今天看到一篇写的很好的游记，并很敏感的反射到经济层面，视角很独特，转载在这里。 

西安内蒙古敦煌游记

从6月份的美国印尼游记之后，我自己也算封笔3个月了，在这期间虽然有很多关于经济的想法，但是始终无法下笔，主要是资产价格大幅的下跌，看着周围受煎熬的人，心中总是充满感伤，虽然已经预见到这些情况的发生，但当这些苦难真实发生的时候，还是觉得很凄惨。不过在这段时间中，自己走访各地，积累了不少的心得，如果不写下来，又怕以后无从拾起，还是写写最新感悟，希望能给投资者带来些启发。中国的外需、国外的情况与大周期的调整在以前几次的随笔中写的很清楚了，我们的主要观点是，这次世界的长周期调整是科技创新到尽头的一种体现（康德拉季耶夫长周期，或者熊比特长周期，20-30年的大调整）。现在大家的讨论焦点依旧在华尔街，但是不应忽视的是，金融相当于经济的血液，血液有问题，往往是核心器官有问题的表现，不能就说血液是疾病的根源。现在即使格林斯潘也承认这是百年一遇的金融危机，我们对这个情况也就没有必要再去说什么了，对世界经济的预期，我看投资者已经取得一致，只是这个周期的长短和形成原因大家有所分歧。因此，我们这次还是把谈论的焦点放在国内（当然也因为最近自己没资金去国外啊～），我看很多投资者对中国经济还是有争议的。

西安之行

来到西安，确实惊讶于这里的变化，密密麻麻的高楼在南郊、北郊、东郊、西郊拔地而起，西安哪里来的这么强的购买力？走访之下，发现一个惊人的秘密！西安的开发商竟然在卖期房！也就是说，基本上刨个坑就可以收钱了，甚至于连坑都不用刨，直接收钱，一边收一边盖，这种情况不是已经禁止了吗？为什么这里还有？我本人在深圳也算有20年了，见证周围城市的起起伏伏，珠海，海南的废掉不就是和这个关系很大吗？为什么期房会加重房地产泡沫？我想主要是因为开发商的杠杆被放大了3－4倍，因为可以同时圈地，同时开发的楼盘数量都大大增加，于是烂尾的风险也同样成比例放大，如果跟不上，资金链就迅速断裂，后面我会谈到在西安看到的烂尾楼情况。这里先顺便提提地方政府抬地价的几个常用手法。

1.政府搬迁：就是说我的政府要搬到一个新地方了，这个地方是未来的市中心，大家快来抢地吧，都是黄金地段啊，于是开发商蜂拥而至，热火朝天的干起来，但是往往发现，商品房都盖好了，但是政府的搬迁迟迟不见踪影，西安在北郊号称是新的市政府所在地，而我坐的士经过的时候，发现人气极差，都是商品房，而底下的商铺基本上都是空的或者转让的，车都见不到几辆。或许这未来能成为中心，但是我们知道，发达国家的中心区都是市场自己选择的，而不是政府强行安的，强行安的中心往往经济活力并不行，可以看看纽约，墨尔本，里约热内卢等市中心的形成，与华盛顿，堪培拉，巴西利亚等地方形成鲜明对比。北郊大片的房子实在是让人感到可怕，均价大概在5000左右，房租回报率在2%左右，好像挺高估的，但是和我在曲江新城（南郊）看到的情况相比，那就是小巫见大巫了，这里牵涉到第二招。

2. 围湖（或者河）盖房：我不知道造个湖的成本多大，但是西安南郊曲江这个地方就两个大湖和一条城墙遗趾公园，实际上全部是最新人工修建，完全没有古代的东西，就这样三样东西，竟然使得这周围的房子全部飙到9000-10000的均价（我问的，不知道能不能打折），我已经无语了，周围配套几乎等于零。虽然有大批的人流，但是都是来游览公园的，真正到晚上，那确实够安静的，黑压压的房子围在这些公园的周围，这真是赚钱的好地方，但是真正买的人多吗？我随机走入一个叫钻石半岛的楼盘，发现很多建筑细节已经开始老化，喷泉锈绩斑斑，走廊的路也已经开裂，门口也贴着与退房者争斗的告示，而现房工地里已经没有什么工人，至于期房的工地中，钢筋裸露在外面的部分已经生锈，各种建材杂乱的堆放在工地上，很明显已经很久没有开工了，按我的理解，可能已经要烂尾了，但是销售依然进行，报价也决不含糊，不过真正看房的人都没几个，感受到的更多是种凄凉。至于其他楼盘，大吊车是广泛分布的工作着，但是看房的人却是很少，我看购买力应该是被严重的透支了。

