十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势
二十一、中国经济主要指标的变动情况（％）
二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资
二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况
注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行
二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％
二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％
资料来源：《中国统计年鉴》、
注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行
二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】
三、中、日经济对比中的重大差异
四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势
单位：万亿日元
五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重
六、我国GDP与商品房销售额的关系
七、中国住宅投资占GDP的比例
资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。
八、日本1991年以后利率的变化趋势
九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图
资料来源：中国人民银行；REICO数据库。
十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分）
十一、我国2003年各省区房价收入比
十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测
注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。
十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
十四、日本地价与租金的变动趋势
十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数
注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。
十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100）
十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月）
十八、日本不动产业资金借入与投资
十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势
二十一、中国经济主要指标的变动情况（％）
二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资
二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况
注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行
二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％
二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％
资料来源：《中国统计年鉴》、
二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％
资料来源：《中国统计年鉴》、《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。 中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
结论：
最核心的差别：对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。
中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。
B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。
中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。
C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。
中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。
中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。
E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。 中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。
尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。
我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。）
一、资产价格
1、“资产价格取决于收益”：
股票为“分红还原价格”对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
地价为“收益还原价格”
2、影响资产价格的因素：
收益与贴现率的变化《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。 结论： 最核心的差别： A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。 中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。 B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。 中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。 C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。 中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。 D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。 中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。 E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。 中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。 如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
预期的影响（将来价格影响现在价格）
3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号
不应采取以调节资产价格本身为目的的政策《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。 结论： 最核心的差别： A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。 中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。 B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。 中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。 C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。 中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。 D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。 中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。 E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。 中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。 如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
必须采取增加供给等实体经济政策
资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。
因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。 结论： 最核心的差别： A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。 中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。 B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。 中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。 C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。 中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。 D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。 中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。 E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。 中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。 如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化）
并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生
5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。
《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。
结论：
最核心的差别：
A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。
中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。
B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。
中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。
C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。
中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。
D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。
中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。
E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。
中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。
如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
7、实体经济的资产价格实际是很难计算的
二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比
【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】
三、中、日经济对比中的重大差异《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。 结论： 最核心的差别： A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。 中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。 B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。 中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。 C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。 中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。 D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。 中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。 E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。 中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。 如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】
三、中、日经济对比中的重大差异
四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势
单位：万亿日元
五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重
六、我国GDP与商品房销售额的关系
七、中国住宅投资占GDP的比例
资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。
八、日本1991年以后利率的变化趋势
九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图
资料来源：中国人民银行；REICO数据库。
十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分）
十一、我国2003年各省区房价收入比
十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测
注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。
十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
十四、日本地价与租金的变动趋势
十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数
注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。
十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100）
十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月）
十八、日本不动产业资金借入与投资
十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势
