加载中…
个人资料
fushuo
fushuo
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:731,437
  • 关注人气:5,488
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
谁看过这篇博文
加载中…
正文 字体大小:

世联金融局

(2013-12-30 20:37:00)
标签:

房产

分类: 公司分析

世联金融局

拓展金融和资产管理业务,促进当下业务增量之外,更是为了实现未来做大做强的战略意图

本刊研究员 傅硕

今年下半年,深圳的王先生相中世联地产代理销售的一个楼盘,但首付款却凑不齐。令他没有想到的是,世联地产(002285.S2SH 旗下的世联小额信贷有限公司(以下简称“世联小额贷”)帮他补足了首付尾款。王先生顺利实现买房梦,受惠于世联地产新推出来的一项业务“家圆易贷”, 属于家庭信用贷款,月息1.2%-2%,具体贷款额度要根据业主的信用状况、收入、买房首付比例等确定,贷款时间从3 个月到3 年不等。据世联地产董事长陈劲松介绍,当前这一业务在深圳、西安等地都已落地。房地产已进入“下半场”,金融属性将更为显著,金融服务和资产管理服务的比重无疑会越来越大,在陈劲松的世联金融棋局中,“家圆易贷”业务仅仅是其中一枚小棋子。

这家顾问代理公司如何游到这片蓝海的上游而布局?

并购!并购!

在内地房地产代理公司的营收结构中,一手楼盘销售代理占比最大,但却是一片红海。在向房地产一级市场、三级市场和相关服务领域延展业务时,陈劲松把目光放在了利润更为丰厚的资产管理和金融服务板块上。这是一块“肥肉”,却并不易吃到。

但得“肥肉”者得天下。目前看来,这块“肥肉”的传统强者是外资(详见表1、表2)。作为全球最大的房地产服务巨头,世邦魏理仕在2012 年收入超过60 亿美元,稳居全球第一位置。其中,资产管理占收入的比重最高,占比35%,物业租赁其次,占比34%,居第三位的是金融服务占比12%,而传统的经纪销售业务仅占比3%。占领资产管理和金融服务,就意味着占领产生链的上游,给其他板块业务装上了强有力的心脏博动器。

世联金融局

世联金融局

另一方面,房地产服务行业呈现大者恒大的格局。截至2012 年,国内四大领先代理商市场占有率总计仅约10.3%,这一数据远低于成熟市场水平:以香港为例,香港房地产服务市场已呈现三大代理商寡头垄断的格局,前三大代理商市场占有率总计约90%。这就意味着,房地产服务行业集中度拥有巨大的提升空间。也就是说,学习行业老大世邦魏理仕,就要拓展世联地产原有的服务链,改善收入结构;寻找新的利润蓝海,就要在资产管理、金融服务上做大文章;提高成长性,世联地产就要提高市场占有率,走规模化发展道路。

上述目标远大,要想达成,不仅要有耐力,更要有方法。研究显示,陈劲松使用了“蓝色光标模式”(详见表3)。蓝色光标是A 股一家上市公司,立足公关行业服务。蓝色光标的核心发展在于不停的通过战略并购来实现自身发展的扩张和壮大。

世联金融局

蓝色光标的并购主要分为三种类型,包括行业型并购、资源型并购和能力型并购。行业型并购主要立足产业链上下游扩张,追求协同效应;资源型并购主要为获取对方在区域内的战略优势,大多是并购竞争对手,实现区域内垄断;能力型主要是整而不合,通过不同品牌独立运营实现业务扩大。通过对世联地产近三年来的收购对象分析(详见表4、表5、表6),世联地产的收购路线图清晰呈现。代理销售业务中,世联地产先后并购了济南信立怡高、武汉经天纬地、四川嘉联兴业、重庆伟联,夯实其在山东、湖北、四川等地区的代理销售业务,获取了被并购公司的客户资源,实现了品牌的叠加效应;通过兼并收购世联小额贷、盛泽担保、北京安信行、青岛雅园,实现对小额贷、担保、物业行业的上下游拓展。

世联金融局

世联金融局

按照全球中介行发展规律,世联地产未来拓展方向还应包括评估行、设计院、商业运营团队等。

三种不同类型的并购,从表面上各不相关,但事实上却是围绕世联地产的核心竞争力展开。其中,盛泽担保提供房地产开发商融资的中间服务,也是经纪业务房地产交易环节的有效补充;世联小额贷可满足公司代理销售中购房者短期资金需求;世联投资主营房地产投资管理咨询业务,满足公司机构客户融资和投资管理的专业需求。

但是,并购失败的案例也很多,陈劲松又将如何避免并购陷阱?