3. 高新科技园：高新科技这可是好东西，每个城市都有自己的高新科技园区，不过要是问这些官员，到底什么是高新科技，我看不见得有几个说得起来。那么西安的高新区实际上在全国还算做的不错的，据说规模是全国第三，但是房子的泡沫我看也不见得小，按照中介给出的房租回报率，大概在2.5%左右，而其高新区的地标西部电子信息大厦（层高超过30层），从外表看，也像是烂尾的，内部的装修看样子
已经停工很久，而裙楼的钢筋水泥明显是停工很久的（没有完全确定烂尾，只是从表面现象看），中间有些楼盘正在忙着搞促销，期房的问题还是严重，有几个楼盘的销售都劝说我买期楼，价格可以给予20％的折扣。而现房中据说原来6000多的房子，现在只卖4000多。至于高新科技，我转了半天也就是几个国有的航天研究所，和一堆电子批发场地，我相信我们航天科技水平很高，但是这毕竟对这么诺大的人口来说，可以拉动的就业太少，而电子现在还算高科技吗？我不知道。

其实在西安，我感觉更多的是这个城市的浮躁，有人说你从深圳来还感觉浮躁？其实深圳相对于全国来说，算是已经富有了10多年了，很多生活方式已经很西化了，而西安最近收入提高速度是很惊人的，1000到2000翻一倍，这种财富收入的提高往往都是房地产所催生的，建材、建筑、煤炭、钢铁等行业的收入明显提高，而人们炫富情节奇高，例如婚礼的宴请围数普遍都在30围以上，甚至于60多围，但是家里的经济条件实际上并不怎么样，只是为了争一时的面子，而稍微有点余钱的人往往都选择买车，并不进行理性的衡量，当然其他地方也有不少这样的现象，这个样本或许太少，也不见得正确，也就只是我一点点的感受罢了。

随便拉个西安人问，房子会跌吗？估计还是80％的人会说肯定不跌，深圳跌的多，西安是特别的，价格这么便宜，肯定不跌，而我的看法是，这个跟绝对价格关系不大，还是要看估值，也就是我们说得房租回报率，其实都是低的吓人，而且西安的产业核心还是旅游、房地产、机械等，但是真正可以在世界范围内有竞争力的产业是几乎没有的，这样的经济在下行周期中，受到的伤害一定不会比深圳东莞这些地方小，因为周期性更强，也就是我们说得旅游是较容易砍掉的支出，那么在调整，也会受伤更深，而这样大规模的期房也只能注定了其划向无法回头的深渊。

内蒙古之行

我来到内蒙古，首先关注的还是我们一直强调的房子啊，虽说这里的草原一望无际，而房子的规模好像也是一望无际。这里人烟稀少的地方，到了晚上，街上的行人和汽车都屈指可数的地方，却有这么多房子在盖，而其中房子最密集的地方还是在同样的概念。政府要搬新地方了，而新地方的政府楼，看起来很小，身后一排排的房子，却真是让人觉得果然是小政府啊。房租回报率普遍也是在2.5%左右，可以看出泡沫的严重，而内蒙古能源的浪费也够严重的，晚上到处都是彩灯，所有办公楼都是彩灯，但是路上没几个人，城市建设确实够超前，不过即使在下班高峰期，看到很多的士也都是空空如也，可能不是假期的缘故吧。而在满洲里，那种感觉就变得更加明显，满洲里原来是和俄罗斯交易最为繁荣的地方，但是现在很多的集市，大规模的商品城，门口没有人，而同时在广袤的草原上，新的商品城仍然在建，但是建好的商品城却看不到人，极端的萧条。与商品城的萧条对应的是，旁边商品楼的大规模建设。所以我总算明白了为什么我们08年的房地产增速还有30％。

