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房价 还能涨吗?(三)----将来房子卖给谁?

(2011-08-14 23:03:14)
标签:

房产

人口

房价

财经

杂谈

分类: 投资感悟

房价 还能涨吗?(三)

----将来房子卖给谁?

                          原创:山高云淡

目前有多少房子

根据2010年第六次人口普查,大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中,居住在城镇的人口为665575306人(约6.66亿),按照2009年城镇居民平均每人 30平方米的居住面积计算,存量住房近200亿平方米,按每套房子80平方米算,将近2.5亿套房子。而2010年大陆31个省、自治区、直辖市共有家庭户401517330户,按城镇2亿家庭户计,每户居住一套,尚余5000万套。社会上流传的6000万套空置房,决不是空穴来风。

未来10年的住房需求

    根据国家统计局发布的中国统计年鉴数据,20000-14岁人口为29012万人,基本上相当于90后的人口,这批人口现在最大年龄24岁,最小年龄10岁。这批人正逐步步入婚姻的年龄,是未来10年的购房主力。如果未来十年城市化率增加10个百分点,这批人口将有60%居住在城镇,产生住房需求约8703万套。

19900-14岁人口为31659万人,相当于80后的人口,这批人口现在最大年龄34岁,最小年龄20岁,按城镇人口占50%、未婚人口占一半计,他们结婚约需要住房3957万套。

这批80后、90后的人口未来10年结婚产生的住房需求约12660万套,约1.3亿套。

未来10年的住房供应

20111-7月商品房建设稳定增长:竣工面积累计3.24亿平米,同比增长13.4%;商品房新开工面积11.52亿平米,同比增长24.9%;施工面积累计42.42亿平米,同比增长30.8%1-6月购置土地面积2.19亿平米,同比增长18.4%。土地购置面积增速与土地完成开发面积增速指标目前均保持上升态势,表明房地产开发在持续扩大趋势中,虽然遭遇最严厉的调控,热度依然不减!

假设下半年新开工面积与上半年相当,则全年新开工面积23亿平方米;又假设未来十年每年新开工面积增长率为0,未来十年商品房建设面积将达到42.42+23x10=272.42亿平方米,每套80平方米计,将达到3.4亿套。未来十年真正的刚性需求只有1.3亿套,尚余2.4亿套。

假定十年后和谐社会已建成,我们财大气粗的开发商邀请全体美国家庭免费到中国度假,统统不住旅馆酒店,这些剩余的房子美国朋友也住不满啦。

温总理曾经公开规劝过房地产开发商“身上要流着道德的血液”,假定温总理的一番苦心婆口终于让开发商感动,从明年开始将赚到的钱拿去做慈善或做别的有益于人类的事业,总之不作房地产了,以后十年新建商品房为0,并且今年下半年也不再开工新的项目,只把目前已经开工的42.42亿平方米建设完毕,每套80平方米,可供应市场约5300万套套,加上空置的5000万套和保障房3600万套,那么共1.39亿套。这些房子已经完全能满足未来十年的居住需求。

   房地产商以后10年不可能不建房子,新建房子还会源源不断地供应市场,投机炒作现象不会消失,那么这些房子将来卖给谁呢?

    根据2010年第六次人口普查,中国60岁及以上的老年人已经超过1.67亿,这些老人就是80后、90后独生子女们的父母和祖父母。这批老年人口与2000年开始崛起的80后、90后独生子女们,构成了4-2-1的家庭模式,这一家庭模式将在未来的中国社会成为主流。这批老年人口未来将逐渐释放出他们的房子给子女,80后、90后们还会去炒房子吗?到那时指望谁来接手呢?

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