陈劲松回应说,“我们的原则是:第一,只做产业内并购;第二,被并购公司不仅要是好公司,而且一定要有雄心壮志;第三,在世联自营发展不及之处做并购,填补空白区域;第四,公司须是经过时间检验的。”有此四条并购戒律,世联地产在并购后,只需提供后台服务,并将其逐步融入世联系统即可,而无需干涉公司日常经营。

颇有意思的是,对于被并购公司(非世联集团培育后装入上市公司的公司),世联地产并非全资收购,仅仅是在保证控股的同时,留出相当股份给到并购公司的管理层,最大限度保持了对公司创始人的激励。

以收购嘉联兴业为例,世联地产收购成都嘉联兴业51% 股权,保持控股地位。同时,余下股权由成都嘉联管理层持有。这种并购方式对于二三线城市顾问机构管理人员具有明显的吸引力。一方面,收购可为原持有方变现部分股权,使其获得溢价;另一方面,留下的49%股权可充分调动原有管理层的积极性。

 

金融阳谋

去年5 月,消失在行业视野近四年的世联地产创始人罗守坤又重新出现在公众视野。罗守坤是行业老兵,1994 年加入世联。但是,从世联地产2009 828 日敲钟上市前起,罗守坤似乎远离行业和资本市场的视线。这一次,和他一起出现的还有盛泽担保、世联小额贷、世联投资等三家金融服务机构(详见表6),可以看出,在罗守坤隐身日子里,他在为世联地产培育金融板块。公告显示,世联地产出资1.58 亿元收购盛泽担保、世联小额贷、世联投资等三家金融服务机构。此前,世联地产已持有部分盛泽担保和世联小额贷的股权,收购完成后,世联地产已持有上述3 家公司100% 的股权。此外,世联地产还与世联土地房地产评估有限公司达成战略合作协议,利用世联评估持有的EVS 系统开展房地产抵押、财产管理等服务。

世联金融局

在上述四块金融业务中,小额贷款发展势头最为迅猛。世联地产在客户定位上,重点锁定其代理楼盘中无法筹齐首付的小业主,为其发放消费贷款。这一模式的核心在于可以有效实现交叉销售,一方面提高了代理楼盘的成交率,从而提升其代理业务的竞争力,另一方面又促进了小额贷款业务的规模发展。根据世联地产统计,在其代理的楼盘中,10 个客户有 1 个成交,剩下的 9 个中有10% 是因为首付筹不够而不买,购房客户的挖掘潜力巨大。此外,根据规定,世联地产针对这类小额贷款设定的年息可高达14% 以上,即使在不增加杠杆的情况下,收益也相当可观。这一业务模式今年从深圳开始试点,目前已开始向珠三角其他城市复制。2013 年上半年,世联地产对世联小额贷款公司增资1 亿元, 8 月份又公告为其申请银行授信提供担保,显示世联小额贷正处在快速扩张进程中。世联地产很乐观,预计未来三年,小额贷款营业收入合计约1.3 亿元、净利润合计约2500 万元、净资产回报率合计约16.6%

盛泽担保的发展速度也颇为迅速。盛泽担保的业务范围让很多代理公司羡慕不已:为企业及个人提供贷款担保、票据承兑担保、贸易融资担保、项目融资担保、信用证担保等融资性担保,兼营诉讼保全担保、履约担保业务、与担保业务有关的融资咨询、财务顾问等中介服务,以自有资金进行投资,其主营业务为担保业务。公开资料显示,盛泽担保目前主要提供赎楼担保业务和房地产项目融资担保业务。何谓“赎楼担保业务”,即主要为进行房产交易的买方或者卖方进行担保,担保期限通常不超过三个月,单笔担保金额不超过1 亿元。

