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中盈瑞信|门窗成本越来越高!项目如何既提升客户体验,又避免白花钱!

(2020-08-05 17:02:47)
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中盈瑞信

中盈地产

分类: 中盈瑞信

地产无效成本,一方面来源于成本投入和产出不成正比,对地产营销没有产生有效溢价的成本;另一方面来源于地产管控过程中的各种成本浪费,比如图纸的错漏空缺,比如处理投诉事件的人员、费用投入成本;还有一种就是地产管理人员的认知无效成本,即认知偏差导致的无效成本浪费,举个例子来说:地产平均管控能级为80分,这个企业可以做到70分的水准,那么这个企业就存在着10分无效成本浪费,这种无效成本很难被发现,因为对于绝大部门置身其中的人来说,发现自己问题比看到别人毛病困难的多。


门窗工程,显然可以认为是地产“认知无效成本”的典型。门窗工程的四重界,最高一层:门窗规划阶段,从规划阶段介入门窗工程,基于设计、成本、施工、客户功能使用等全过程手段管控,属于精细化设计及设计前置管控的手段。下一层境界:门窗优化阶段,开发商委托门窗单位进行深化或委托专业单位进行设计,开发商从成本角度、实用性角度进行控制,属于门窗管控的”后置性“管控手段。再下一层境界:门窗深化阶段,开发商委托门窗单位进行深化,图纸包括门窗立面平面牵引图和门窗大样图,满足招标要求,图纸深度以施工角度介入居多,图纸深度、规范掌控性及后续实用性较差,精细化设计要求略差。最低一层境界:门窗自由化阶段,直接引用建筑设计院门窗图纸进行招标,开发商没有任何管控手段,图纸满足规范要求,图纸深度和后续实用性较差,不满足精细化设计要求。


每一层境界都有开发商身居其中,自上一层境界看下一层境界,都可以发现”认知无效成本“带来的大量成本浪费。门窗工程,是一个集设计、施工、运营多位一体的行业,绝大部分开发商对门窗成本的控制就停留在第二、三层境界,无论如何,门窗工程的重要性一直存在,无论你控制它还是不控制它。


门窗这些事,甲方务必要知道


No.1 节能标准越来越高,外窗成本越来越大


中盈行

图片来源:中国建筑科学研究院


1980~1981年,根据各地区住宅(4个单元6层楼,体形系数为0.3左右建筑物),经过统计分析,线性处理后的耗热量指标定义为基准水准,此时认为能耗指标为100%。

1986年,在基准水准上降低30%确定的耗热性指标定义为30%节能标准。

1995年,在30%节能标准上继续降低30%的能耗,即50%,此时定义为50节能标准。


65节能标准上即在95年50%节能标准上,继续降低30%的能耗,即65%。

75节能标准即在65节能上,继续降低30%的能耗,即65%+35%*30%≈75%。

75节能上,继续降低30%的能耗,即82.5%,即80节能标准。


随着节能标准的逐步提高,外窗作为能耗最大的维护结构,其成本越来越高。


【案例1】

以山东省为例,针对不同的节能设计标准,对门窗的选用参数及价格进行对比分析(详表2)。总体上,节能标准60%、75%、超低能耗之间的外窗单价依次提高约30%、400%及以上。


(1)由65节能提高到75节能设计标准,外窗单方造价提高约30%,建安成本提高0.8%左右;

(2)由75节能提高到超低能耗建筑,外窗单方造价提高约400%及以上,建安成本提高10%以上。


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【案例2】以西安市节能标准

原设计:《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61-44-2007标准中楼层≥6层为例,按照绿建二星来看的话,外窗传热系数的限值是2.52。那么根据陕西省工程建设标准《居住建筑节能设计标准》DBJ61-65-2011表F.0.1  外窗的传热系数中的对应值来看。如果做铝合金外窗的话,需要断桥铝合金配置5mmLow-E(在线)+9A+5mm的中空玻璃。K值是2.5。


节能标准提高后:

《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61-164-2019标准中0.30<窗墙面积比≤0.50,楼层≥4层为例,按照绿建二星来看的话,外窗传热系数的限值是1.80。那么根据表C.0.4-1常用外窗热工性能中的对应值来看。如果做铝合金外窗的话,需要配置隔热条宽度≥20mm的断桥铝合金,玻璃需要配置5mmLow-E+12A+6mm+12A+5mm的中空玻璃,由于玻璃总厚度是40mm,根据《铝合金门窗工程技术规范》JGJ214 2010 表5.3.2-2中空玻璃最小安装尺寸  中规定中空玻璃采用密封胶装配时前、后余隙为5mm。也就是说需要65系列以上的断桥铝合金型材配三玻两腔low-e玻璃。K值是1.76。


节能标准变化后成本对比:

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以LC1814为例:

