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为何一天可解决高房价难题

(2011-01-19 10:04:29)
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分类: 经济与房产

为何一天可解决高房价难题

 

东方导

 

  [按语:在当前的中国,有人要用房产税来降房价,有人要用紧缩银行贷款来降房价,还有人要用限制购买来降房价,方法各种各样,但效果都不会明显。因为这些,都未涉及问题的根本。这不过是有些人转移矛盾的花招。高房价的成因、根子在于政府垄断土地。如果地方政府不放弃土地垄断的利益,商品房供求双方永不可能达成市场均衡价格即合理价格。看了东方导先生这篇文章,你就会对中国高房价的根因有个准确的理解。]

 

每个人都力图用好他的资本,使其产出能实现最大的价值。一般说来,他既不企图增进公共福利,也不知道他能够增进多少。他所追求的仅仅是一己的安全或私利。但是,在他这样做的时候,有一只看不见的手在引导着他去帮助实现另外一种目标,尽管该目标并非是他的本意。追逐个人利益的结果,是他经常地增进社会的利益,其效果要比他真的想要增进社会的利益时更好。

 

书讯:《超级泡沫:中国房地产金融解密》已出版上市,将引领中国进入理性的时代。

为何一天可解决高房价难题
    关于中国房地产金融的巅峰之作:《超级泡沫:中国房地产金融解密》系国内独立政治哲学家、独立经济学家东方导先生的又一力作,由中国经济出版社公费出版。阅读这本书,你还会阅读她,甚至会放在你的床头,爱不释手

 

这段话,是市场经济之父亚当斯密在《国富论》里关于市场“看不见的手”的理论的完整描述。现在,关于斯密“看不见的手”的市场理论在全世界是如此令人耳熟,以至很少有人真正理解它的奥妙。严格地说,绝大部分口头上整日唠叨看不见的手的经济学家、政策制定者、各利益集团的代言人,他们并不理解“看不见的手”是什么,也无法在现实中去实践它!他们对这个伟大的理论,只是叶公好龙,用来装点门面。因为他们相信的,是另外一只政府的“看不见的手”。

 

就像市场一样,在政府领域,似乎也有一只看不见的手,但其作用方向与亚当斯密提出的那只手恰恰相反:一个人若想通过加强政府干预来促进公共利益,那么他便会“受一只看不见的手的指导”来增进私人利益。而这却是“并非他本意想要达到的目的”。

 

这段话,是美国伟大的经济学家、诺贝尔经济奖获得者米尔顿*弗里德曼(19122006)在《自由选择》一书里关于政府的“看不见的手”的理论的描述。相对斯密的市场的“看不见的手”的理论,弗里德曼的政府的“看不见的手”的理论,很少为世人所熟悉,现在的经济理论界,几乎没有人提起这一同样伟大的理论。为了验证这一理论,本书作者将以中国房地产市场为实例,客观分析:若想通过加强政府干预来促进公众住宅的公共利益,那么便会“受一只看不见的手的指导”来增进政府部门及相关的私人利益。

 

中国房地产的市场化改革,主要是通过政府主导来实现的。在政府主导下,中国的住房力图由计划分配走向市场供应,这是当时政府的目的。但是,在政府的“看不见的手”的指导下,这一良好的心愿,在实践中却蜕变成:“中国的住房由计划分配,走向比计划分配更加垄断、更加可怕的计划垄断!”。中国政府本着公共利益出发,要生产价廉物美的住房来满足城市居民日益增长的居住需求,但受政府“一只看不见的手”的指导,使得政府的干预措施——系列文件的出台,反而增进了房地产开发商、政府管理人员及相关人员的私人利益。

 

中国住房由计划走向市场目标,是通过政府干预的3个主要文件实现的。一个是《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号);一个是《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号);再一个是《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 》(国发〔2003〕18号)。这3个文件中,1994年的43号文件很少被人提起,而1998年的23号文件与2003年的18号文件,却为很多房地产开发商及经济学家所知晓。这3个文件有一个什么显著的共同点呢?如何你再次阅读文件的原文条款,便发现都是政府为了公共利益,而出台一些“公平公正”的措施。

 

笔者之所以不厌其烦引用政府文件,是因为这些条款对中国过去的住房市场影响巨大。因为中国政府的权利很大,一般政府出台文件,市场要根据政府的文件即刻发生相应变化。因此,考察政府的文件,在某种程度上能把握中国房地产市场的本质。

 

199443号文件的目的和本质是什么呢?是为了良好的公共利益的目的:加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。但文件在现实中的本质是什么呢?是住房由实物分配转为货币分配,出售公有住房。这个文件的核心,就是政府及政府所属单位要卖房子!卖的是谁的房子呢?说出来吓你一跳:卖的是中国城镇居民原来自已住的自己的房子!因为城镇居民原是住在各种各样的单位公家生产、分配的住房里。单位为什么分配住房给他们的成员呢?因为公有制单位的人在为这个单位工作,并且工作了很多年,而当时单位给予的劳动报酬是很少的,所以单位要使它的成员安心工作,必须提供起码的居住条件。而43号文件出台后,所有的居民,必须另外花钱买回他本可以居住一辈子的房子。而他当时花费的那一笔钱,很可能是一个城镇家庭多年的收入。而各单位当时卖房得到的巨额收入,被单位主要负责人签字开支了,而交钱的职工却并不知道钱是怎么被花掉的。而地方政府却用一张纸:即所谓房产证,让自己花钱买自己房子的人高兴不己。

 

看看43号文件的另外一些美好的内容吧:1、把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;2、把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;3、建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。从1994年到1998年,在这个文件的指导下,这些目标没有一个在现实中好好实现,而主要进程只是城市居民交钱,从政府或单位那里买回自已住的房子。当时政府并未严格禁止各单位生产、分配住房。但是实物分配住房的好日子终于在1998年走到尽头。