二十一、中国经济主要指标的变动情况（％）
二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资
二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况
注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行
二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％
二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％
资料来源：《中国统计年鉴》、四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势
单位：万亿日元
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】
三、中、日经济对比中的重大差异
四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势
单位：万亿日元
五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重
六、我国GDP与商品房销售额的关系
七、中国住宅投资占GDP的比例
资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。
八、日本1991年以后利率的变化趋势
九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图
资料来源：中国人民银行；REICO数据库。
十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分）
十一、我国2003年各省区房价收入比
十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测
注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。
十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
十四、日本地价与租金的变动趋势
十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数
注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。
十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100）
十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月）
十八、日本不动产业资金借入与投资
十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势
二十一、中国经济主要指标的变动情况（％）
二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资
二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况
注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行
二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％
二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％
资料来源：《中国统计年鉴》、五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】
三、中、日经济对比中的重大差异
四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势
单位：万亿日元
五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重
六、我国GDP与商品房销售额的关系
七、中国住宅投资占GDP的比例
资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。
八、日本1991年以后利率的变化趋势
九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图
资料来源：中国人民银行；REICO数据库。
十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分）
十一、我国2003年各省区房价收入比
十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测
注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。
十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
十四、日本地价与租金的变动趋势
十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数
注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。
十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100）
十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月）
十八、日本不动产业资金借入与投资
十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势
二十一、中国经济主要指标的变动情况（％）
二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资
二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况
注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行
二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％
二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％
资料来源：《中国统计年鉴》、六、我国GDP与商品房销售额的关系
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
七、中国住宅投资占GDP的比例
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
八、日本1991年以后利率的变化趋势
九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。
我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter
Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First
Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。
尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。
2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。
我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。）
一、资产价格
1、“资产价格取决于收益”：
股票为“分红还原价格”
地价为“收益还原价格”
2、影响资产价格的因素：
收益与贴现率的变化
预期的影响（将来价格影响现在价格）
3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号
不应采取以调节资产价格本身为目的的政策
必须采取增加供给等实体经济政策
资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。
因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。
4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化）
并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生
5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。
7、实体经济的资产价格实际是很难计算的
二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比
【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个资料来源：中国人民银行；REICO数据库。
十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分）对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。
我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter
Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First
Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。
尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。
2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。
我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。）
一、资产价格
1、“资产价格取决于收益”：
股票为“分红还原价格”
地价为“收益还原价格”
2、影响资产价格的因素：
收益与贴现率的变化
预期的影响（将来价格影响现在价格）
3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号
不应采取以调节资产价格本身为目的的政策
必须采取增加供给等实体经济政策
资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。
因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。
4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化）
并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生
5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。
7、实体经济的资产价格实际是很难计算的
二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比
【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个十一、我国2003年各省区房价收入比
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。
《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。 结论： 最核心的差别： A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。 中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。 B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。 中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。 C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。 中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。 D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。 中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。 E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。 中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。 如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
十四、日本地价与租金的变动趋势
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数
注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。
十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100）对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。
结论：
最核心的差别：
A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。
中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。
B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。
中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。
C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。
中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。
D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。
中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。
E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。
中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。
如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月）
十八、日本不动产业资金借入与投资
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。
我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter
Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First
Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。
尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。
2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。
我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。）
一、资产价格
1、“资产价格取决于收益”：
股票为“分红还原价格”
地价为“收益还原价格”
2、影响资产价格的因素：
收益与贴现率的变化
预期的影响（将来价格影响现在价格）
3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号
不应采取以调节资产价格本身为目的的政策
必须采取增加供给等实体经济政策
资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。
