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446家破产房企怎么办买房人又怎么办?

(2019-11-26 23:28:15)
标签:

财经

本轮金融整顿,监管收紧,准入门槛提高,非银金融机构被打压取缔,我就已经预测提醒过,首当其冲的是房地产企业。一个基本判断是房地产企业对负债性资金依赖太大了。从公司成立那天起就已经开始整个“空手套白狼”的征程。买地征地依靠的是政府权力,只要搞定政府土地招拍挂就能几乎是不费吹灰之力拿到土地。过去不到10%的买地首付款,开发商都是银行贷款。自己不掏一分钱轻松搞定土地。然后将土地作为招牌,招摇过市大肆宣扬推介,吸收购房者大量预付款,开发商又拿着购房人预付款开始建设。开发商拿着银行贷款买地,拿着购房人预付款盖房,而预付款又是银行按揭贷款,归根结底开发商是拿着银行资金在买地盖房,这个就是空手套白狼。更有甚者开发商经过几年历练后,具备所谓的实力,可以从银行贷款进行更大规模的扩张,包括囤地、囤房待涨,推高房价。
后来银行贷款收紧后,互联网金融、民间高息借贷等非银行民间金融机构较多,成为开发商另一条融资渠道。这也给开发商融资一条活路,虽然利率高甚至是高利贷,不过这些成本都弄到房价里,开发商是只管赚钱的二道贩子,最终都由可怜的房奴买单。
宽松的融资环境促使开发商开发房地产的快速疯狂扩张,开发规模疯狂扩大。接踵而至的是开发商负债率急剧增长,空手套白狼继续快速膨胀。在这种情况下,只要两个前提条件一直存在,开发商就会继续疯狂扩张下去,负债就会继续膨胀下去:一是购房需求继续挤破头,炒房暴利愈演愈烈不停息,房价继续打着滚疯狂上涨;二是哪怕是互联网金融融资,还是民间高利贷融资,以及银行理财、保险通道、信托平台继续联手将资金倒腾给房地产继续演绎下去。然而,天有不测风云,人有旦夕祸福,想不到大祸竟然降临到开发商头上。
另一个“快”来得太快。金融整顿袭来,金融业态整个全面收紧、打压取缔、扼杀金融创新。在银行房地产贷款基本给开发商断粮的基础上,互联网金融基本全面被彻底封杀,网贷、众筹平台全部被取缔,民间借贷融资高压打击,银行保险信托联手给房地产输血渠道被扒塌。房地产融资渠道几乎全部被封死,存活一线希望也没有了。同时,从需求来看,投机投资需求被釜底抽薪,失去存活土壤,正常居住性需求也基本一房难求。
这“两快”决定了将房地产的“一高”即高负债风险全面引爆,资金链条彻底断裂,不倒闭就奇怪了。这段时间我一直在微博里提醒开发商资金链条断裂风险。唯一出路是降价(大幅度降价)促销,回收流动性,现金为王的时代扑面而来,再次品味去年万科提出的口号“活下去”的现实意义和含义。
这次446家房企申请法律意义的破产,大多为三四线城市的小房企,大房企也有,不过仍是少数。而当此前传闻武汉最高楼建设的开发商由于资金缺乏而即将停工,大房企连区区百万退款都拖几个月不能支付时,大房企走向困局破产还远吗?
风光无限的开发商表面背后有其极其脆弱性一面,就表现在几乎所有资本资金都压在变现极差的不动产上,而且是高负债成本压在上面,开发商能够自如调动的流动性非常有限。这类企业一旦有风吹草动,就会出现墙倒众人推效应。资金链条瞬间断裂。这就是重资产企业的软肋,而不像互联网高科技这类轻资产企业才是真正的有钱。
在最后给开发商和购房者说两句话:
开发商尽快降价促销,现均为王;
购房需求者可以再等等,因为房价下跌的市场预期已经形成,买涨不买跌的传统历史心理会起作用,房价继续下跌还有空间。

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