 

199823号文件的目的和本质又是什么呢?同样,有一个十分让人心动的为了公共利益的目的:加快住房建设,促使住宅业成为新的经济增长点,不断满足城镇日益增长的住房需求。多么好的关于公共利益的目标呢!但这个文件的3条标志性措施,可要好好琢磨一下:1、停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;2、建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;3、发展住房金融,培育和规范住房交易市场。

 

23号文件的一个最大的标志,就是政府命令停止住房实物分配,实行住房分配货币化。各单位不能再给自已的员工建房子、分房子了,但是,各单位又会把与房子等值的货币分给自已的员工么?显然不会!因此很多单位绕开实物分配,而是以单位的员工需求为基础,实行集资建房、合作建房。1994年至2003年,这种以单位组织建设、职工以成本价预购的住宅,数量众多,解决了大量城镇居民的住房需求。单位集资房价廉物美,是真正微利的经济适用房,是老百姓自已出钱定制的适应需求的房子。

 

1998年至2003年,是地方政府大量建经济适用房和各单位职工合作建房、集资建房的大兴土木的年代。由于当时合作建房、集资建房的房屋价格只是地方政府建的经济适用房价格的二分之一到三分之一,所以,那个时候地方政府的经济适用房几乎任何市民都可购买。那时,很多省会城市单位集资建房的价格是700元左右一平方米,而地方政府的经适房,则要价1700多元左右一平方米。在私下,一些单位的集资房指标可以在市民中间自由转让。但是,那些没有能耐的单位,以及没有单位的人,不能建集资房,都只好到地方政府那里买价格贵一倍的经济适用房。这个时期的商品房,也在大量动工建设了,但由于竞争激烈,商品房的价格比经济适应房只贵几百元一平米。23号文件虽然命令停止实物分房,但并未禁止居民货币集资建房,所以,这一时期是经适房、集资房、商品房并举的时代。这一时期,地方政府开始从卖地中尝到了甜头。地方政府一旦感觉到卖地收入的巨大好处,一场危险便悄悄向中国房地产市场袭来。

 

200318号文件,又是以主张公共利益出台的。房地产已在文件里明确为国家经济的支柱产业了。在这个文件里,房地产已被说得天花乱坠,被赋予非常多的公共利益的目标:满足群众生活需求啦,促进经济发展啦,扩大社会就业啦,总之,房地产特别重要,可以促进很多的公共利益的目标。但是,政府“看不见的手”的理论告诉我们,政府促进的公共利益的目标愈多,反而会增进私人的利益愈多。

 

分析一下这个文件里“加强经济适用住房的建设和管理”的条款,便会发现这个披着“公共利益”华丽外衣里面的丑陋身躯。首先,它竟然敢偷换经济适用房的概念,把经济适用住房解释成是具有保障性质的政策性商品住房,为以后默许地方政府停建经适房打下了伏笔。最突出的是,它命令:任何单位不得以集资、合作建房名义,变相搞实物分房或房地产开发经营。这样一来,地方政府的经适房没有了,任何单位也不敢搞集资、合作建房了。其他各种住房供应的渠道已被政府封死,由于各种自由供应的房屋税减,所有居民只能向开发商购买高价商品房了。

 

更为严厉的是,同时期修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定:城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让;《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。通过这个法律,地方政府便把土地的供应权牢牢垄断在自已手里。从1994年政府提倡商品房市场经济,到2003年地方政府垄断土地供应、按计划供应土地的计划经济,这不是给我们确定建立市场经济体制的伟大目标开了个天大的玩笑么?

 

想到这里,笔者不由对弗里德曼的政府的“看不见的手”的理论发出由衷的感叹:1994前后,政府要建立市场经济体制,住房商品化,但受政府的“看不见的手”的指导,我国的住房的根基——土地,却回到了计划供应。这是何等荒唐的事情,却在我国市场经济中真真实实地发生了。1994年的文件,1998年的文件,2003年的文件,以及以后每年的房地产调控的文件,千篇一律打着促进公共利益的旗帜,结果每次都是让公众多掏钱、多吃亏,从而使开发商及掌握权力的少数私人获利。弗里德曼的政府的“看不见的手”的理论,就像牛顿发现了天体运行的规律一样,是多么伟大呀!

 

现在回想一下我国原来计划体制下的计划分配住房制度,便发现计划实物分房的方法,其实包含市场的成份。那时,各单位可根据需求,自由建设、分配、维修、管理住房,这个制度不是市场经济中的定单经济么?各单位根据本单位职工需求生产住房,以销定产,并没有很大的失误。主要弊端,是各单位缺乏激励机制,使生产房屋的积极性不够。只要建立单位生产房屋的激励机制,中国的住房问题也可迎刃而解。最关健的,是土地掌握在各种各样的单位手里,只要各单位愿意,它们都可以随时成为土地的供应者。在土地未垄断时的合作建房、集资建房,更是朝市场经济迈进了一大步。可是,2003年后的文件和相关法律,却把土地自由供应的市场紧紧掐死,让地方政府全盘垄断土地,其手段之狠,比原来的计划经济有过之而无不及,这真是令人悲愤呀!

 

关于市场经济,关于斯密市场的“看不见的手”的理论,我们真正理解的有几个?真正信赖的,又有几个?关于弗里德曼的政府的“看不见的手”的理论,我们真正理解的,可能寥若晨星!

 

注:1、原来发表的《一天可解决高房价难题》,节选自本文部分内容。发表二天,点击达5万多,留言300多。引起市场强烈反响。

2、本文系东方导先生为《超级泡沫:中国房地产金融解密》所写的序言。

 

 

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