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高房价触及三个顶只有跌一个选项

转载 2016-11-30 09:24:10

贺江兵

 

中国的房价之高严重的触及到了三个顶部:第一个是市场顶,第二个是国际顶,第三个是政策顶,特别是第三个,房价除了下跌就是冻结交易,其他,别无选择。

1128日,天津和上海同时出台十月长假之后的第二轮新的调控政策,首付款大幅提高,媒体报道,央行对住房按揭贷款提出窗口指导,要求控制贷款。

一般而言,市场顶要比政策顶要高一些,市场底要比政策底更低一些;股市也好楼市也罢,大致如此。但是,如果触及到国际顶,就很难再高上去了,总不能搞出一个宇宙顶吧!

如果按照国际惯例的房地产的各项指标衡量,中国的房地产很多年前已经触市场顶、并且连年创新高,很多人以为,这种新高会一直持续下去,甚至认为,中国的房价只会涨不会跌。

从国际上来看,北京、上海和深圳的房价也可以进入世界高房价的前十强,如果考虑到我们这些城市的收入和其他城市比,不到人家的三分之一,空气质量生活品质等综合比较更是无法相提并论,然而,房价却跟人家一样高、甚至更高。

国际顶对房价只能起到一个参考作用,丝毫不会影响炒作中国高房价,甚至买房人人家根本不看。

市场之手和国际比较均无效之后,行政之手下狠手了。如果大家比较一下会不难发现,这次调控跟以前绝非一样,无论从性质、作用还是影响。本轮调控是降房价,以前的调控是稳定房价上涨。

高房价的危害有目共睹,比如,高房价房租严重阻碍了企业发展和提高了成本,加之人力成本税费上升,甚至出现外企回撤大陆企业外迁;房价的大幅上升造成恐慌性购房,首付款可以把一家老小和亲友的流动性冻结完,每月的月供又得几个人省吃俭用,从宏观层面说,这严重影响到购房户的消费,如果让经济增长只能走政府投资的老路上去了。

以前的调控,上面是想稳定或降房价,众所周知的是,地方财政收入的很大部分来自于土地出让金,最低的估算,房价中的60%以上被地方的土地出让金和税费占据。所以,地方出台的调控政策也是看起来很努力,其实,是造成土地供应减少,地王频出最终还是拉高房价的措施,或者是折腾购房者,逼着购房者假离婚或者各种造假,然后还是可以高价买到房子。

这一轮调控,媒体报道说高层发话,十好几个城市包括北京、上海、深圳和很多二线城市的房价只能下跌不能上涨。所以,才有了央行、上海和天津——相信还会有更多的城市跟进的更严厉的调控政策。

并且,银监会也对通过网络或其他手段筹集首付款做出了严厉的禁止规定。从各种情况看,目前的调控措施基本属于股市中的熔断机制。一线城市的交易量从十月以来基本大幅度降低。

927日,笔者在《新京报》发表了《人民币国际化 高房价拐点来了》,提到十月一日,人民币入篮子,人民币新的国家化起点会到来,而自十月至今,人民币对美元持续贬值,当人民币与国际货币达到均衡状态后,人民币也许会实现可自由兑换,这时候,触及到三个顶的中国高房价必然会下跌。

现在的问题是,在人民币国际化之前跌还是之后跌,不过,当前的高房价已经严重影响甚至阻碍了人民币国际化的进程了。

为什么必跌?因为,加入当前实现人民币可自由兑换,经济处于下行周期,资本向外流出大于流入,本币贬值,房价必然是下跌的,无论哪个国家特别是在聪明人居多的中国,卖房换汇套利已经有人做了。

纵观国际经验,在本币国际化的路上,房价上涨的背景是有外资涌入,经济走强,致使本币升值。除此之外,只会下跌。当然,也有本币贬值房价不跌的时候,但在经济下行、资金外流和本币贬值、房价泡沫严重的情况下,房价只会下跌。

假如房价在人民币国际化之后暴跌,其危害远远大于人民币国际化之前跌。日本是个活生生的例子,在人民币正式实现可自由兑换之前,汇率和资本项下尚可控,行政手段调控的效果会更好一些。只是,本轮房价要真正的降下去,牺牲地方财政特别是土地出让金收入是明确的,不过,相对于整个经济的稳健发展,汇率改革最终目标的实现,这些牺牲算不了什么。

不是保房价还是保汇率的问题,目前的问题是,房价降了实体经济才会好,消费才会略踏实。

最关键的是,高房价不仅仅的绑架了地方政府、银行、经济,现在把汇率改革也给绑架了。高房价的泡沫该破一破了。

 

 

(作者为优选金融副总裁、已发今日新京报)


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