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3770.与乐天玛特房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书二

(2018-10-27 16:16:56)
分类: 法律文书

江苏省淮安市中级人民法院

(2018)08民终2136

上诉人(原审被告):江苏乐天玛特商业有限公司。

法定代表人:金钟仁,该公司董事长。

委托诉讼代理人:张肇洋,高朋(上海)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):王瑶。

委托诉讼理人:邓晓强,江苏律轩律师事务所律师。

上诉人江苏乐天玛特商业有限公司(以下简称乐天公司)因与被上诉人王瑶租赁合同纠纷一案,不服淮安市淮阴区人民法院(2017)苏0804民初4727号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018622日立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人乐天公司提起上诉,请求:1、改判上诉人无需赔偿被上诉人损失450000元;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由是:1、被上诉人主张其存在可得利益损失证据不足。一审中被上诉人提供的证据,例如销售报表等均为其单方制作,且范围也只涵盖部分月份,证据中亦没有双方签章确认,证据的三性不应得到法院认可;2、被上诉人只口头陈述其每日已对销售额进行统计上报,根据举证规则的规定,当事人对自己的主张只有口头陈述,不能提供相关的证据予以佐证时,应不予支持;另外,对该事实,举证责任应该在被上诉人方,但一审法院却以上诉人未履行举证责任为由要求上诉人承担不利后果,违反了谁主张谁举证的规定;3、一审法院关于可得利益的计算方式错误。可得利益应当以净利润为计算依据,而净利润是扣除相关税后可得的利润;4、一审判决上诉人所承担的赔偿金额已严重超出上诉人签订合同时可预见或应当预见的损失范围,并且被上诉人在明知合同无法履行后未及时采取有效措施,导致损失过大,应自行承担责任,对此有淮安市中级人民法院2018)苏08民终738判决予以佐证;5、被上诉人未按照合同第六条的约定将营业额上报给上诉人,存在违约在先情形;6、双方合同中第19.2条约定:被上诉人停止经营的,本合同终止,根据该约定,双方应互不承担责任。

被上诉人王瑶答辩称:1、被上诉人主张可得利益损失有法律依据,也有证据支持,被上诉人营业额来源于管家婆财务软件统计的数据,并不是单方制作的;2、根据合同约定,被上诉人已经将每月的营业额上报给上诉人,如上诉人对该数据有异议,也应该承担举证责任;3、一审法院计算可得利益时已经将相关的成本,包括工资、水电费等予以扣除,被上诉人在经营过程中,并不是按照营业额缴纳相关税款,其中有部分税务部门不收税,所以不存在扣减税费;4、一审判决对可得利益损失的计算期限和数额认定正确,本案涉及的经营项目和2018)苏08民终738判决中经营项目不同,被上诉人经营的七匹狼服装专卖店在淮安市所有的大型商场超市以及繁华的路段都已经开设了相应的店铺,所以在乐天玛特淮海北路店关门后,被上诉人根本无法再选择合适的地点重新开业,故不存在放任损失扩大的事实,另外,对于可得利益损失计算的期限,法院有自由裁量权。

王瑶向一审法院提起诉讼,请求:1、解除《商铺场地租赁合同》;2、被告赔偿原告可得利益损失1006000元、退还保证金60102元,赔偿装修损失59000元,合计1125102元。

