【2017年4月初补充：京津冀一体化和雄安新区千年大计下，处于其中的荣盛发展无疑是大受益者。早几年环北京周边城市地价每平米也就几百元，而目前这些地方很多楼盘楼价已涨破2万/平米了。荣盛这几年在京津冀之河北布局不遗余力：河北省11个地市中已进入9个，本部廊坊与省份城市石家庄是公司布局的重中之重。荣盛在河北省内目前土地储备近1000万平米（主要在本部廊坊。2016年12月在保定涞水获得土地建面110万平米，成本仅464元/平米，2017年1月在临近“雄安新区”的霸州获取土地建面26.5万平米），占比超40%；拓展园区9个——在京津冀区域目前拓展的园区已8个(前6个为环北京）：永清、香河、霸州、兴隆、宣化、唐山、邢台、张家口项目，园区开发总面积为455平方公里，京津冀地区约366平方公里，占比超80%。除了地产开发项目，公司还积极布局文化旅游项目，目前在河北已布局了秦皇岛、野三坡（保定涞水）等旅游地产项目。

 

荣盛近期销售也在突飞猛进：2016年后几个月销售猛增就不说了。2017年1季度一二线城市楼市严厉调控不断，这貌似正有利于大量三四线谨慎布局的荣盛。据亿翰和克而瑞数据，荣盛2017年1季度销售金额153亿（2016年同期60亿，2015年同期仅20多亿），同比大增155%，更重要的是销售均价已破万元，而2015年年报结算均价还只有6000多元。

 

据荣盛2016年业绩快报，每股收益0.94元，大增70%。】

 

 

楼市白银时代，被称为小万科的荣盛发展近况怎么样？3+X转型进展如何？

 

荣盛发展业绩比预想要好：2016 年1-3季度利润0.5元/股，增29.9%，并预告2016年度利润将大增30-60%，是否又要开启持续稳定高增长模式？拭目以待吧。 公司依然保持很强的盈利能力，前三季度毛利率30.6%，显著高于26.3%的行业平均水平。3+X转型正稳步推进：调整了管理架构，组建了地产部（由城市地产产业、产业新城组成，总项目已达140多个）、康旅部（旅游、养老、养生、康复、医疗、生物及生命工程）、金融部（银行、基金、保险、证券、创投、互联网金融）、互联网部、创新部。产业地产与金融等已开始取得收益，成利润新增长点。不过，未来几年利润来源主要还得靠地产主业。预计2016年房地产销售远超过年初计划的385亿。

 

一、   最新调研纪要

     据兴业证券的调研纪要：

1.     大地产业务：

 

  城市布局深耕三大区域、园区业务快速发展   

城市布局：公司以创业之地南京和廊坊为中心，深耕京津冀区域、长三角区域、特大城市的周边区域。今年"十一"调控后，三线城市整体销售保持的很好，但二线城市略有回调。

 

    1】京津冀区域：公司传统的深耕区域，目前公司在河北省内除衡水市、邢台市之外都有布局。未来公司希望能够"出了北京城，踏进荣盛门！" 

    2】长三角区域：公司创业于南京，后续沿着长江布局，进入常州、芜湖、嘉兴、长沙、成都。 

    3】一线城市周边区域：惠州。

    2015年公司完成签约销售309亿元，今年前三季度签约销售350亿元，预计全年销售超过400亿。预计明年较今年还会有明显增长，因为公司预计明年三线城市也会表现比较好。【赟注：2016年1-10月销售数据：克而瑞智库统计数据是414亿元，亿翰智库统计数据是340亿，但它们对面积数据统计差不多，都是513万平米，销售金额看它们的平均数吧。又据媒体报道，公司营销副总裁秦德生 11月3日在荣盛发展召开的企业战略品牌发布会透露，今年前10月，公司销售额已达415亿，全年完成500亿销售的问题不大。另外，销售回款率高，达到九成，所以自有资金比较充足，详见http://cd.house.ifeng.com/detail/2016_11_04/50925729_0.shtml 。这话可信？】