敦煌之行

敦煌的城市规模很小，两条主要街道，走个一小时，整个城市也就全部在眼下了。和莫高窟的工作人员交流，今年的人流明显要比往年少，可能少了有30％，而敦煌的房地产泡沫还不算很严重，因为本身气候不佳，规模不大，人均收入过低，概念欠缺等因素，所以没见到多少大楼在新建，但是很多商铺的门脸都是新装潢过得，而且在过马路的时候，我发现这的交通灯可比深圳的先进，都是用巨大的LED组合而成（而不是小的）。至于街边的店铺也就主要卖些旅游产品，没什么核心产业。其实觉得这个地方还是不够市场化，服务员态度普遍不行，最好的酒店也就4星，饭菜和内饰都很一般。在敦煌买了个丝绸之路的骆驼，自己要像骆驼一样，耐寒耐渴，在这个熊市的冬天里面存活下来。（后来在西安机场也看到同样的骆驼啊，真是感慨中国产品的同质化，所以千万不能相信那些旅游商店的东西，不过机场要卖120元，呵呵）

大概三个地方的旅游感想就上面这些，下面谈谈自己对经济，汇率等问题的一些看法。

汇率问题探讨

美元的走势可能翻转，人民币对美元汇率已经进入高估领域，高估的极限在6.5，而在报告之后，最近人民币对美元的升值步伐已经明显减缓，这也是对经济疲弱的一种反映，那么最近股市的急速下滑，在我看来与人民币走势预期的改变是密不可分的。如果升值预期不在，那么股票的估值，房子的估值，所有的资产价格都将出现严重的危机，现在已经在此过程之中。而正如很多人所观察到的，最近人民币对欧元等非美元货币的升值步伐很快，而在08年，非美地区在我们的出口中已经占比一半左右，而美国目前仍在次贷的泥潭里，丝毫不见有好转的迹象。

这种情况我们已经在之前《经济将陷入长期低增长格局》已经说明，科技是周期的主导决定因素，美国如果缺乏技术革命，这轮周期想过去，恐怕不那么容易。所以我们预计今年底和明年初的出口情况会迅速恶化，人民币对美元汇率想再大幅上升的概率已经很小。很有可能未来是继续人民币对非美货币升值的格局，而在明年人民币贬值的压力会随之而到，最近巴西的股市和澳元的走势可以很说明问题，巴西股市本身是金砖四国中比较抗跌的，而随着大宗商品泡沫的破灭，巴西的指数迅速从75000跌到40000左右，澳元也成为全球可交易货币中最惨的受伤者，在我们最初的报告中，对经济未来两年滞而不涨的格局判断，可能有些提前，但是现在看起来，也不算提前太多，未来滞而不涨的格局伴随的就是失业，银行坏帐迅速提高，利差大幅缩小的问题。

房价问题探讨

现在越来越多的人相信房价要跌，而到底跌到什么位置，仿佛并没有共识，我们还是那句话，5%的房租回报率是肯定看的见的，至于时间，调整期限不会短于4年，其实我们研究世界房地产历史，几乎没有全国性的房地产泡沫可以在4年内迅速恢复。

拿香港73年来说， 80年代，其实房地产最相关的基本面指标是财富与人口，所以可以解释为什么实体经济在繁荣一段时间之后，房地产，股市往往会跟随繁荣，然后在泡沫破灭之后，往往又会被人当作经济萧条的罪魁祸首，其实经济有其周期，虚拟经济泡沫的破灭只是经济的诱因，而并不是根源。也就是我们说，经济的萧条往往是新兴行业，传统行业的一起衰退为代表，而现在就是这种格局。其实按照英国作家所写的12年房地产周期，那么现在才刚刚开始罢了，我无法准确预知衰退年限，但是短期4年内是不用考虑了，而且如果没有经济的恢复，信心没有恢复，房地产大幅上涨也是不可能的。建议读读香港房地产百年，很多人都在佩服李嘉诚，而其之所以成功，主要因为其对大周期的判断，同时也相信中国经济，所以在改革开放后，随着香港中转站的作用更加关键，伴随着香港人口的增加，财富的迅速积累，才导致在97年之前的房地产长周期繁荣，也使得其成为首富的地位，但是很多人可能认为最近香港房价已经超越97水平，那么我们以书中的数据来对比一下，发现现在香港房价水平只是相当于94－95年的水平，还没有超过97年的高位。而未来随着内陆经济的低增长，香港也会受到影响，同时随着股市财富效应的缺失，那么香港房地产是很
难大幅上涨的。那么回头说国内的房地产市场，09年才会是问题严重的时候，投资者可以问问自己身边的朋友，看看手上有些钱，而在01－08年这个大周期里面没有买过房子与股票的人，看看还多吗？房子买了自然消耗了真实需求，至于大学毕业生等少数族群连工作都不一定找得到，哪里还考虑房子呢？

