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房价涨,房租跌,发生了什么?

(2020-06-10 10:26:18)
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财经文章

分类: 财经新闻
    关于房子的话题一直是热门!

    这不,诸葛找房的一份数据报告,又让大家讨论了一段时间。

    一线城市5月租金均价(元/平方米/月)

    1、上海:93.23元,同比下跌1.56%

    2、北京:92.56元,同比上涨1.54%

    3、深圳:92.26元,同比上涨5.28%

    4、广州:60.89元,同比下跌5.94%
房价涨,房租跌,发生了什么?
    在统计了20座城市后,诸葛找房根据数据给出结论:

    全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月,环比下降0.95%,同比下降1.56%。

    当然,对于房租涨跌,各位读者因城市,因地域不同,肯定有不同意见。

    部分读者对于租金看法:

    MrOrigami:年前武汉租房都是6个月起,现在十室九空,都已经可以1个月交一次了。

    来:坐标深圳南山XL说一下最近搬家找房的感觉,去年5800元都很抢手的2室2厅(80平米),今年5000都能租到,看房过程中一位从业10年的中介大姐说:今年不比往年,能租出去就尽快租出去。

    坐引擎飞驰:这统计是真的吗?在浦东上班,位置已经很偏了,最近所有同事几乎都反映说房租上涨了,我自己刚换了住处,从中介得到的信息也是上涨。这咋跟我看到的不一样呢。

    海风拂过:房租没有下跌,自己杭州远郊房屋,原计划分开出租,月租金5000左右。现在打包出租,月租金5500。看房人络绎不绝。

    小白读者可以发表自己的看法,说说自己周围房租的涨跌,因为房屋统计数据的精度一直存在问题,大家不要有太高期待,身边例子更加真切。

    但房租下跌有一定的经济逻辑:

    1、受疫情影响,我国2020年第一季度GDP增速为-6.80%。

    2、我国2020年3月CPI数据为4.30%,4月为3.30%。

    3、地摊经济兴起。

    ……

    通俗说法,今年生意不好,老板我没钱了,还租什么店啊,赶紧收拾东西回老家。当然,还有部分员工年后也没有回到一、二线城市,城市的租户自然减少。

    北上广深写字楼空置率:

    1、北京:13.8%

    2、上海:21.0%

    3、广州:5.20%

    4、深圳:24.60%

    除了广州,其他一线城市写字楼空置率都有所上升。

    与房租下跌这一现象相对的却是一二线城市房价正在企稳,而深圳、杭州等城市热度居高不下。
房价涨,房租跌,发生了什么?
    奇怪么?

    不,实体经济和资产价格背离的常见经济现象。

    为了说明这个问题,我将以美国股市近期表现为例。

    美国股市新闻:

    6月6日,苹果公司领涨苹果股价突破330美元,盘中触及历史新高331.75美元。截至收盘,该公司股价报331.50美元,涨幅2.85%,市值达1.43万亿美元,创历史新高。

    4月1日,苹果收盘价为240.09美元

    6月6日,苹果收盘价为331.50美元

    两个月出头,苹果公司股价涨幅高达38.07%!

    更为重要的是上涨的巨头,不止苹果一家公司,美国主要科技巨头全线上涨,微软上涨20.65%,亚马逊上涨28.98%,谷歌上涨28.32%,Facebook上涨41.17%。

    美国三大股指从底部上涨幅度最高超过了40%,堪称一轮妥妥的大牛市了。

    6月6日消息,据CNN援引进步主义智库政策研究所(InstituteforPolicyStudies)周四公布的一份报告显示,自3月18日以来,美国亿万富豪们财富已经增加了5650亿美元。

    要知道,美国累计确诊人数已接近200万,累计死亡人数已经超过10万了。

    美股上涨,实体经济却不断恶化。美国失业率最近两个创了历史记录,投行们预测,第二季度美国的GDP将负增长34%,这个数据,甚至比大萧条衰退的速度还有快。

    美国实体经济与资产价格如此背离,自然离不开美联储的功劳。

    美联储早在3月23日就宣布,采取广泛新措施支持经济,将继续购买美国国债和抵押贷款支持证券以支持市场平稳运行,不设额度上限。这相当于不设上限的量化宽松政策。

    所谓“无上限”呈现几个特点:一是购买国债买多少、买到何时,不设限;二是除了买国债,还买抵押债券;三是向机构、公司和个人提供援助和贷款。

    结果,两个月出头,美联储资产负债表扩大3万亿美元,总规模已经超过7万亿美元,创历史记录。

    看一下美联储的表现和美国股市的反映,你自然知道二者的联系。

    不过,你切不可以为真的不设上限。美联储QE规模已经缩减。从最初的每天750亿美元一路减少到每天45亿美元。

    当然,按照美联储的理论,大量放水,他们这样做可以救经济,可以提升就业率。现实却是普通民众生活可能有些许改善,但资产所有者获得的好处却是数倍于常人。

    所以,分析资产价格的关键在于货币政策,而不是实体经济。这个可能让人难以接受,但前面以美国股市为代表的资产价格走势和现实就是如此。

    我们在讨论房租和房价的时候,要理解二者的决定机制不同。

    房租受供求关系影响,更受居民实际收入水平影响,房价容易受信贷水平影响,加杠杆,其价格容易上行。

    中国货币M2数据:

    4月同比增长:11.10%

    3月同比增长:10.10%

    2月同比增长:8.80%

    从2019年3月到2020年2月,我们的M同比增速都控制在8%-9%,但2020年3月就发生了明显的变化,同比增速升至10.10%,4月继续上涨,增速升至11.10%。

    我们为了救经济,也在放水,但与美联储相比就不是一个数量级了。

    更为重要的是我们的策略非常有针对性。

    1、6月6日起,北京开始发放百亿消费券

    2、6月政府实施地摊政策

    ……

    同样的保民生,保就业,但在具体的做法上,我们与美国比,谁更高明,更恰到好处呢?

    所以,在货币供应这一模块,我们是稳定的。

    不过,最近有则楼市新闻比较让人揪心,标题《2020年,“法拍房”猛增,“断供潮”来袭……》

    该篇文章罗列各个时间点,全国法拍房数量:

    2017年末:9000套

    2018年末:2万套

    2019年末:50万套

    2020年6月初:116万套

    文章还给我们普及一个小知识,关于法拍房进入司法拍卖的时间。

    1、房屋断供后,银行会联系房贷客户,给予一定的宽限时间。

    2、一般而言,断供3个月后才会走法律程序。

    3、法院判决需要1-2个月执行。

    4、进入司法拍卖阶段

    该篇文章也给出了观点:

    两年半时间,全国法拍房数量涨了128倍。如果这样计算下去,到了2020年底,预计突破200万套。

    情况看起来挺严重的,按照文章的方法,我特意查了一下数据。
房价涨,房租跌,发生了什么?
    2018年6月8日数据,全国房产拍卖共有标的物是183万套,增速的确很快,估计不用年底就可以突破200万套了。

    总数如此,我们还需要看细节,具体到广东省湛江市,房产拍卖标的物有2439套。

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