    园区业务，目前公司已经有5个园区项目：香河项目66平方公里、永清项目38平方公里、霸州项目13平方公里、兴隆项目250平方公里、宣化2.88平方公里。【赟注：永清、香河项目已产生收益。据荣盛刚刚的公告，香河项目面积近日已扩展24.2平方公里，随着北京市政府东迁通州及京滨(京唐)城际的建设，地处北三县的香河将进一步承接北京人口与产业转移，迎来较好的发展机遇。】

    2、 大健康业务 
    主要包括游养医药等多个方面。游（旅游度假）、养（养老养生）、医（医疗）、药（生物生命工程）。目前旅游板块暂时不考虑收入和利润，主要重心在于以最小代价获取资源，处于战略投入期。

    目前已经获取的旅游项目：
    （1）秦皇岛项目：有3个项目，拥有十多公里海岸线，项目中有一线海景以及两个高尔夫球场。

    （2）野三坡项目：2015年跟保定政府签署协议，公司持有河北野三坡旅游发展有限公司90%股权，总面积520平方公里。今年9月23日，河北首届旅游产业发展大会在野三坡风景区隆重召开，野三坡地区风貌变化非常大。目前野三坡有5A景区百里峡（公司持股49%），未来在野三坡项目中可以加入各种旅游度假产品，也会有住宅项目出售。

    （3）神农架项目：养生谷、养心谷，未来也有滑雪场开业。
    （4）太平湖项目：两山夹一湖，风光秀美。
    （5）海南香水湾项目
    （6）捷克温泉项目：首个海外项目。

     公司目前要重点布局国内优秀的山水河湖资源，并配套相关设施，装入旅游、度假、养老、休闲、医疗等产业。未来要打造成"一处置业、四处度假、全年旅游"的模式。未来会与其他旅游公司进行合作，协同分享客户和产品资源。

    公司在8月通过并购方式获得了美亚航空控股有限公司100%的股权，并间接取得74%美亚航空控股子公司美亚旅游航空有限公司、80%美亚航空旅游（海南）有限公司的股权。

    美亚旅游航空有限公司是经中国民用航空局（CAAC）批准成立的甲类通用航空公司，是国内第一家经中国民航局认证以水陆两栖飞机为主力机型的运营商，也是南中国唯一一家以航空主题观光与空中交通网络、航空教育培训与交流为主体的超精品通用航空复合型产业链运营商。2015年12月，美亚航空获得《关于执行训练及商务飞行任务的批复》获取飞行航线共18条。从航线分布点来看，十八条航线基本覆盖海南岛及南海周边重点旅游区域。目前公司已经与海南省万宁市政府签订投资意向书确定了美亚航空国际通航中心项目选址，规划用地面积3200亩，未来可能会进一步扩大。未来南海一定要大开发。

    3、大金融业务 
    目前公司持有河北银行2.7%股权、南华财险13.5%股权。同时大股东手里还有燕赵财险部分股权。公司旗下还有荣盛泰发基金，目前资产规模已经超百亿，为行业前五名的房地产私募基金。未来公司还会努力获取其他金融牌照，包括券商、基金牌照都会考虑。【赟注：银行与基金已有利润进账，公司子公司于9月出资9.9亿元设立杭州景林璟域产业基金，近日已拿到营业执照；5月公司投资中冀民投46亿元，占股比例达46%。另据透露，大金融产业目前管理资金已达200多亿，涉及70多万户客户，基金业务投资均不涉及旗下项目，另外，已在客群内部实行资产证券化的资本运作http://cd.house.ifeng.com/detail/2016_11_04/50925729_0.shtml】

    4、互联网业务 
    只做服务，不做技术。主要是为地产的业主和小区提供常规和增值服务。未来也要通过互联网业务打造公司盛行天下平台和互联网金融平台。【赟注：这个互联网+还是处在讲故事阶段，要产生大利润不知要到猴年马月了。】
 

二、  最新投资者关系活动（机构调研）记录

                             (据交易所互动平台内容整理)

    时间是11月1日，参与者：国寿安保基金公司、长城财富资产管理股份公司、华安财保资产管理公司、新华基金公司、兴业证券  

 

问题一：公司今年来销售情况如何？

 