因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。
4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化）
并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生
5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。
7、实体经济的资产价格实际是很难计算的
二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比
【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。
结论：
最核心的差别：
A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。
中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。
B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。
中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。
C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。
中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。
D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。
中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。
E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。
中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。
如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
二十一、中国经济主要指标的变动情况（％）
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。 结论： 最核心的差别： A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。 中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。 B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。 中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。 C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。 中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。 D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。 中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。 E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。 中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。 如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资
中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】
三、中、日经济对比中的重大差异
四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势
单位：万亿日元
五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重
六、我国GDP与商品房销售额的关系
七、中国住宅投资占GDP的比例
资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。
八、日本1991年以后利率的变化趋势
九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图
资料来源：中国人民银行；REICO数据库。
十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分）
十一、我国2003年各省区房价收入比
十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测
注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。
十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
十四、日本地价与租金的变动趋势
十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数
注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。
十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100）
十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月）
十八、日本不动产业资金借入与投资
十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势
二十一、中国经济主要指标的变动情况（％）
二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资
二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况
注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行
二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％
二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％
资料来源：《中国统计年鉴》、注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行
二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】
三、中、日经济对比中的重大差异
四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势
单位：万亿日元
五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重
六、我国GDP与商品房销售额的关系
七、中国住宅投资占GDP的比例
资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。
八、日本1991年以后利率的变化趋势
九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图
资料来源：中国人民银行；REICO数据库。
十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分）
十一、我国2003年各省区房价收入比
十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测
注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。
十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
十四、日本地价与租金的变动趋势
十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数
注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。
十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100）
十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月）
十八、日本不动产业资金借入与投资
十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势
二十一、中国经济主要指标的变动情况（％）
二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构
资料来源：中国人民银行；REICO数据库
二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资
二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况
注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行
二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％
二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％
资料来源：《中国统计年鉴》、二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％
资料来源：《中国统计年鉴》、《中国统计摘要》，《2004年第2季度中国货币政策执行报告》。 中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
结论：
最核心的差别：对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
A、日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。
中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中是卖方价格形成的增长。
B、日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。
中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。
C、日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。
中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、
D、日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。
中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。
E、日本房地产增长中并非以住宅的自主需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。 中国社科院发布了最先的《黄皮书》关于《2007年世界经济形势分析与预测》其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。 我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真的读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔（Peter Caber) 《天下第一泡沫》“The Famous First Bubbles”，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。 尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。 2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。 我没有重新成文去论述这些道理，仅将当时讲座时用的一些讲稿片子和数绝列上，我想中日之间的差距与数字对比的关系就是可以让研究泡沫的人和普通的公众知道什么是泡沫和中国不可能出现日本式的泡沫了。（很遗憾我没来得及将近两年的数据修正，但已经是可以说明问题的了。） 一、资产价格 1、“资产价格取决于收益”： 股票为“分红还原价格” 地价为“收益还原价格” 2、影响资产价格的因素： 收益与贴现率的变化 预期的影响（将来价格影响现在价格） 3、实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号 不应采取以调节资产价格本身为目的的政策 必须采取增加供给等实体经济政策 资产价格上涨如果是由于实体经济因素的变化而引起的，说明这是资源配置合理化的事宜信号。这时，我们不需要采取调节资产价格本身为目的的政策。当然这种情况下虽然仍可能存在分配上的公平问题，但是必须采取增加供给等实体经济政策，此时的资产价格是实体经济运行的结果。 因为正确的判断资产价格是否超出合理条件成为重要的标准。 4、通过投机带来投机的方式（土地的非完全市场化） 并且有进行高价格投机的金融信贷支持，泡沫将随之产生 5、收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。 7、实体经济的资产价格实际是很难计算的 二、日本泡沫前与中国现状的背景情况对比 【我们也许还无法用数字来正确计算中国的资产价格情况（数据不齐是重要问题），但可以通过中日两国的经济发展背景情况做个对比，这个
中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。
对比起码可以说明：中国与日本的极大差异，也由于有这些重大的差异存在，因此证明中国不会出现，或者说各种可查的数据显示中国并不存在日本发生泡沫现象的前提。】 三、中、日经济对比中的重大差异 四、日本国内生产总值（GDP)与股票、土地资产额的变动趋势 单位：万亿日元 五、我国1998~2003年房地产增加值占GDP的比重 六、我国GDP与商品房销售额的关系 七、中国住宅投资占GDP的比例 资料来源：《固定资产投资主要统计数据1978-2002》，《固定资产统计年报2004年》。 八、日本1991年以后利率的变化趋势 九、我国1996年以来中国利率（1年期）变化图 资料来源：中国人民银行；REICO数据库。 十、日本东京圈住宅价格收入比（根据距离圈划分） 十一、我国2003年各省区房价收入比 十二、我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 十三、我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。 十四、日本地价与租金的变动趋势 十五、我国2000-2004年35个大中城市房屋价格指数 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距由大到小排列。 十六、我国房地产价格的运行趋势（上年同期=100） 十七、日本银行分产业贷款余额（各年12月） 十八、日本不动产业资金借入与投资 十九、我国1998~2003年房地产开发贷款情况 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十、日本金融机构向不动产业贷款的变动趋势 二十一、中国经济主要指标的变动情况（％） 二十二、我国2000~2003年房地产投资资金来源及结构 资料来源：中国人民银行；REICO数据库 二十三、日本来自非银行金融机构的不动产融资 二十四、我国1998~2003年中国个人住房信贷情况 注：①此数字为信贷余额与个人商品房销售额之比。数据来源:中国人民银行 二十五、中、日不同产业增加值对GDP增长的贡献率比较 单位：％ 二十六、我国1998~2003年房地产发展指标增长率 单位：％ 资料来源：《中国统计年鉴》、如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。
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