截至2012 12 31 日, 盛泽担保实际对外担保余额为17,211.48 万元,2013 1 1 日至3 28 日盛泽担保实际发生赎楼担保业务的金额为3441.2万元,盛泽担保预计2013 年度对外担保发生额为42788 万元,2013 年度对外担保总额之上限为6 亿元人民币。上述担保事项总额占世联地产最近一期经审计净资产的40.36%

金融是高风险、高收益业务板块,美国次贷就是发端于降低房贷标准,世联地产会不会玩火烧身?世联地产董事总经理周晓华出言谨慎,“世联金融的重点一定是聚焦在专业服务,不是聚焦在资金密集这块,它跟银行的金融服务不同。”

 

资产方舟

2011 年底,世联地产完成青岛雅园控股权收购,进入资产服务领域。青岛雅园拥有国家物业管理一级资质,世联地产此举奠定了资产管理全国化的基础。世邦魏理仕就是以资产服务业务为主要业务的世界性地产综合服务公司。收购青岛雅园被业内视为世联成为中国世邦魏理仕的第一步。

2013 8 月,世联地产发布公告称,使用自有资金2000 万元人民币投资设立全资子公司深圳世联资产服务有限公司(以下简称“世联资产”)。这就意味着,世联地产创立自有资产服务业务品牌打天下,在这个平台上,世联地产加快了收购步伐。

跟随中报的发布,世联披露以7800万收购北京安信行60% 的股权。北京安信行是一家物业管理公司,服务的客户包括华为、百度、完美时空等多家品牌公司,以IT 企业、通讯企业、高端政府客户为主。不仅如此,2012 年,安信行收入到达1.49 亿元,三年复合增长率接近20%,净利润率稳定在9% 以上。这无疑是家优质收购对象。而且,安信行在2012 年收入达到1.49 亿元,已超过青岛雅园物业在2012 年的收入规模,这也意味着,收购安信行使得世联资产在资产服务业务上的收入规模实现翻番。

如何有效保证安信行持续的核心竞争力,陈劲松这一次不仅留给原有管理层股权,而且在并购支付款上做足文章。公告显示,收购款总共分四期完成,第一期1250 万元、第二期5000 万元,分别于收购协议生效和目标股权完成交割后支付;第三期1250 万元、第四期300万元,分别与经独立第三方审计的2014年、2015 年安信行经营业绩完成情况、核心团队和客户的稳定,以及目标公司的平稳运行等支付条件挂钩支付。2013 年上半年,世联地产的资产服务业实现收入0.46亿元,占收入比重4.3%。这个数字占其学习标杆世邦魏理仕相比,仍有很大差距。2008 年,世邦魏理仕管理超过11 亿平方尺的商业地产,是美洲地区最大的商业地产物业管理者。自20062008 年,该项收入分别占公司合并报表总收入的12.2%18.6% 28%。世联地产在资产管理上,通过并购来做大的同时,又是否能给并购对象注入实实在在的正能量?陈劲松称,将会把世联地产“咨询+ 实施”的模式复制到资产管理业务,构建“资产策划+ 资产管理”的独特业务模式,形成差异化优势。同时,利用组织红利及渠道优势,将苏寓的服务式公寓运营模式和新地中心的办公楼服务模式在全国进行复制。

世联金融局

世联金融局

世联资产的收入绝对值虽少,但增速却很迅速。2013 年中报显示,世联资产营收达到4550 万元,较去年同期增长14%,截至7 月底,世联地产已经签约但暂未交付的全委托物业管理项目有三个,收费面积约为43.7 万平方米,这一规模已达到目前在管项目规模的70%。金融服务和资产管理已经成为世联地产再次飞跃式成长的双翼,在资产证券化日渐放行的大背景下,世联地产的机会和挑战同时面临,陈劲松的这盘金融棋局如何演变,仍有待观察。

0

阅读 评论 收藏 禁止转载 喜欢 打印举报/Report
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有