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全面废除商品房预售制的时机是否已成熟?

(2018-09-21 22:36:40)
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全面废除商品房预售制的时机是否已成熟?

/吴其伦

全面废除商品房预售制,有诸多好处,一是能在很大程度上维护消费者权益;二是能在一定程度上遏制房价上涨;三是能在很大程度防范金融风险;四是利于规范房地产市场秩序,净化房地产市场环境。

 

澎湃新闻证实,921日,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了关于商品房预售许可事项调整的材料,并将于925曰上报住房城乡建设部。

据上述媒体获悉,广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

商品房预售制是一项可怕的发明

很多事看似不可能,却在房地产界成为现实。农民在播种时绝不可能以预售小麦的名义收客户的钱,汽车厂商、服装厂商、家电厂商难以向消费者卖半成品,而房地产开发商却能成功、合法地进行预售。

某教授曾说,商品房预售制是伟大发明。不可否认,预售堪称一项发明,是一项异常可怕的发明,因为能够在产品没造出来之前就能让老百姓乖乖地把钱交给开发商,而且是国家政策所允许的。可问题是,此发明令多少房子成了烂尾,此发明令多少民众倾家荡产,此发明令多少开发商得以卷款潜逃!

近年来,媒体频频爆出开发商跑路的消息。跑路的开发商要么资金链断裂,要么卷走预售款。而那些倾尽几代人积蓄的购房者,则叫天天不应,叫地地不灵。

在我看来,开发商跑路,商品房预售制是帮凶。首先,若无预售制,开发商不敢冒进拿地;其次,若无预售制,那些不具备预售资格的开发商难以变相收取预售款;第三,若无预售制助其敛财,开发商难以成功跑路。

商品房预售制存在诸多危害

一是商品房预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,最后甚至还会出现携款潜逃等违法犯罪行为。

二是商品房预售制度降低了开发商的门槛,使得不具备开发实力的企业进入了市场,增加了开发商投资出问题的几率,银行和购房人被动的成为风险投资的牺牲品。

三是商品房预售制具有巨大的杠杆效应,开发商的有限资本发挥出巨大的乘数效应,导致房地产行业狂飙式发展,购房者被裹挟到楼市泡沫之中。

四是预售制助推开发商销售欺诈,助涨开发商捂盘惜售、哄抬房价的气焰,激化了社会矛盾,加大了金融机构的风险。

可以说,商品房预售制是房地产市场矛盾激化的根源,不仅祸及经济,更伤及民生,政府应早日出手予以全面废除。

取消商品房预售制的时机已经完全成熟

首先,商品房预售许可制度已经完成其历史使命。政府出台商品房预售制度,其目的是促进房地产开发的启动,令开发商在较低成本的情况下得以快速发展。经过十几年的发展,我国房地产市场已经取得了跨越式发展,开发商的资金实力今非昔比,政府的目的已经达到;

其次,商品房预售许可制度已名存实亡。今年以来,“房住不炒”已成铁律,各地持续收紧房地产调控,市场供求已现逆转。上市交易的商品房中,绝大多数是现房,对于购房者而言,有无商品房预售制度都是一样。

第三,以商品房为主导的房产市场格局已经出现改变。在“房住不炒”、“租购并举”的大方略下,各地在出台土地出让计划时都将重心放在民生性住房上,商品房用地的供给比例越来越下,深圳出台的政策是商品房用地仅占全部供地的40%。这样,商品房所占市场份额将越来越少,商品房价格涨与跌对社会的影响将越来越小,政府对商品房的关注程度将越来越低,中国房市将告别商品房时代。这样,为商品房而度身打造的商品房预售许可制度理应退出。

第四,目前取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。目前,金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式,银行贷款、发行股票、债券融资、股权融资、私募基金、信托基金等方式均可补缺预售商品房筹资的功能;房地产开发商积累了一定的实力,具备了驾驭资金项目运作的能力,对预售商品房制度的依赖性已减弱。

预售款监管难以从根本上保护民众利益

有人认为,如果能对商品房预售资金加强监管,让预售资金在第三方监管账户上,不会被开发商随意动用,就能让消费者踏实很多。在我以为,此想法是天真的,只要存在商品房预售制度,民众的利益就难以从根本上得到保障。

首先,银行的公信力令人怀疑。一直以来,开发商与银行结成同盟共同攫取房地产市场暴利是一个不争的事实,我们实在难以相信,银行监管的预售款有多少能被真正按相关要求向开发商发放。

其次,预售款监管极有可能出现诸多漏洞被开发商及银行相关人员利用:一是开发商极有可能以预售款作为筹码向银行贷款;二是开发商可以与施工单位、监理单位联手作假向银行申请预售款;三是开发商拿到预售款后不是用于所在项目的建设等。

第三,从市场实践来看,预售款监管未能显效,很多预售款监管账户形同虚设。

取消预售制不会导致供应短缺,更不会导致房价暴涨

首先,取消预售制会导致供应短缺的担心是多余的。有人担心,取消预售制会造成供应短缺,事实上,这个担心是多余的。实践证明,市场供应绝不会因预售制取消而出现短缺,而从战略层面来看,开发商拿到土地必然要进行开发,其开发规模及进度与是否实行预售没有必然联系。

其次,短期内如若取消预售制会造成供不应求引发房价暴涨的担心是多余的。有人担心,取消预售制会造成供不应求,从而引发房价暴涨,这个担心更是多余。一是如前所述,取消预售制绝不会导致供不应求,相反地,将在很大程度上加剧民众的观望情绪,从而导致需求大幅降低,房价不仅不会暴涨反而会出现下跌;二是取消预售制将在很大程度上加大开发商的资金压力,将迫使开发商大幅降低其在售项目的售价,从而促进房价合理回归。

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