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江苏省新冠肺炎疫情下宾馆、酒店等企业商业用房租赁合同纠纷

(2020-03-09 12:40:29)

盐城企业法律顾问钟延成:

173 0515 5533(微信)

一、新型肺炎疫情对宾馆、酒店等企业的现实影响

2020年1月28日,江苏省政府办公厅发出关于延迟企业复工的通知,要求省内各类企业不早于2月9日24时前复工。部分宾馆、酒店等企业在疫情期间无法开展经营活动的同时支付着大量的人员工资,却无法使用租赁房屋。因而与出租人就租赁合同继续履行以及租金给付等问题发生争议,例如承租人是否有权单方解除商业用房租赁合同、能否主张减免租金或者延长租期、未能按期支付或足额支付租金是否承担违约责任等问题。

二、宾馆、酒店等企业商业用房租赁合同纠纷的参考解决途径

近期因疫情产生了部分商业用房租赁合同纠纷,宾馆、酒店等企业都受到不少影响,也尤为关心纠纷的解决。

以下是几种宾馆、酒店常见的商业用房租赁合同纠纷参考解决途径:

1、宾馆、酒店等企业承租人能否以不可抗力为由主张单方解除商业用房租赁合同?

永衡昭辉律师:承租人要求解除合同应当考察合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断。

在合同约定的租赁期内,宾馆、酒店等企业在疫情期间无法开展经营活动、导致租赁合同根本无法履行,且租赁合同履行期限即将届满,新冠肺炎疫情防控措施解除后,上述租赁合同已无继续履行的必要,那么承租人的合同目的无法实现,当事人可以解除合同。

2020年2月13日,江苏省高级人民法院出台的《关于为依法防控疫情提供司法服务和保障的指导意见》第二条第5项规定:“合理认定疫情对合同履行的影响。因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于疫情影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,适用合同法关于不可抗力的规定处理。”

2020年2月26日,江苏省高级人民法院出台的《江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第一项第2条规定:在疫情发生前订立的合同,因疫情导致无法按照合同约定履行非金钱债务,债务人主张不可抗力免责的,应根据疫情对合同履行程度的影响,全部或部分免除债务人责任。主张免责的一方因不可抗力获得与合同有关的额外利益的,该获取的利益可作为确定免责范围的考量因素。疫情导致合同目的不能实现,一方主张解除合同的,应予支持。

2、出租人能否以酒店、宾馆未按合同约定支付租金为由要求承租人承担违约责任?

永衡昭辉律师:在因新冠肺炎疫情所致的商业租赁合同纠纷中,当新冠肺炎疫情形成事实上的客观障碍,并对承租方的履行能力产生实际影响时,应认定构成不可抗力;判断是否存在履约的客观障碍及是否对履行能力产生实际影响,可以从春节假期延长、延迟复工时间、人员成本持续支出、营业收入的锐减等方面着手。在此种情形下,政府发文要求本行政区域内的企业延迟复工,同时在延迟复工期还应当按照劳动合同支付相应工资报酬,这必然会导致各地企业生产经营收入的锐减和人力成本的增加,此时要求承租人继续按照合同约定按期足额交纳租金,有违民法上的公平原则。笔者认为应当结合疫情与履约能力受影响之间的因果关系,依法认定疫情构成不可抗力,免除承租人未能按期或足额支付租金的违约责任。

3、宾馆、酒店等企业承租人能否主张减免租金或者延长租期?

永衡昭辉律师:承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的,一般应予支持。在具体案件中还需要考虑宾馆、酒店等企业停产停业与疫情之间的因果关系。(文末附《请求减免租金商洽函》)

江苏省高级人民法院出台的《江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第一项第4条规定:合同订立后,因疫情导致合同订立基础全部或者部分丧失,继续履行合同对于一方明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求变更或者解除合同的,应当根据公平原则,结合案件的实际情况,尽量协调当事人变更合同,维护合同效力。当事人无法达成一致意见,人民法院依职权变更合同也难以平衡当事人利益时,受不利的一方请求解除合同的,应予支持。双方均已履行完毕的合同,一方当事人以情势变更为由主张变更或解除的,一般不予支持。

部分企业因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施导致停业,产生的经济损失是客观存在的,主张以情势变更原则为由变更合同减免租赁费的还可以参考烟台市中级人民法院审理的案号为(2018)鲁06民终268号的李培艳、莱州市永安路街道西关居民委员会追偿权纠纷案,案件中二审法院认为:“非典”疫情,是突发的、不可预知的灾害。在“非典”期间,原告租赁的宾馆停止营业,造成经济损失是现实存在的,该损失是双方订立租赁合同时无法预计的,超出了“市场风险”的范围。因此适当减免租赁费符合情势变更原则,且有两委成员签字认可,对此应予认定。由此可知该案中当事人以情势变更原则为由主张变更合同减免租赁费得到了法院的认可。

4、宾馆、酒店等企业承租人请求解除租赁合同的,出租人能否要求承租人承担违约责任及房屋空置等损失?

永衡昭辉律师:(1)宾馆、酒店等企业承租人确因不可抗力不能实现合同目的,依据《合同法》第一百一十七条第一款规定因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

此外,主张不可抗力的承租人应当尽到合理通知义务避免扩大出租人的损失。(文末附《解除合同通知书》)江苏省高级人民法院出台的《江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第一项第三条规定:主张不可抗力的一方,未提供证据证明已尽到合理通知义务,对方请求承担因此增加的损失的,应予支持,但对方知道或者应当知道不可抗力对合同履行的影响的除外。一方违约后,对方未尽到止损义务,但又主张因此扩大的损失的,不予支持。

(2)若合同具备履行条件,承租方可以履行而拒绝履行合同的,出租方可按照合同约定或者法律规定要求其承担相应违约责任或损失。

此种情形下解除租赁合同,租期应当截止至解除合同之日,承租人依据合同约定承担相应责任后有权要求出租人退还解除合同后的租金。

附件一:租金减免商洽函

附件二:解除合同通知书

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