一审法院认定的事实:原告王瑶系从事七匹狼品牌服装的经营者,从201511日起租用被告乐天公司开办的位于淮安市××××号乐天玛特超市三店(以下简称:乐天玛特三店)的场地用于经营。20161212日,原告王瑶(承租方,乙方)与被告乐天公司(出租方,甲方)签订最后一期商铺场地租赁合同,约定:乙方承租乐天玛特三店地上一层A12号场地,建筑面积为132平方米,用于经营男装;租赁期限自201711日起至20171231日,月租金20034元、年租金240408元;整个租赁期内,乙方以每个月为一个租金支付周期,乙方应当于每个支付周期最后一个月25日之前向甲方支付下个周期的固定租金;乙方在本合同签署之日起三日内向甲方支付押金60102元,本合同提前解除或到期终止之日起三个月内,如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务并且甲方无异议后,甲方可以向乙方无息返还押金;本合同期满终止或不论基于任何原因本合同提前终止的,原告添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增改建无偿归被告所有,被告对此不予以任何补偿和/或赔偿。第六条关于乙方营业额统计呈报和甲方监督管理中约定:原告应当按被告对营业额统计表的要求和规定认真、及时、准确地填写并呈报营业总额,经原告指定人员签字确认后交给被告;被告人员有权限时进入原告租赁场地检查营业额的统计情况;如有漏报、瞒报、虚报、不及时报营业额的情形,告应按月固定租金的30%支付违约金,累计达三次以上,被告有权立即解除本合同且不承担任何责任。合同签订后,原告王瑶按约定支付租金并使用涉案场地,用于经营七匹狼男装。原告王瑶另向被告乐天公司支付了押金60102元。

201735日,被告乐天公司经营的乐天玛特超市因消防不合格,淮安市公安消防支队责令被告停业整改。次日,涉案的乐天玛特超市停业,至今一直没有重新开业,原告在该乐天玛特超市内经营的七匹狼服装商铺也无法再进行营业。经营期间,原告欠交电费1706元。

因原告于2015年开始租赁案争商铺经营七匹狼品牌服饰,双方一致认可201511日为七匹狼服装商铺装潢日。经原告王瑶申请,一审法院委托淮安新元资产评估事务所对201736日案争商铺内装潢残值进行评估,装潢残值的评估结论为59000元,对双方均予以认可,但被告认为不应该予以赔偿,双方一致同意可移动的添附物均由原告王瑶取回。

一审法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案中,原、被告双方之间关于本案所涉场地的租赁合同不违反法律、行政法规的规定,该合同合法有效。201736日,因被告经营的乐天玛特超市消防需整改停业,导致双方之间的租赁合同无法继续履行,现原告主张解除合同,被告同意,故双方之间于20161212日签订的《商铺场地租赁合同》已解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,被告乐天公司将涉案场地出租给原告王瑶经营,却因消防不合格被有关机关查封导致整个超市停业,原告王在租赁合同期间无法再使用涉案场地,因此合同解除是因为被告违约造成,被告乐天公司应当赔偿原告王瑶的相关损失。

一、关于原告主张的装潢损失。按照案涉合同约定,合同期满终止或因无论任何原因提前终止,原告予以添置的与房屋不可分离的装修等无偿归被告所有,被告对此不予以任何补偿或赔偿,从其他案件涉及的被告乐天公司的租赁合同可以看出,该租赁合同是被告提供的格式合同,此条中关于无论合同因任何原因提前终止、装修等均无偿归被告所有、被告不予赔偿的约定,违反法律规定,系无效条款。但是按照合同约定,如双方正常履行完毕,租赁期满后的装修残值应归被告所有,因此租赁期间的装潢支出应计入原告经营成本。案涉场地装潢于201511日发生,故该装潢成本于以前的租期内已发生,且原告王瑶主张201736日至1231日的经营收入损失未扣除装潢成本,因此被告乐天公司不应赔偿原告装潢损失。但被告乐天公司第一次庭审答辩称对于装潢损失应进行鉴定、并未表示不予以赔偿,第二次庭审才辩称不应赔偿,故对于鉴定费应由被告乐天公司负担。

