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远洋地产“折戟”中服地块后遗症

(2010-04-01 13:40:40)
标签:

房产

分类: 公司分析

远洋地产“折戟”中服地块后遗症

 

3月23日下午,北京地产圈传言,远洋地产放弃参标中服地块。

该传言之前的一周时间内,远洋地产发生系列震荡:3月15日拿下望京地块成为地王后即卷入舆论的风口浪尖;3月18日,国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业,在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后,退出房地产业务;3月19日,中远集团总裁魏家福宣布中远将撤出其在远洋地产的所有股份;3月22日,远洋地产发布人事变动公告,李建红辞任董事局主席及非执行董事,李明接任主席;罗东江辞任副主席及非执行董事,尹应能辞任非执行董事。李建红和罗东江分别是由远洋地产原大股东中远集团和中化集团委派。

远洋地产在经历了系列震荡后,特别是中服地块竞价时间一拖再拖,李明公开对媒体有示,称远洋从未考虑过投标中服地块,其他的传言和炒作我们全当看电视剧和看小说。

然而旭辉地产总裁助理王浩却认为,中服地块很可能是远洋地产的拐点,为争夺中服地块,远洋地产在2009年,积极回笼资金,拿地资金明显减少,其真正的目的就是确保拿下中服地块。为中服地块而广积粮,直接影响了远洋地产2010年的开发节奏。

 

 

远洋地产“囤金”之谜

远洋地产2009年最大特点是加快销售、囤集资金,在土地市场鲜有斩获。

截止到2009年12月31日,远洋地产营业额88.24亿人民币,协议销售额143.16亿人民币,销售金额达到历史新高。同时现金资源达到人民币185.16亿元,而净借贷比率(即有息负债总额减去现金资源再除以公司股东应占权益)维持在14%的相对较低水平。此外,远洋地产财务总监周耘接受《证券市场周刊》记者采访时透露,到2009年12月31日,尚未使用的授信额度约为人民币278.40亿元。他特别强调,人民币100.50亿元已满足条件时可随时提用。周耘没有解释随时可调用的资金100.50亿需要满足哪些具体条件。

此外,远洋地产的融资贷款比例偏向合理,其中短期贷款(一年期)同比去年下降22%,占到贷款额度的21.30%。

远洋集团贷款偿还时间表(人民币:百万元)

 

于2009年12月31日

 

于2008年12月31日

 

同比增长(%)

一年内到期

4653

21.30%

5965

40.46%

-22%

一至两年内到期

7019

32.14%

5783

39.22%

21%

两至五年内到期

6359

29.12%

1796

12.18%

254%

五年以上到期

3809

17.44%

1200

8.14%

217%

总计

21840

100.00%

14744

100.00%

48%

 

旭辉地产总裁助理王浩分析认为,远洋地产目前需要动用100亿资金的项目,除了传言中的中服地块,没有哪一个项目或潜在项目需要这样一笔巨资,而且是在满足融资机构的诸多条件之后动用这笔钱。所以,这笔钱基本可以判定最初是用于购买中服地块。但中服地块的出让时间一拖再拖,到最后宣布暂不上市交易,拖累也打算了远洋地产的整体财务安排和公司项目开发计划。

消息人士随即指出远洋地产断顿,北京没有一个现成可供销售新项目。因此,远洋地产在优化财务结构风险和资金使用风险的同时,却不得不面对开发用地断顿的尴尬。

敏感的资本市场对远洋2010年的预期实际上也并不乐观,汇证维持远洋地产增持评级,降低目标价至9.5元;摩根降级远地中性,目标性8.77元;瑞信则称6元可吸。

面对外界的质疑,3月23日,远洋地产发布公告,宣布土地储备达到1308万平方米,土地储备分为竣工待售物业、发展中物业和用作日后发展物业。据远洋地产财务总监周耘介绍,土地储备以建筑面积计算,包括商业、住宅和公建配套。

而在土地储备竣工待售物业明细显示,竣工待售物业主要集中在北京,有74000平方米,即远洋地产竣工待售项目基本售罄,2010年远洋地产具备销售的新物业项目没有一个,只有7万平米左右的老项目继续销售。

2009年各项目协议销售额和售出楼面面积

区域

协议销售额(人民币百万元)

 

售出可售楼面面积(平方米)

 

平均销售价格(人民币/平方米)

远洋集团应占权益

北京

远洋新干线64603536/37/38/39

23

40.39%

1992

20.63%

11546

100%

远洋万和城84616666

2730

101862

26801

100%

远洋山水

455

36010

12635

100%

远洋光华国际

109

3860

28238

100%

远洋公馆84467766

251

7138

35164

100%

远洋自然87299999

0

0

0

70%

远洋一方59699999

1408

102391

13751

100%

小计

4976

253253

18305

 

