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掀起高房价的盖头来

(2009-03-06 01:06:24)
标签:

房价

批评

文学原创

房产

分类: 说长道短

据新华网报道,全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印在全国政协十一届二次会议分组会上对房价成本作如是说:

“当前我国房价有五大交易成本,具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高,和后三大成本不断飙升有关。通常情况下,前两项成本价格变化不大,后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利,目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上,其中土地成本已占到房价的三成,各种税费占到三到四成,企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加,无疑房价还会上涨。房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价,土地成本的不断上涨,又推动了房价上涨。房地产开发环节征收的各类税费高达100多项,其成本加起来占到房价的三分之一以上,最终也转嫁给了消费者。”

许家印说的这席话,可说凡是在地产行业干过几年的,都应该非常清楚。所以去前年房价高涨时,沦为舆论过街老鼠的开发商们无不喊冤叫屈。不过,商人给ZF背黑锅的事,在目前的中国也是家常便饭,其实算不得太冤。

我国自实行分税制改革以来,不少地方财政收入维持地方政府日常运营举步维艰,土地出让收入、与此相关的各项行政收费等已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源,成为地方政府维持局面、求取发展的必要养分。

税收转移支付的审批大权掌握在中央政府的手头,具体说,在各个职能部门手头。地方政府除了拿出能忽悠这些部门的项目外,还需要与这些部门的头头脑脑和关键人物保持微妙得当的密切联系,这就由此诞生了越来越庞大的地方政府“驻京办”这种不伦不类的机构群。“跑部钱进”,成为地方政府能否获得转移支付的潜规则。中央政府职能部门的权威、权力得以维持,部委官员的“身价”、“福利”,可以说与此关高度关联。而地方政府要想“不差钱”,除了打土地的主意,其实也没有更多的招数。

高地价、高税费、分税制,可以说是高房价的关键词。当然,从中央政府的角度来看,没有分税制,中央政府的权威、权力可就会大打折扣,这自然是不愿自拆樊篱的。而当初实行分税制的重要理由,除了加强中央政府对地方政府的管辖权之外,是试图通过分税制把东部发达地区的税收所得转移支付给中西部欠发达地区,以达到全国发展均衡的目的。应该说这个初衷是合理的,事实上也起到相当大的作用。但合理的初衷在执行过程中,还是难免大打折扣,转移支付是根据项目审批而实现的,而审批是由中央政府具体的职能部门的具体的人来执行的,所以就有了前面说的“跑部钱进”之怪状。“跑部钱进”能否到位,对于地方政府来讲,那经常是可能遭遇“不可抗力”的,只有自己那一亩三分地,才是最可靠的。“土地财政”自然而然成为大多数地方政府最后的依靠。所以,“经营城市”有一段时间成为地方政府的主旋律。所谓经营城市的核心主题说到底就是通过城市配套、环境的改造,提升土地的售价。这实实在在为高房价奠定了基础。至于房地产行业的上百项收费,则是地方政府庞大的公务员及准公务员群体生活品质的保障。每盖一个公章,就意味作房价增长多少个百分点。

可以说,中国目前的房地产价格如果还有下降的空间的话,就只有拿掉政府过高的税收和各项数不清道不明理由似是而非的收费。

当然,如果目前税收分配机制不进行变革,大政府的格局不改变,这一切都是空话。

 

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