回头看看股市的周期

如果把道指摆在历史的轨迹上，我们会发现道指的长期大幅上涨（不是短期波动），一般都是伴随着核心科技的创新和扩展，拿我们最近的85－00年大牛市，不就是核心科技的作用？而当前道指其实和99年也差不多了，差不多10年过去了，道指停留在原地，其原因正是科技的过去。而50－69年的大牛市，1901-1929的大牛市，都可以参考我们之前写的康德拉季耶夫长周期理论。

市场心态

当经济相好，市场心态乐观的时候，往往是为其成长性定价，所以我们在06年有《请为高成长定价－银行股重估报告》，而在经济不稳，市场心态悲观的时候，往往就是为其安全性定价（我们也发了相应的报告），也就是我们常说的PB定价。很多人认为我们现在的PB与国际相比也不算很高，所以下跌空间不大，但是我对这种观点有些疑问，因为我们都知道国内银行的杠杆比例是超过发达国家的，那么拿银行来说，银行的杠杆是非常大的，如果按照8％的资本充足率来算，银行的杠杆都在10倍左右，也就是说这种低PB是在高杠杆的基础上取得的。而我们都知道目前银行的不良贷款还没有大规模出现，也就是book value这一项还没有往下削，那么如果一旦开始要净资产往下削的时候，整个市场的PB可能还会提高，而且当有净资产下跌预期的时候，可能PB值本身还会下跌，所以市场的底在什么地方，估计也没什么人能够知道。

关于救市和政府的作用

我拥护政府的领导，但是政府在经济周期中本身就是逆周期的，相信没有哪个政府敢说自己决定周期的。我们目前经济的轨道已经走上了既定的路线，政府能做的也就是使着陆的冲击尽可能小。但是我们看回估值，原先国内A股比香港高的多，所以A股下跌幅度也狠的多，而目前国内的房子估值较香港高得多，而目前香港的房子（本身估值就不高，房租回报率在5％左右）已经开始进一步下跌，而日本的房子（房租回报率在6％－7％），现在又进一步的下跌，那么回头看看国内的房子下跌幅度，我看可能要超过市场预期。这个政府也阻挡不了，现在我们的经济体已经不是89年－93年那个刚开始市场化的情况了，目前绝大多数的领域已经实现了市场主导，那么政府能做的事情，也就相对更少了，所以不能简单的认为这轮周期和93年，98年一样。外需内需都将面临很大的压力，政府的财政投入可以起一些作用，但是很有限，可以参考下日本在90年以后政府投入，和美国近期救市的行为。而明年政府货币财政的放松已经没有悬念，只是不应该认为放松就可以包治百病，看这么多经济史的资料，只有当传统行业（房地产）泡沫的还没吹起的时候，降息可以吹起传统行业的泡沫，20－29年，65－73年都是这样，但是当这个泡沫破灭之后，再次放松，加大财政投入就已经显得没有决定性作用了，而只能等待下一波技术革命的到来。政府在这个世界周期中能做的事情，和人在社会中的感觉是一样的，两个字，无力。

选股策略

在长周期背景下的选股策略，首先是能不选就不选，如果一定要选，那么破产风险要尽量小，那么那些大额固定投资，高杠杆的行业是不能碰的，而这些行业的PB估值，也不要认为低了就是底线，因为是存在破产风险的，要知道美国的金融股的PB在救市前都在1以下。至于一定要买的，风险能够清晰看见的，比香港有折价的股票还是安全些。