按照老标准K值2.5来设计的话,每樘窗的型材及玻璃成本是606.68元。

按照新标准K值1.76来设计的话,每樘窗的型材及玻璃成本是855.57元

单方成本约增加98.8元。


成本增加原因分析:

1.断桥铝型材由55系列变成65系列,型材米重发生变化,每樘窗断桥铝型材含量增加2.5kg;

2.断桥铝合金型材由55系列变成65系列后,隔热条由原来的14.8mm变成20mm。每kg型材单价需要增加2.4元;

3.玻璃由原来的5low-e(在线)+9A+5中空玻璃

变成5low-e+12A+6+12A+5中空玻璃,每平方玻璃单价增加76元。


No.2 门窗标准提高,成本依然讲究“高效”投放


门窗标注随着节能设计越来越高,但是对于业主关注度较为敏感的部位依然需要成本投放,对于业主敏感的部位依然讲究“成本约束”。


2.1 铝合金门窗提质增效方案


铝合金采用粉末喷涂工艺,室内部分粉末喷涂涂料增加金属粉,可提高型材面层金属质感或覆膜。


玻璃配置可适当提高。对于有隔音要求或遮阳要求的部位,可重点提高玻璃配置。隔音要求高时,可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度,对于有遮阳要求的可以采用low-e玻璃。


五金配件,重点部位重点成本投放。根据楼盘档次或者营销需求,增加增加儿童锁,低层门窗可采用防翘五金-蘑菇头锁点;内开内倒窗,微通风设计。

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公共空间业主敏感度较低,可简配设计。公用区域使用普通塑钢窗,或者根据当地要求采用推拉窗;楼梯间满足最低的通风要求即可,较少门窗开启数量。


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设计/成本/营销关注点


2.2 塑钢窗提质增效方案

 型材。室内共挤或覆膜(木纹膜和金属膜),公共空间可以采用适当降低标准。


玻璃配置可适当提高。对于有隔音要求或遮阳要求的部位,可重点提高玻璃配置、腔体数量。隔音要求高时,可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度,对于有遮阳要求的可以采用low-e玻璃。


五金及其他同铝合金窗。

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设计/成本/营销关注点


No.3 减小设计错误,降低变更风险


重视安全玻璃使用范围及最大许用面积


规范要求:

•建筑物下列部位的门窗应使用安全玻璃:

(1) 地弹簧门用玻璃及无框玻璃门;

(2) 有框门玻璃、无框门窗玻璃(无框门窗玻璃公称厚度不小于12mm);

(3) 7 层及 7 层以上建筑物外开窗窗扇玻璃;

(4)窗单块玻璃面积大于1.5,有框门单块玻璃面积大于0.5;

(5)铝合金窗玻璃底边离最终装修面高度小于500mm的落地窗;

塑钢窗玻璃底边离最终装修面高度小于900mm的落地窗;

(6) 倾斜装配窗、各类天棚(含天窗、采光顶)、吊顶;


•安全玻璃最大许用面积


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安全玻璃:是指符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合加工而成的其他玻璃制品,如安全中空玻璃等,也就是双钢化。


在线low-e和离线low-e

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节能设计及招标时应注明采用low-e离线产品。


 隔热条、塑钢型材腔体数量和空气层


门窗隔热条和空气层并不是越宽/厚节能越好,节能设计要有的放矢的去选择。


 隔热铝合金型材:

隔热条宽度40mm以内时,随隔热条宽度增加传热系数降低;

隔热条宽度40mm~50mm时,随隔热条宽度增加传热系数降低不明显;

隔热条宽度大于50mm时,若无填充,随隔热条宽度增加传热系数增大。


塑钢腔体越多,越节能、成本越高

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空气层厚度和传热系数

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5mm玻璃与6mm 玻璃传热系数差别很小,设计时5mm 玻璃组成的不同品种和规格的外窗可参考6mm 玻璃的外窗热工参数选用。


平开门、地弹门、单元门


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甲方不能当甩手掌柜

这些要点要记清


节能汇总核查清单:

1、找差异:建筑图、节能计算书、大样图中数据作对比看配置是否一致;

2、做对比:对比节能数据与规范对照看是否一致;

3、找产品:查看外窗传热系数表格产品是否存在;

4、找最优:同样K值不同配置达到不同效果,找出最优方案;

5、看厚度:查看节能计算书、建筑设计说明是否标记玻璃厚度(建议玻璃厚度5mm);

6、有区分:查看节能计算书里对各立面传热系数是否单独计算;

7、查凸窗:查看节能计算书里凸窗是否单独计算;

8、分立面:区分商业立面玻璃配置是否单独计算;

9、引正规:查引用规范是不是最新,是不是当地需引用标准。

10、比对值:查考窗墙比对应K值是不是和规范表格一致。

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