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济南融房楼市纵览
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新悦广场公寓销售火爆是“人为”,还是花园路东段的楼市真的很火?

(2019-08-16 14:04:18)

进入8月份,济南的楼市依旧保持不温不火。记者近日走访了位于化纤厂路、花园路东段的几家楼盘发现,前往售楼处看房的市民并不多。与之形成鲜明对比的是,就在近期,同样位于花园路东段——被中介们疯狂推销的新悦广场却因为开盘销售火爆一度备受关注。

  渠道助力,公寓销售火爆

  作为历城区与历下区交界地段,化纤厂路、花园路东段一直未受过多关注的区域,周边的楼盘及二手房销售一直较为平稳。

  爆点出现在今年7月份,被不少房产中介打上“济南最有性价比公寓产品”标签的新悦广场开盘后销售火爆,该项目开盘价格在11000-13000元/之间,由和昌、水发合作开发。因为项目位置较好,距离CBD区域和即将开通的地铁R3线较近,加之开盘价格较低,成为济南不少房产中介集中首推的公寓项目。

  不可否认,渠道销售带来的高额回报是房产中介力推新悦广场的最大动力。那么,被中介们疯狂推销的新悦广场真的靠谱吗?多位业内人士认为,公寓项目本来就涨幅困难,后期收益主要以租金回收为主。新悦广场预计2021年下半年交付,从2013年9月摘地到2021年交付,剩下的产权年限预计仅有32年左右,实际使用年限大幅缩水。项目周边有力高国际、汇东国际、盛景广场等公寓项目,存在一定的竞争压力,且上述公寓的月租金基本保持在每套2000元以内,新悦广场的公寓出租能否达到预定的收益回报,尚需时间验证。另外,项目的3号楼、5号楼前面因为有高层遮挡,低楼层房源采光会受一定影响。

  目前,项目前期开盘的3号楼、5号楼还有房源在售,平层与LOFT公寓价格在11000-14000/之间。

  有楼盘卖了三年多依旧在售

  在花园路东段,北科建·泰悦 翡翠大观算是销售周期较长的一个项目了。从项目前身——泰悦·赫府于2016年3月份开盘,到2017年3月份,北科建集团子公司北科建科睿资本管理(北京)有限公司与北京银行合作,通过设立有限合伙企业及并购基金,成功收购济南安邦置业有限公司股权,同时获得部分股权质权,取得“泰悦·赫府”项目,后改名为北科建·泰悦 翡翠大观。改名为翡翠大观后,项目进行了包装升级,持续入市销售。

  如今,项目依旧处于在售状态。目前,在售高层和洋房的户型面积在92-199之间。高层均价23000元/,洋房24000元/,高层预计2019年6月交房,洋房为现房。

  新入市楼盘不好卖

  在花园路与化纤厂路交汇处,海尔·天玺已经于今年上半年低调开始销售。项目主力户型在150-225之间,精装房源均价在26000元/左右。

  根据拍地信息,该项目于2018年初被项目熟化人海尔地产以底价摘得,住宅楼面价在7100-7500元/之间,拿地后须配建公园绿地;建设1.72万平商业安置房;开发商要自持4万产品;建小微企业孵化基地2万……另一居住地块要配建小学和初中,投资约6300 万元;B2地块要配建幼儿园,投资约3000万元,另外要在地块内建面积不小于6.798万的安置房……

  由于拿地附加条件较多,该项目的成本价也随之高企,26000元/的对外售价,直接将不少刚需购房者挡在了门外。据消息人士透露,项目开盘后销售情况并不理想。

数据来源:济南住宅与房地产信息网

  8月15日,记者登录济南住宅与房地产信息网查询在售楼盘了解到,项目已经取得预售证的B2地块的6号楼和9号楼共204套房源,已售网签套数仅有7套(不排除已售房源未网签的可能性)。

  区域二手房存量充足

  新房销售平淡,花园路东段、化纤厂路区域的二手房市场行情如何?

  以海尔·天玺为坐标,目前,项目周边有花园小镇、祥泰森林河湾、保利华庭等次新房小区在售,价格在20000元/左右。

  以新悦广场为坐标,项目周边的二手房有力高国际、汇东国际、盛景广场等在近几年交房的公寓项目,二手房价格在11000-15000元/之间,一室一厅的公寓租金价格在1500-2000元/之间。

  记者查阅济南链家的在售二手房源发现,目前,化纤厂路区域有400余套二手住宅房源在售,均价在20000元/左右。

  业内人士认为,花园路东段、化纤厂路区域内次新二手房与新房存在3000-6000元/的价格差距,或许是在售住宅项目销售平淡的主要原因。在济南继续坚持“房住不炒”定位,保持市场长期平稳健康发展的大背景下,上半年楼市平稳,下半年营销形势严峻,上述在售住宅项目没有价格优势,只能选择顺销和房产中介渠道的销售助力,甚至不排除选择降低价格预期的方式,以促进销售,在此区域有购房需求的消费者可以密切关注,择机出手。

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