昨天，一个朋友打电话问我本地一家地产公司新三板上市原始股购买问题。我的回答是，本地房地产市场饱和，吃了这顿没下顿，未来现金流不可持续，买了干嘛？放大到中国市场，这种观点不适用，毕竟全国市场不一样，但是，同样说明问题。

  一线、二线房地产市场终究会有饱和那一天。拆旧建新、改善型需求，也终有个天花板。房地产公司，不持有大量出租物业，仅仅靠买地盖房子销售，想获得持续增长的现金流，这是不太可能的。中国的房地产公司是一种比较独特的经营体，其实本质上就应该是一个建筑公司。建筑公司，总是有活干，自己可以成为发展商，这种模式相比之下更加有生命力。比如说，国有控股的建筑企业，类似中建，有地产业务。企业估值，要从现金流角度看，一个注定不可持续的业务模式本身就是估值不确定性来源。所以，很多地产公司都在试图改变业绩来源，提高租金和其他业务占比，降低卖房子的业绩比例。这是大趋势。

  假如，未来中国城市化结束，居民住宅建设总体饱和，长期市场局限于改善型的拆旧建新，那么，市场会留下一批大型开发商。在这种假设场景下，依然会有一批企业保持生存，相信保利这类企业是有竞争力的。另外，海外市场也是个变数，不容易预测。

  相比之下，银行业和地产不是一个原理。银行业，是百业之母。地产，算是中国政府税收的阶段性推手。当房产税出台之时，房地产建设增长最凶猛的时期就过去了，改成存量资产缴税模式，市场的爆发性扩张就相对难了。