答：今年以来公司紧紧抓住了二三线城市市场较好的局面，以及京津冀一体化快速推进的步伐，积极推进年度生产经营计划的完成。截至目前，公司的签约额已超过去年全年签约额，预计将会超额完成年度经营计划。

 

问题二：如何评价京津冀一体化给公司带来的积极影响？

 

答：京津冀一体化作为国家战略，随着规划纲要的确定，现已进入快速落地的进程中。在此过程中，环北京周边区域，廊坊、保定、张家口、承德等城市将最先受益。公司作为从廊坊起家的上市公司，紧紧抓住京津冀协同发展的历史机遇，充分发挥在廊地域优势，通过积极的项目拓展、良好的品牌影响力、一流的营销团队等共同努力，给公司带来了良好的销售业绩。目前公司在京津冀区域的项目布局已经涵盖了除邢台、衡水之外的九个地市，发展范围基本覆盖整个河北地区，为公司未来在京津冀一体化进程中的发展积累了丰富的资源。

 

问题三：请介绍公司新的发展战略？

 

答：公司在年初根据对行业发展趋势的判断和公司未来发展的需要，制订了战略转型规划：在做强做大传统住宅地产的同时，加大了在生态旅游、养老养生、产业新城以及互联网等领域的投资，打造“大地产、大健康、大金融以及新兴产业全面发展的“3+X”战略格局，战略规则正在逐步落实的进程中。具体发展如下：

 

1、大地产版块：分为城市地产和产业园区

城市地产主要布局：深耕京津冀区域、长三角区域、一线城市的周边区域。

产业园区开发：已签约了香河、永清、霸州、兴隆，宣化五个园区。

 

2、大健康版块：以游养医药为主要发展方向

    公司积极拓展线下资源：目前要重点布局国内优秀的山水河湖资源，并配套相关设施，装入旅游、度假、养老、休闲、医疗等产业，以满足不同季节、不同层次客户的需求。截至目前已在秦皇岛、野三坡、神农架、黄山、海南等地取得优质旅游度假资源并投入开发，与捷克南摩拉维亚州签订框架协议，储备优质资源。

 

    公司顺势整合线上资源： 公司推出“盛行天下”计划，以 “缔造新型度假生活”为核心理念，将旅游地产与公司产业资源进行有机整合。发展旅游度假和健康管理产业，为客户提供休闲度假、物业托管、租赁代理等服务，帮客户实现“一处置业、五洲度假、旅居全球”梦想的同时，实现资产升值。

 

3、大金融版块：

   荣盛泰发基金正在申报新三板挂牌；认购河北银行2.67%股份；现金出资46亿牵头设立中冀投资；出资占比13.5%与海南省发展等九家股东共同设立南华财险。

 

   互联网及创新业务：主要是为房地产的业主和小区提供常规和增值服务。未来通过互联网业务打造公司盛行天下平台和互联网金融平台。

 

    在3+x战略模式的基础上，公司不断拓展新业务，接触新领域。公司与上海景辉投资共同设立基金规模为100,000万元的景林璟域基金。

 

问题四：如何看待近期房地产企业融资政策的调整？

 

答：2015年初房地产企业再融资政策放宽以来，公司紧紧抓住机遇，完成了2015年非公开发行和多批次公司债券的发行，累计融资额度接近200亿元，为公司的发展提供了低成本的资金支持，降低了财务成本，改善了财务结构。

 

      在一线热点城市房地产宏观调控的大背景下，我们将积极研究，保持敏感度，紧跟相关政策的动向，积极推进公司各项融资工作的开展，为公司经营业绩的提高提供强有力的支持。

 

问题五：公司全年业绩预告较好，对今年的分红有何打算？

 

答：公司自上市以来，每年都推出了现金分红的方案，累计现金分红超过二十亿元【赟注：这远不够，因为公司上市10年来累计圈钱70多亿了，近期将又要定增圈49亿】。2015年分红派息率显著提高，分红派息率接近4%，在全市场中排名居前。未来公司将依据公司章程和监管部门的有关规定，继续秉承积极回报股东的理念，给股东一个良好的投资回报。

 

相关阅读：《荣盛发展6问六答vs重心转移与京津冀》

 

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