天津

远洋城

1419

15.71%

210248

23.39%

6749

100%

远洋新干线

425

69001

6159

97%

远洋天地一期

91

7877

11553

97%

 

1935

287126

8154

 

大连

远洋风景

1048

27.69%

69854

31.17%

15003

100%

红星海世界观

2007

211721

9479

100%

香颂花城

356

101192

3518

100%

 

3411

382767

9333

 

潘阳

远洋天地

543

4.41%

96581

7.87%

5622

100%

 

543

96581

5622

 

中山

远洋城

1454

11.80%

208078

16.95%

6988

100%

 

1454

208078

6988

 

小计

12319

 

1227805

 

10366

 

车位(各项目)

272

 

85045

 

 

 

总计

14316

 

1439921

 

9942

 

 

土地储备第二大项为发展中物业。根据香港证交所规定,发展中物业即为正在建设的住宅、商业和其它物业。根据远洋公告,2009年底,发展中物业有9905000平方米,减去2009年没有转结的协议销售面积1439921平米,再扣除持有商业面积3100000平方米,约为5365079平方米发展中物业土地储备,这其中包括不可销售的公建配套。对于远洋地产的2010的销售业绩,中兴咨询公司总监夏亚并不看好,他认为,远洋地产2010年竣工的项目要在2010年下半年,而销售结转的时间很紧张,销售业绩在财报上体现可能会递延。

那么,远洋地产为何在2009年没有积极拿地,导致2010年开工乏力?

远洋地产一位高层透露,远洋地产从来没有停止拿地,但是不主张通过招拍挂获取高价地。资料显示,远洋地产的土地储备以收购企业实现。2008年、2009年两年中,远洋地产通过“并购”拿地比例分别占到了约40%和50%,2009年1月2日,收购大连红星世界观股权、西山项目、香颂花城股权。再比如2008年完成对大连的异地扩张,便是通过收购本地的乾豪地产完成,一举获得三个在建项目。但是过于偏重收购来获取土地,使得远洋地产在市场拿地份额上偏少,并直接导致开发用地断顿。一位参与房地产公司并购的企业高层分析认为,远洋地产这种并购方式有留下大量后遗症,二手地多有债权债务有关,而远洋地产土地储备其实并不少,但是在开发  接上没有跟上,很可能有这方面的问题。

虽然远洋地产以并购方式获取土地为主,但事实上,并购的力度并不大。2008年,远洋地产以总代价人民币44。96亿元收置6个项目,平均成本为3411元,远洋地产应占权益面积约为1318000平方米。其中,北京占到了87%的比重,大 占了8%,5%是中山地区。

在土地拍卖市场,2009年上半年,远洋地产虽然多次参与招投标,但最终收获了了,2009年上半年仅获得一块石景山开发用地。

虽然拿地动作迟缓,但远洋旗下的项目销售却显显加快速度。2009年远洋地产营业额达到了人民币88。24亿,较2008年营业额增加36%;协议销售总额同比增加98%至143。16亿元,售出总面积增加108%至约144万平方米,以至于远洋地产北京地区出现2010年无房可卖的情况。

一方面加快资金回笼,积极优化财务结构;同时在土地市场出手缓慢。在资本市场看不明白的情况下,对远洋地产的表现给出了调级。

远洋地产在经历了业界和资本市场看不懂的2009年后,拿地动作神速。资料显示,仅在2009年11月至2010年3月间,远洋地产出资82。43亿人民币,收获两家公司股权,竞拍四幅地块。其中北京望京地块成为地王。(详见附表)  

以前异地扩张,远洋地产多是以项目为导向,先确定项目再组建分公司,而这一次的操作恰恰相反,在当地设立分公司之时,项目还尚未最终确定。

日期

收购内容

收购金额(亿)

收购地块占地面积(平方米)

2009年11月25日

收购重庆国际高尔夫俱乐部有限公司55%股权

1.52

 

2010年1月25日

收购三亚南国奥林匹构花园有限公司70%股权

5

 

2010年2月25日

竞拍大连西岗区地块

11.41

88900

2010年3月12日

收获青岛市南区地块

15.6

42463

2010年3月12日

收获青岛市浮山新区地块

8.1

46883

2010年3月15日

北京望京地块

40.8

83507

小计

 

82.43

 

此后,李明公开对市场表示,2010年远洋地产的销售额目标是200亿。而旭辉地产总裁助理王浩认为,如果仅从目前的开复工体量和工程进度来看,难度很大。

远洋地产的困境在房地产新政迭出的环境下,显然具备标本意义。

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