二、关于原告主张的剩余租期内的可得利益损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,原告不能继续经营的根本原因是被告乐天公司所经营的超市因消防原因被有关机关查封,因此被告乐天公司应当对原告王瑶的预期利益进行赔偿。双方租赁合同至20171231日到期,原告王瑶在201736日至1231日期间无法使用涉案场地获取营业利益,对此被告乐天公司应予赔偿。原告的经营利益应为销售额,再扣减进货价、人员工资、水电费等得出。因装潢为案涉租赁合同期间前发生,故不应计入成本。原告王瑶提供其自己电脑内的每月销售额的报表,虽系单方制作,但有部分超市原始收银小票相佐证,有一定的证明力。另按照合同约定,被告要对原告每日营业额进行统计,原告对此陈述每日已对销售进行统计上报,因此对于原告经营案涉商铺的每月销售额被告亦有举证的义务,但被告未能举证证明原告统计上报的销售额以推翻原告的主张,被告应承担不利的后果。原告陈述的毛利润为营业额的100%,其提供的《加盟经销合作协议书》上虽然约定了进货价为零货价的50%,但从原告自己提供的收银小票看出很多商品是按零售价进行打折销货,因此其进货价款是必然高于销售额的50%。对于人员工资,原告提供的工资表虽系单方制作,但数额合理,每月人员工资约为9000元。对于每月电费,原告所举证据与被告为证明欠付原告电费所举的证据相吻合,能证明原告每月支出的电费为1500元左右。综上,一审法院酌情确定原告王瑶在201736日至1231日期间经营损失为450000元。

三、双方租赁关系已经终止,现原告王瑶要求返还保证金60102元,被告乐天公司表示同意,应予以准许。原告所举证据能证明其交纳了20173月的租金,因此对于被告要求扣除201731日至6日的租金的辩称,不予采纳。对于欠付电费1706元,原告同意扣除,故被告应返还保证金58396元。

综上,原、被告之间的租赁合同已解除,被告应赔偿原告王瑶损失450000元,返还保证金58396元,合计508396元。

依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决:一、原、被告之间于20161212日签订的《商铺场地租赁合同》已解除;二、被告江苏乐天玛特商业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告王瑶损失450000元,并返还保证金58396元,合计508396元;三、驳回原告王瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14926元,由原告王瑶负担7964元,被告江苏乐天玛特商业有限公司负担8884元;评估费6000元,由被告江苏乐天玛特商业有限公司负担。

经审查,一审法院认定事实无误,本院予以确认。

二审中,双方当事人均未提交任何新证据。

本院认为,本案中,上诉人与被上诉人之间因场地租赁形成租赁合同关系。在合同履行过程中,被上诉人因消防不合格被有关机关查封,导致涉案租赁合同履行不能,在双方合意解除合同后,上诉人依法享有要求赔偿损失的权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定,该部分损失赔偿应包括上诉人的预期可得利益损失,故一审法院判令上诉人承担在合同到期前被上诉人的可得营业利益于法有据。另外,对于上诉人以合同第19.2条约定的内容主张其不应承担责任,而该条约定的适用前提是因被上诉人单方原因终止合同的,上诉人才不承担责任,现案涉合同系因上诉人原因终止,该约定适用条件不成立,故对上诉人该上诉理由,本院不予采纳。

关于可得利益损失的数额问题,被上诉人一审中已交了销售额报表及部分原始收银小票予以证明,上诉人对此不予认可。根据合同约定,上诉人对被上诉人每日营业额享有统计权利,其应具有就被上诉人的每日营业数额进行举证的能力,但其未能提交任何相反证据来推翻被上诉人已证事实,在被上诉人所举证据形成较强证据锁链的情形下,一审法院依被上诉人的举证认定可得利益数额并无不当。同时,本院作出的2018)苏08民终738判决与本案无关联性,对上诉人以该判决认定的事实来主张其不应承担损失的理由,本院不予采纳。

关于可得利益损失的计算,一审法院依据被上诉人的销售额进行酌定时已经考虑到减去进货价、人员工资、水电费等因素,税收因素应已在一审酌定的考虑因素范围内,故对上诉人以未扣减税收为由对可得利益损失不予认可的主张,本院亦不予支持。

综上所述,一审决认定事实清楚,适用法律正确。上诉人乐天公司的上诉理由不能成立,对其上诉请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费8050元,由上诉人江苏乐天玛特商业有限公司负担。

本判决为终审判决。

长 蒋同宝

员 张桂林

员 孙 艳

二〇一八年九月二十一日

法官助理 丁 然

员 夏 冬

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