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房价  还能涨吗?(一)----历史的启示

(2011-07-17 17:54:30)
标签:

财经评论

房地产泡沫

房价

分类: 投资感悟

房价  还能涨吗?(一)

----历史的启示

原创:山高云淡

近十年中国的房地产调控政策极具特色,房价累调累涨,政策跟着累涨累调,一边是房价一路高歌猛进,一边是政策层层加码,尽管泡沫、崩溃之声不绝于耳,房价犹如脱缰的野马绝尘而去。由此,社会上“人以房分”出现三个群体的脸谱:卖房者窃笑,买了房者窃喜,望房者切齿。

过去十年北京的房价走势,就是中国房地产狂飙突进的一个缩影(图1):

 

图1 北京内城四区2000年-2010年楼市价格走势图

 

房价 <wbr> <wbr>还能涨吗?(一)----历史的启示



已经记不清有多少版“国几条”了,最近又出台了被称之为楼市调控新版的“国五条”,这五条的结局是否和以往的“国几条”一样:窃笑者仍然窃笑,窃喜者继续窃喜,切齿者依旧切齿?

已经辉煌近10年的房地产还能走多远?

古人说:以史为镜,可以知兴替。重温历史上房地产泡沫的形成和破灭的过程,或许能为我们厘清迷雾提供有益的启示。

图2清晰地展示了日本东京上个世纪房地产泡沫形成和破灭的过程:

图2  东京1981年-2001年房地产价格走势图

房价 <wbr> <wbr>还能涨吗?(一)----历史的启示

 

1985年,东京都的商业用地价格逐年上涨,到了1988年在短短的3年间暴涨了近两倍,东京都中央区的地价上涨了3倍,至1990年达到顶峰。日本人不但在国内狂炒房地产,还把触角伸向了国外,甚至买下了美国重要标准的洛克菲勒大厦并在楼顶挂上了日本国旗。1991年,泡沫破灭,日本国内地价房价暴跌,同时日本向美国不动产投资的损失率在50%以上,洛克菲勒中心被美国重新购回,仅此一项损失近千亿日元。

离日本的前车之鉴不远,香港在随后重蹈覆辙(图3):

图3  香港1980年-2008年房地产价格走势图

房价 <wbr> <wbr>还能涨吗?(一)----历史的启示

 

在1984年-1997年,香港房价年平均增长超过20%,1997年房地产泡沫达到顶峰时上涨近10倍,然后香港楼价巨幅下跌,到2002年中楼价下跌近70%。在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万"富翁"一夜之间变成了百万"负翁"。这一轮周期上涨历时13年,下跌过程达6年,2003年在中国内地的力挺下才渐出谷底。

在《证券分析》这本书中,本杰明格雷厄姆在开篇语中引用古诗人贺拉斯《诗艺》中的警句警示投资者:“现在已然腐朽者,将来可能重放异彩;现在倍受青睐者,将来却可能日渐衰朽”。现在倍受青睐的中国房地产,会否日渐衰朽?

马克吐温曾经说过:“历史不会重演,但总会惊人的相似。” 近年来,以接近90度角上升的中国房价走势曲线中的左半段已经描绘出来,另一半将如何演绎,我们不妨拭目以待。

 

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