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北京房价  今年是跌多少的问题

2015-01-12 08:28:10评论 房产 房租 北京 房价 房子

      现在北京的房价是管理层的信心指数,用北京的价格拉住北上广深一线城市,进而防止形成全国房价暴跌的局面。典型的政策就是(北京公积金贷款最高120万 贷款取消评级http://news.hd.zhijia.com/2015/0102/74860.shtml),预计一两个月以内,北京会取消限购(限贷早就取消了)。

     但北京的房价已经不可能挽救了。

     从2014年全年北京新房价格看,在5月形成高点(http://newhouse.fang.com/house/fangjia/),这是最重要的一个位置,到去年年底均价从最高点跌去了每平方1200元左右。

   以上的数据不能说明什么,未来依旧是可涨可跌的局面。

    这必须要看租房市场,房租上涨说明需求还在放大,如果房租继续上涨,新房价格就会拐头向上,否则,说明需求已经饱和,未来等待的就是价格跳水。

    这里的需求包含两个含义:第一,潜在的居住需求,比如,只要在北京工作的人,无论是白领、蓝领都要住房;第二,收入能否继续支撑房租继续上涨。两条因素合起来就是有效需求。

     从《我爱我家》提供的一份历史数据上看到,2010年北京房屋租金同比涨幅为16.4%,2011年为13.5%,2012年为9.4%,2013年为7.6%,2014年房租同比涨涨幅为3.1%。

   据我爱我家市场研究院统计,2014年北京住宅租金均价为3840元/套,2014年上半年北京的月租金均价为3839元/套,也就是说,2014年下半年,北京的房租是滞涨的形态。这种滞涨形成的原因,必然是有效需求无法继续推动价格,其次,北京的房子有相当一部分是投资房,看看房叔、房姐、老虎、苍蝇们被曝光后显示出来的房屋数量就清楚,随着时间的延续,投资房的数量不断放大(新房不断交付使用),自然也在压制价格的上涨。

   2015年开年,全市租金价格普遍比去年年底的租金下降了1%—2%,各写字楼集中区域的租金呈现环比小幅下降趋势,包括以往阳气最盛、最坚挺的中关村 金融街等地区,这种短期的下跌主要是和淡季有关,但也与长期的趋势有关。(http://finance.sina.com.cn/chanjing/cyxw/20150111/151021270750.shtml)。

   去年特别是上半年,很多人说房价崩啊崩的。谈到北京的房价的时候,曾说过北京的房价在2014年看不见崩的痕迹(也预料到管理层会救市,虽然救市改变不了趋势,但可以延缓一定的时间,果然,四季度管理层奋勇救市),就是因为租房市场的有效需求还很旺盛。有钱人投资买房,源于可以赚钱,赚的钱就是租房客的,这种财富转移还可以支撑房租的上涨。房租的上涨就是典型的标志。对于广大二手房主;来说,房价下跌的时候,可以选择出租,成交量下降和价格下跌,房主并不担心,既然不担心,哪来的崩盘一说?

   从租房市场,就衍生出以下的逻辑:北京市2014年商品住宅(不含保障房)价格为24971元/平,以每套80平米计算,市值大约是200万。现在因为有效需求的因素,房租上涨的动力已经消失,如果每套仅得到3840元的月租金,没有了租金继续上涨和有效需求所推动的房价继续上涨的诱惑,它的纯收益率是3840*12除以200万=2.3%。最新的一年期存款利率是2.75%,意味着所有的房屋持有者是亏的。

   这并未计算房屋的折旧,中国的房屋产权是50-70年。

   所以,本人预计,2015年,北京的房屋价格仅仅是跌多少、怎么跌的问题,很可能开启跳水的模式。

   

    一定有人说,人民币贬值,北京的房子可以保值。保值的前提是有新资金继续购买,以上的情形卖方和买方都清楚,资金为什么不去买美元、金银,而去买房子(避险)?甚至存款定期都比买北京的房子划算。何况,人民币贬值到一定的程度,就会加息,存银行定期的收益有希望继续增加,如果利率加到俄罗斯的幅度,还可以得到一点惊喜。所以,得给一个买房的理由。既然没有理由,无论人民币是跌、大跌还是继续小幅升值,北京的房子都是照跌不误,当然,下跌曲线的斜率,咱不知道。

    我可不相信50万一平米的理论,这个世界上不仅仅有房子可以吸引货币,还有外汇、金银、粮食、高利贷等等。

   资本逐利的本性不会变,总会走向最合理的地方,而北京的房子,现在是最不合理的地方。

    只有三种情形可以让北京的房子下跌的动力消失甚至上涨,第一,人民币跳贬,这样就可以一次性释放下跌的动力,但基于房屋是流动性不太好的市场,房价就会被冰冻住;第二,全国其它地区普遍出现动荡,而北京保持安定。这种可能性有多大?我看不大。第三,贫富差距继续恶化,有利于支撑北京的房价。

   本来说过,不再说房子,可是,如果把北京的房子说成房子就错了,北京的房子既是中堂大人的信心支柱,也是最底层屁民中多头的信心支柱。这个信心支柱并不是体现在房地产市场,而是遍及股市、汇率、财政等所有方面,当北京的房价不支的时候,最先恐慌的就是这群人,而不是本博里面的所有朋友。


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