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中盈瑞信|合作开发地产项目,一旦形成僵局,该如何化解?

(2020-08-03 14:51:57)
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中盈瑞信

中盈地产

分类: 中盈瑞信

近些年来,一方面,合作开发项目逐渐增多,造就了大量合资公司的出现。

另一方面,房地产的金融属性,开发商高杠杆、高负债运行,各类金融、信托、私募等投资机构也会以财务投资者的角色合股到项目公司中,由此而引发的公司僵局现象的现象也是屡见不鲜。

房地产项目公司由于投入大,财务成本高,周期长等特点,僵局一旦出现通常会造成项目开发停滞,对各方利益损害巨大。

因此对于公司僵局的处理和预防也成为了房企越来越重视的问题。本片文章将结合案例详解房地产股权合作开发中,公司僵局的产生、公司僵局预防、公司僵局处理机制等方面内容,希望在实操过程中对大家有所帮助。

公司僵局

股东之间的分歧与博弈

所谓公司僵局,是指公司在运营过程中由于股东或者董事之间发生纠纷或分歧,且无法就此达成解决方案,陷于僵持局面,导致公司无法正常运转甚至瘫痪的状态。

可以划分为股东会僵局和董事会僵局两种情形:而由于董事均由股东委派或安排,所以董事会僵局在实质上体现的也是股东之间的分歧和博弈。

常见的公司僵局有哪些呢?

情况一、小股东为了一己私利绑架其他股东,对公司经营设置障碍,拒不签署股东会和董事会决议

情况二、股东之间所持股权比例均等,章程又规定所有公司决策均需全体股东和董事一致同意才能通过

情况三、操盘方的小股东拒不执行控股股东通过的股东会决议和董事会决议,导致项目开发停滞的现象

情况四、股东持股比例和各方股东派任的董事人数基本相当的情形下最易发生,如持股50%:50%的公司

情况五、公司有多个股东的情况下,如果某一方未能在持股比例和委派的董事人数方面占绝对的优势

情况六、投资机构作为财务投资人虽然成为公司的股东,但不实际参与公司的运营,又对公司的重大决策保有发言权,甚至是一票否决权

由于在实操过程中,多方合作会遇到的情况更加复杂,以上列举出的几种情况是经常会碰到的。

所以从表面上看,公司僵局形成的原因来自于股东或董事之间的对立,但更为深层的原因是源于公司的制度安排。

如何解决公司僵局

预防大于解决

对于打破公司僵局,应该从事先预防和事后解决两个方面着手,从经济和效率角度来看,事先预防更具有价值。

这点要求我们在前期合作协议谈判及公司章程拟定中,找到一个相互制衡的游戏规则,才不会在后期开发运营阶段埋雷。

1、 充分利用公司章程制定合理表决制度

《公司法》给了公司章程更大的自治空间,体现的是“约定优于法定”。

股东可以通过发挥公司章程中“约定性条款”为预防公司僵局、破解公司僵局、确保公司正常运行。

在章程中对股东会及董事会的组成、召集程序、表决机制、关联交易等进行详细的约定。

2、 规定利害股东、董事表决回避制度

由于合作开发项目涉及到的关联方较多,可能会有损公司利益,如关联交易、对外担保等。

为避免该类情形的发生,维护各方股东利益,公司章程中可以约定利害股东或关联方股东不得行使表决权。

3、 董事长在出现表决僵局时的最终的决定权

在僵局出现时,僵局各方寻求将分歧提交给各方的最高领导人进行沟通,或者寻求一个都可以接受的人进行调解。

在实操中为了避免由于公司僵持导致公司瘫痪的问题,也可以规定在董事会成员与股东会成员不得完全重合的情况下,赋予董事长更高的表决权利。

4、设置退出路径,实现一方绝对控制权

如果在出现僵局时,一方可以退出,则另一方自然可以实现对公司的绝对控制,僵局从根本上就迎刃而解。由此,事先设置出现僵局时的退出路径和条款,就很有必要。

即双方在约定期限内,同时向对方提出收购要约,并明确收购价格;出价高者有权收购对方股权,未按时出价或出价低者按出价高者的价格退出公司。

如果以上预防和解决措施均无法解决公司僵局情况,那么只能走到诉讼、仲裁、甚至公司解散。

案例详解

合作开发项目的僵局处理

实操案例分析:

2011年,甲、乙、丙、丁四家房地产公司,合作经营开发位于广东省东莞市的一宗住宅地块,计容建面15万方,注册资本金2亿元,四方均入股至项目公司,持股比例25%:25%:25%:25%。

合作初期,基于四方的相互信任,只签订了一份十分简单的合作协议。

对于公司这里这块约定得较为简单,约定同股同权的原则合作开发目标地块,重大事项经三分之二股东通过、董事会五人、每方安排一人,另一名由项目公司总经理担任。

但是在项目开发运营过程中,因股权比例分散、没有控股股东导致决策难度大,经营过程中出现如下问题包括:

1、因资金缺口要求各股东增资时,甲股东不同意,导致开发延误、工期停滞。

2、为了解决资金短缺问题,项目公司拟向XX信托机构做笔融资,但是乙方由于资质问题,需要其他方股东超额担保,但是对于担保费不能协商一致。

以上案例表面上看是因为股东方之间的对立与分歧,但是本质上还是在于股东间权利相对均衡。

且前期协议中未充分考虑项目后期运营可能会出现的矛盾,公司章程中也未制定相互制衡,且有效决策的条款。

最终由于资金问题,导致公司僵持,严重影响项目公司运行,给各方股东均带来了较大的损失。

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