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SOHO中国“烂尾”阵痛

(2013-01-12 12:06:30)
标签:

杂谈

分类: 公司分析
SOHO中国“烂尾”阵痛

文/王金  傅硕

    烂尾楼专业户”不收烂尾楼了?SOHO中国(0410.HK)董事长潘石屹近日接受媒体采访时表示,2012年公司将谨慎收缩战线,并购目标仅针对土地,烂尾楼、在建工程等将不再考虑。”此言一出,SOHO中国股价应声而落,5个交易日连续下跌近10%。
    统计发现,烂尾楼改造工程”并非SOHO中国的非经常性项目”,而是主营业务”。若实施潘石屹所说的不收烂尾楼”政策,SOHO中国的盈利能力将有待观察。

新增项目半数来自烂尾
    建外SOHO一炮打响之后,SOHO中国的精力更多转移到从价值洼地中挖掘出某个项目,套上自己的品牌,简单包装一番,借助超强的营销能力,以成倍的价格卖出去。从开创散售模式到淘金烂尾楼,SOHO中国可谓迈入了更高的段位:由买地卖房子升级到买房子卖品牌,利用成功的惯性,做起了一本万利”的生意。
    SOHO中国收购烂尾楼的密集期要从2007年算起。作为SOHO中国上市后的首笔交易,潘石屹一口气从华远集团购得两处烂尾楼——民源大厦”和北京公馆”,更名为光华SOHOII”和SOHO北京公馆”。从此,SOHO中国大量收购北京上海两地的烂尾项目。
    SOHO中国2009年至今做过的18个项目中,有9个在接手前是空置、烂尾,占据半壁江山。业内也将烂尾楼专业户”的称号赠予了SOHO中国。
    不过,2010年5月北京官方出台禁止物业散售政策之后,SOHO中国转战上海,收购烂尾楼的机会减少。而楼市调控令SOHO中国的销售遭遇滑铁卢,营销体系出现动荡,负债攀升存货高企,大捡烂尾楼快钱的模式遭遇挑战,何去何从关系到公司未来的命运。

二手货”支撑高利润
    易城中国提供的数据显示,2011年三季度,北京甲级写字楼平均售价季度为30620元/平方米,而SOHO中国的写字楼售价早在2007年上市的时候就已达35775元/平方米,2010年则达到59824元/平方米,年复合增长率近20%,且一直高于周边住宅价格。
    高售价使得SOHO中国的净利率远超房地产行业平均13%的水平。在2009年达到45.7%,2007年和2010年分别达到28.58%和20.71%。
    在房地产行业里,高周转”和高利润率”往往不可兼得。SOHO中国能够两者兼备,烂尾楼功不可没。
    2007年,SOHO中国的存货周转率是万科的两倍多;2010年,SOHO中国的存货周转率是万科的3倍。但在经济波动期,SOHO中国则不如万科货如轮转”
    SOHO中国收购过来的二手货”不但创造了高毛利率,还使周转率又上了一个台阶。众所周知,SOHO中国项目数量不多,不以拿地能力见长。故戒掉”烂尾楼,SOHO中国如何保持业绩令人产生高度怀疑。
    以SOHO中山广场为例。2011年5月6日SOHO以32亿元总额收购上海新世纪长宁商业中心的A、B幢办公楼及地下室,更名为SOHO中山广场”,收购均价2.25万元/平方米。在完成收购3个月后,即2011年8月14日,SOHO中国正式对外销售。在不到半个月的时间里,SOHO中山广场完成合同销售金额14.33亿元,销售均价4.88万元/平方米,翻了一倍。
    2009年11月收购的北京嘉盛中心项目同样如此。收购均价22718元/平方米,两个月后启动销售,平均售价为43000元/平方米,比收购价格高出约89%。更为重要的是,有价又有市,成交火爆。开盘首日就售出47000平方米(首期总面积的80%),录得合同销售收入20.8亿元人民币,收回了总投资的约90%。
    周期只有两个月?而且价格翻一倍?还有比这更惊人的周转速度和毛利率吗!周转最快的住宅开发商从拿地到开始销售也至少需要半年时间,封顶、售罄能在一年半内完成已经很神奇了。
    SOHO中国之所以能这样操作,得益于商业地产的品牌护城河。商业地产不同于住宅,对品牌和客户渠道的依赖性强。

戒掉烂尾需付出代价
    不过,当品牌内涵越来越稀释的时候,非理性繁荣只会产生温水煮青蛙”的效果,潘石屹显然已意识到了危机。
    潘石屹认为,1998年-2010年,房地产业经历的高速成长期是行业发展的上半场”,房地产商注意力基本上都放在圈地”、融资”和研究政策”上。如果说2011年是中场休息”的话,2012年则进入下半场”。
根据潘石屹的观点,进入下半场后,以前通过圈地、捂盘坐等土地溢价收益的房地产开发模式将不再奏效,房地产行业将回归平均利润率。届时,房地产商将注重产品的设计水准及项目品质的提升。因此,SOHO中国从今年起将不再收购烂尾楼”和在建工程。不过SOHO中国已深陷烂尾楼中。
    熊市中,SOHO中国销售大幅放缓。根据SOHO中国最新透露的销售数据显示,2011年1-11月,SOHO中国共实现销售108亿元,而2010年同期则为192.9亿元。
    销售的放缓引发了投行对SOHO中国业绩的担忧,高盛在12月8日发表研究报告称,SOHO中国从9月份起整体销售已渐见放缓,并将SOHO中国2011至2012年度每股盈利预测下调52%、17%,以反映对其销售预期降35%及36%。
高通智库咨询公司总经理张宏对SOHO中国的商业模式定义为:投行+超级销售员。他解释说,张欣投行出身,收购项目擅长,潘石屹是明星式卖房,两者构成SOHO独有的商业模式。
    但去年末的欠薪门”事件折射出SOHO中国赖以生存的超级销售员体系正在发生震荡。
    2009年-2010年,SOHO中国董事会中五位执行董事离职两位,高级管理层中两位副总裁离职,公司董秘魏伟峰亦离职。而在2009年底营运总裁苏鑫离开8个月后,SOHO中国销售人员开始减少。SOHO中国财报披露,2009年12月31日,销售与租务人员392人;2010年北京和上海的销售与租务人员320人;2011年上半年,北京和上海的销售与租务人员缩水至164人。
    新华联地产副总吕行告诉本刊记者,SOHO中国实质上已颠覆了销售体系。业绩好的销售人员在没有项目销售状态下,可以选择离开或到租务中心协助客户出租商铺,待新项目开盘销售后,销售人员可选择重新去卖楼。
与此同时,随着前几年SOHO中国收购速度加快,负债和存货屡创新高。
    2008年之前,SOHO中国每年收购项目的金额控制在20亿元以内。2006年、2007年、2008年,SOHO中国的投资现金流净额分别为0.41亿元、1.38亿元、21.47亿元。2009年和2010年,SOHO中国的投资猛增,分别达到76.21亿元、66.76亿元。
    SOHO中国一直优良的负债结构也出现了变化。SOHO中国的流动比率在2007年和2009年一直维持在2.7,2010年下降到2.03,2011年上半年下降到1.56。
    在SOHO中国的资产负债表中,不断攀升的负债另一面是不断堆积的存货。2011年上半年,SOHO中国存货达到历史高点,为228.99亿元。
    戒掉”烂尾楼将使公司短期内周转率下降、ROE变脸,成为SOHO中国难以回避的阵痛。

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